Retificação Administrativa: Como Fazer?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-06-212021-06-21

O que é a retificação administrativa? Quais os 4 tipos existentes? E como que você deve proceder quando cometer um erro e precisar retificar um serviço?

É isso que você aprenderá com a leitura deste artigo.

Retificação de área administrativa

A retificação de área pode ser dividida em 2 tipos:

• Retificação de área judicial e;
• Retificação de área administrativa.

É importante que você saiba que não existe diferença de poder entre o juiz e o profissional de registro. Sendo que o profissional de registro possui uma capacidade maior do que o juiz de resolver os problemas inerentes a retificação de área.

Isso porque diferentemente do Juiz, o profissional de registro é um técnico especializado nas atividades inerentes ao registro de imóveis.

Ou seja, você sempre deve primeiramente buscar a via extrajudicial e, somente se não tiver outra saída, recorrer para a via judicial.

A retificação administrativa também é mais rápida que a retificação judicial, demorando no em torno de 3 meses. Isso quando a retificação judicial pode demorar de 3 a 5 anos.

Estudo de caso a respeito da retificação de área

Imagine a seguinte situação, você possui um lote que tem 10 metros de frente por 50 metros de comprimento.

O problema é que no registro de imóveis, este mesmo lote aparece como tendo 10 metros de testada por 25 metros de comprimento.

Diante disso, a pergunta que fica é:

Qual destes valores está certo?

Se você pegar imagens de satélite imageadas 40 anos atrás e imagens atuais, perceberá que em ambas as imagens o lote aparece como tendo o tamanho existente in loco.

Ou seja, a 40 anos atrás o mesmo já possuía 10 metros de testada por 50 metros de comprimento. Esta é a realidade física do imóvel. Caso um perito faça uma perícia irá apresentar estas evidências.

O problema é que para o registro de imóveis, o que interessa é a realidade jurídica e não a realidade física. Isso porque a única coisa que a realidade física prova é que esta pessoa utiliza esta fração de terras a pelo menos 40 anos.

Uma análise jurídica detalhada irá mostrar que, na realidade, a mesma agiu de forma criminosa, anexando o lote existente nos fundos do seu lote.

Este exemplo adaptado a partir do livro “Registro de imóveis, retificação de registro e georreferenciamento: Fundamento e prática” de autoria do hesdrime Eduardo Augusto, mostra bem a importância da realidade jurídica.

Perceba que a correta análise do documental existente é o melhor caminho para se ter o direito à propriedade garantido.

Os 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes

Quanto a retificação de área, neste artigo me deterei em mostrar quais são os 4 tipos de retificação administrativa existentes.

Alias, retificação administrativa e retificação extra-judicial são mesma coisa. Logo, no seu dia a dia você se deparará com ambos os termos.

Retificação administrativa – Tipo 1 – Retificação de ofício

Este é o primeiro dos 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes.

Sempre que o profissional de registro perceber a existência de algum erro na matrícula, deve proceder a retificação de ofício.

Como exemplos de retificação de área por ofício temos:

• O nome do proprietário do imóvel ou do conjugue possui algum problema;
• Uma rua lindeira ao imóvel teve seu nome mudado;
• Um imóvel lindeiro foi desmembrado, recebendo um novo confrontante.

Nestes casos, não tem porque o profissional de registro chamar o dono da propriedade até o cartório somente para mudar estas informações.

É exatamente esta característica que define a retificação de oficio, qualquer correção, a qual o profissional de registro possa fazer sem que o mesmo precise recorrer ao proprietário ou ao Agrimensor.

Retificação de área rural – Retificação por simples requerimento

A única diferença entre a retificação por ofício e a retificação por simples requerimento é que em algumas situações, o proprietário precisará comparecer junto ao registro de imóveis.

Nestes casos, será realizada a retificação de área por simples requerimento.

Exemplo prático de retificação de área por simples requerimento

Um exemplo deste tipo de retificação é quando que o profissional de registro se depara com 2 nomes parecidos.

Por exemplo, ele percebe que existe uma matrícula em nome do senhor João da Silva e, certo dia, se depara com o nome João da Silva Junior.

Nesta situação especifica, o profissional de registro fica em dúvida se o nome do proprietário é João da Silva ou João da Silva Junior.

Diante disso, o mesmo encaminhará um requerimento para que o proprietário do imóvel compareça ao cartório com intuito de verificar se a matrícula apresenta um erro que precise ser retificado, ou se realmente existem 2 pessoas com nomes parecidos.

Retificação administrativa de área por procedimento sumário

Este tipo de retificação administrativa é necessário sempre que houver mudança nos dados tabulares da propriedade.

Como exemplos de dados tabulares temos:

• Distâncias e;
• Mudança de ângulo de deflexão.

Sempre que o tabelião desconfiar que algum dado tabular esteja errado, entrará em contato com o agrimensor que fez o levantamento dos dados.

Isso é necessário porque o profissional de registro entende muito a respeito da legislação pertinente, porém não domina a parte matemática.

Desta forma, o agrimensor é o profissional com os conhecimentos matemáticos necessários para fazer os cálculos e as verificações necessárias.

Retificação administrativa – É isso que você deve fazer quando cometer um erro

A outra situação na qual se faz necessária a retificação por procedimento sumário é quando que nós agrimensores cometermos algum erro.

Por exemplo, o nosso amigo João é agrimensor e ao trabalhar em um processo de desmembramento o mesmo sem querer transcreveu a distância entre 2 vértices da propriedade de maneira errada na matrícula e no memorial descritivo.

A distância era de 122,58 metros, sendo que o mesmo distraidamente colocou 102,58 metros.

Neste caso ou em qualquer outra situação que envolva erro tabular, o Agrimensor precisará dirigir-se até o registro de imóveis munido de uma nova planta e de um novo memorial descritivo e solicitar a retificação.

Retificação de área por procedimento ordinário

Este tipo de retificação é necessária sempre que existir a possibilidade do direito de propriedade do confrontante ser prejudicado.

Nestes casos, os confrontantes devem anuir a retificação.

Você também precisará emitir planta, memorial descritivo e ART, os quais devem ter o reconhecimento de firma dos confrontantes.

Segue o chacklist com a estrutura básica necessária de documentos para a retificação por procedimento ordinário:

• Requerimento de certificação;
• Certidão atualizada da matrícula ou transcrição;
• Laudo técnico do agrimensor;
• Memorial descritivo;
• Levantamento planimétrico;
• Certidões cadastrais e quaisquer outras provas que possam ajudar no processo.

Como exemplos de provas temos:

• Fotos tiradas em diferentes épocas;
• Imagens de satélite;
• Recibos;
• Contratos;
• Ou qualquer outra coisa que sirva de prova.

Retificação administrativa por procedimento ordinário – Como proceder quando um confrontante mora em outra cidade ou estado?

Existem aquelas situação nas quais algum confrontante mora em uma cidade distante ou em outro estado.

Com isso, torna-se inviável para o agrimensor ir até esta pessoa e, demorado o envio da planta e do memorial descritivo para a mesma via correios.

Nestes casos, o agrimensor deve enviar uma carta de anuência inequívoca por e-mail ou por algum outro meio para que o confrontante imprima, assine e lhe envie a mesma de volta pelos correios.

Segue um modelo de carta de anuência inequívoca para a retificação de área.

Um cuidado que você deve ter é de na carta de anuência colocar as coordenadas dos vértices da confrontação. Isso porque este procedimento é que tornará a carta de anuência inequívoca.

Caso a mesma não possua estes dados, provavelmente o profissional do registro não aceitará a mesma.

Retificação administrativa – Como proceder quando você não conseguir a assinatura do confrontante

Caso você não consiga a assinatura de algum confrontante, pois não conseguiu entrar em contato com o mesmo. Ou porque o mesmo se recusou a assinar a planta e o memorial descritivo.

Deve reunir o dossiê com todos os demais documentos necessários e ir até o tabelionato.

O profissional de registro irá entrar em contato com este confrontante, dando o prazo de 15 dias para o mesmo comparecer no tabelionato.

Diante disso, o confrontante possui apenas 3 opções:

• Comparecer no tabelionato e anuir a retificação;
• Não fazer nada e, neste caso, passados os 15 dias o profissional do registro entenderá que o confrontante concorda com a retificação;
• Apresentar uma impugnação fundamentada.

Caso o confrontante não seja encontrado, o profissional de registro irá colocar 2 notícias em um jornal de grande circulação, buscando informar o mesmo do processo de retificação.

Se o confrontante não comparecer no tabelionato no prazo de 15 dias da publicação da primeira notícia, considera-se que o mesmo está ciente da retificação e que concorda com a mesma.

Caso o confrontante apresente uma impugnação fundamentada, o profissional de registro irá marcar uma reunião de conciliação entre ambas as partes.

Se mesmo após esta reunião não houver acordo, o profissional de registro irá aconselhar que a retificação seja tramitada na via judicial.

No vídeo do link abaixo eu explico melhor a retificação administrativa de área.

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