Retificação de Escritura: Como Fazer?
Retificação de escritura, você acabou de encontrar um artigo definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é retificação de escritura;
- Quais os tipos de retificação de escritura existentes;
- Quando é necessário fazer a retificação de escritura;
- Quais os 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes;
- 2 estudos de caso mostrando como proceder;
- E muito mais.
Prossiga a leitura com máxima atenção.
O que é a retificação de escritura?
Retificar significa corrigir. Ou seja, toda retificação de registro de escritura é uma correção de um erro inerente ao registro de determinado imóvel.
Quais os tipos de retificação de escritura existentes?
A retificação de escritura pode ser dividida em 2 tipos:
É importante que você saiba que não existe diferença de poder entre o juiz e o profissional de registro. Sendo que como trabalha com isso, o profissional de registro possui uma capacidade maior do que o juiz de resolver os problemas inerentes ao registro dos imóveis.
O grande objetivo da retificação de escritura é a correção de erros, omissões e imperfeições que, porventura, existam na descrição do imóvel ou nos dados das pessoas que constam no registro.
Retificação de escritura – Quando se faz necessária a retificação de registro de imóvel?
A Lei dos registros públicos (Lei N° 6.015/73) possibilitava apenas a retificação judicial de área.
Porém, no ano de 2004 foi publicada a Lei 10.931, a qual passou a permitir aos Oficiais dos Cartórios de Registro de Imóveis realizarem determinadas alterações.
Com isso, a mesma modificou o artigo 213 da Lei do registros públicos, o qual passou a ter o seguinte conteúdo:
O oficial retificará o registro ou a averbação:
I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.
Retificação de escritura – Devo fazer a retificação judicial ou extrajudicial?
A retificação administrativa (também conhecida como retificação extrajudicial) é mais rápida do que a retificação judicial, demorando algo no em torno de 3 meses. Isso enquanto que a retificação judicial pode demorar de 3 a 5 anos.
Ou seja, é aconselhável que você procure preferencialmente a via extrajudicial.
Porém, existem situações nas quais um ou mais dos confrontantes não concorda com os limites sugeridos pelo proprietário, sendo que devido a este fator, não é possível proceder-se pela via extrajudicial, de certa maneira que você (ou seu cliente) precisará recorrer a via judicial.
Lembrando que quando for necessário optar-se pela pela via judicial, uma ação judicial tramitará na Vara Cível da Comarca na qual o imóvel se localiza.
Com isso, os órgãos competentes e o Juiz realizarão os procedimentos necessários, sendo que após a devida análise a sentença será expedida.
Com base na sentença expedida pelo Juiz, o Oficial do cartório concluirá o processo de retificação, providenciando o registro das alterações.
Agora que você conseguir entender quais são as 2 vias nas quais uma retificação de escritura pode acontecer, vamos conhecer melhor os diferentes tipos de retificação existentes e quando que cada uma das mesmas é necessária.
Retificação de escritura – Os 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes
Existem 4 tipos de retificação de área extrajudicial. Também conhecidas como retificações administrativas. Lembrando que eu possuo vários outros artigos a respeito do tema aqui no blog.
Seguem os links de acesso a 4 deles:
> Retificação de Área de Imóvel Urbano – Como fazer…
> Requerimento retificação de área…
> Retificação aumento de área…
> Retificação de área rural: o guia definitivo…
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Retificação de escritura – retificação administrativa – Tipo 1 – Retificação de ofício
Este é o primeiro dos 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes.
Sempre que o profissional de registro perceber a existência de algum erro na matrícula, deve proceder a retificação de ofício.
Como exemplos de retificação de área por ofício temos:
- O nome do proprietário do imóvel ou do conjugue possui algum problema;
- Uma rua lindeira ao imóvel teve seu nome mudado;
- Um imóvel lindeiro foi desmembrado, recebendo um novo confrontante.
Nestes casos, não tem porque o profissional de registro chamar o dono da propriedade até o cartório somente para mudar estas informações.
É exatamente esta característica que define a retificação de oficio, qualquer correção, a qual o profissional de registro possa fazer sem que o mesmo precise recorrer ao proprietário ou ao Agrimensor.
Retificação administrativa – Tipo 2 – Retificação por simples requerimento
A única diferença entre a retificação por ofício e a retificação por simples requerimento é que em algumas situações, o proprietário precisará comparecer junto ao registro de imóveis.
Nestes casos, será realizada a retificação de área por simples requerimento.
Exemplo prático de retificação de escritura por simples requerimento
Um exemplo deste tipo de retificação é quando que o profissional de registro se depara com 2 nomes parecidos. Por exemplo, ele percebe que existe uma matrícula em nome do senhor João da Silva e, certo dia, se depara com o nome João da Silva Junior.
Nesta situação especifica, o profissional de registro fica em dúvida se o nome do proprietário é João da Silva ou João da Silva Junior.
Diante disso, o mesmo encaminhará um requerimento para que o proprietário do imóvel compareça ao cartório com intuito de verificar se a matrícula apresenta um erro que precise ser retificado, ou se realmente existem 2 pessoas com nomes parecidos.
Tipo 3 – Retificação de escritura administrativa por procedimento sumário
Este tipo de retificação administrativa é necessário sempre que houver mudança nos dados tabulares da propriedade.
Como exemplos de dados tabulares temos:
- Distâncias e;
- Mudança de ângulo de deflexão.
Sempre que o tabelião desconfiar que algum dado tabular esteja errado, entrará em contato com o agrimensor que fez o levantamento dos dados.
Isso é necessário porque o profissional de registro entende muito a respeito da legislação pertinente, porém não domina a parte matemática.
Desta forma, o agrimensor é o profissional com os conhecimentos matemáticos necessários para fazer os cálculos e as verificações necessárias.
Retificação de escritura – Agrimensor – É isso que você deve fazer quando cometer um erro
A outra situação na qual se faz necessária a retificação por procedimento sumário é quando nós agrimensores cometermos algum erro.
Por exemplo, o nosso amigo João é agrimensor e ao trabalhar em um processo de desmembramento o mesmo sem querer transcreveu a distância entre 2 vértices da propriedade de maneira errada na matrícula e no memorial descritivo.
A distância era de 122,58 metros, sendo que o mesmo distraidamente colocou 102,58 metros.
Neste caso ou em qualquer outra situação que envolva erro tabular, o Agrimensor precisará dirigir-se até o registro de imóveis munido de uma nova planta e de um novo memorial descritivo e solicitar a retificação.
Retificação de escritura – Retificação de área por procedimento ordinário
Este tipo de retificação é necessária sempre que existir a possibilidade do direito de propriedade do confrontante ser prejudicado.
Nestes casos, os confrontantes devem anuir a retificação.
Você também precisará emitir planta, memorial descritivo e ART, os quais devem ter o reconhecimento de firma dos confrontantes.
Segue o chacklist com a estrutura básica necessária de documentos para a retificação por procedimento ordinário:
- Requerimento de certificação;
- Certidão atualizada da matrícula ou transcrição;
- Laudo técnico do agrimensor;
- Memorial descritivo;
- Levantamento planimétrico;
- Certidões cadastrais e quaisquer outras provas que possam ajudar no processo.
Como exemplos de provas temos:
- Fotos tiradas em diferentes épocas;
- Imagens de satélite;
- Recibos;
- Contratos;
- Ou qualquer outra coisa que sirva de prova.
Neste artigo aqui do blog eu mostro de maneira detalhada os diferentes documentos necessários e as informações que os mesmos devem conter.
Retificação de escritura – Como proceder quando um confrontante mora em outra cidade ou estado?
Existem aquelas situação nas quais algum confrontante mora em uma cidade distante ou em outro estado.
Com isso, torna-se inviável para o agrimensor ir até esta pessoa e, demorado o envio da planta e do memorial descritivo para a mesma via correios.
Nestes casos, o agrimensor deve enviar uma carta de anuência inequívoca por e-mail ou por algum outro meio para que o confrontante imprima, assine e lhe envie a mesma de volta pelos correios.
Segue um modelo de carta de anuência inequívoca para a retificação de área.
Um cuidado que você deve ter é de na carta de anuência colocar as coordenadas dos vértices da confrontação. Isso porque este procedimento é que tornará a carta de anuência inequívoca.
Caso a mesma não possua estes dados, provavelmente o profissional do registro não aceitará a mesma.
Como você agricultor deve proceder
Dependendo do grau de amplitude da retificação de escritura, o procedimento necessário mudará.
Por exemplo, se você perceber que existe algum nome ou a numeração de algum documento está errada na escritura, você deve ir até o registro de imóveis e solicitar que o profissional efetue as devidas retificações.
Já se o que estiver errado for algum (ou mais de um) ângulo, área ou distância, você deve procurar o Agrimensor, o qual fará as devidas retificações, produzindo uma nova planta, um novo memorial descritivo e emitindo uma nova ART.
Lembrando que se quem tiver cometido o erro for o Agrimensor, os custos pela retificação dos mesmos são todos do Agrimensor. Isso está previsto em lei, logo cobre seus direitos.
Naturalmente, se o erro existe porque você informou de maneira errada a posição de um vértice de sua propriedade, os custos pela retificação do erro serão seus e não do Agrimensor. Isso porque a responsabilidade por informar a posição dos limites da propriedade são do proprietário e não do Agrimensor.
Retificação de escritura – Estudos de caso
Um erro que muitas pessoas cometem é achar que podem incluir uma área de posse a sua propriedade através de um processo de retificação.
Porém isso não é possível. Vou trazer 2 estudos de caso que ajudarão você a entender melhor como proceder.
Estudo de caso 1: imagine que exista uma propriedade imobiliária rural, a qual tenha as seguintes dimensões:
- 150 metros de frente e;
- 950 metros de fundo até o córrego boa esperança.
Com isso, a mesma tem 142.500,00 metros quadrados (14,5 ha).
Em toda a história registral deste imóvel, foi considerado que o mesmo possuía estas medidas perimetrais, tendo uma área de 142.500,00 metros.
Porém, ao medir tal propriedade, o Agrimensor encontrou as seguintes dimensões:
- 163,5 metros de frente e;
- 959,00 metros de fundo até o córrego boa esperança.
Com isso, a propriedade possui uma área de 156.796,50 metros quadrados (15,68 ha).
Perceba que este é um exemplo clássico de uma simples retificação, onde que ao medir a propriedade com um equipamento moderno, o Agrimensor descobriu a diferença existente ente a realidade física e a jurídica.
Vamos ver o segundo estudo de caso, que assim você entenderá melhor.
Estudo de caso 2: imagine que o senhor Pedro possua uma área de terras a qual tenha as seguintes dimensões:
- 270 metros de frente e;
- 553 metros de fundo.
Com isso, a mesma tem 149.310,00 metros quadrados (14,931 ha).
E que nos fundos de sua propriedade exista uma área de terras abandonada, a qual tenha 75 metros de frente por 93 metros de fundo.
Ou seja, uma área de 6.975,00 m² (0,70 ha).
Diante disso, o mesmo estendeu os limites de sua propriedade, incluindo esta área de terras a mesma.
Perceba que esta fração de terras corresponde a apenas 4,67% da propriedade do seu Pedro. Ou seja, a diferença é menor do que 1/20.
Diante disso, seu Pedro pode tentar encaixar esta área extra a sua propriedade através de uma retificação de área.
Perceba que este é o caminho errado. Que não se trata de uma retificação de área e sim de uma inclusão de uma área extra.
Ou seja, seu Pedro deveria fazer o usucapião da mesma e não a retificação. Perceba que no nosso exemplo é uma área extra, a qual não tinha dono.
Porém, que poderia perfeitamente seu uma área pertencente a uma propriedade confrontante, a qual diante de uma troca de donos e limites caóticos, seu Pedro aproveitou para mudar a posição dos vértices, se apropriando de forma criminosa de uma área que não lhe pertence.
Com isso, conseguimos perceber como que o trabalho do profissional de registro é importante. Uma vez que o mesmo precisa garantir o direito a propriedade do proprietário e também dos confrontantes.
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