Documentos Necessários Para Retificação de Área?

Publicado por Adenilson Giovanini em

Documentos necessários para retificação de área, você acabou de colocar suas 2 mãos eu um artigo definitivo a respeito do tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá exatamente quais são os documentos necessários para retificação de área.
Porém, antes de mergulharmos de cabeça no tema, vamos fortalecer suas fundações, entendendo o que e e quais os tipos de retificação de área existentes.
Veja um breve resumo do que você aprenderá com a leitura deste artigo:
  • Quais os 2 tipos de retificação de área existentes;
  • Quais os 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes;
  • Quais os documentos necessários para retificação de área;
  • E muito mais.
Prossiga a leitura com máxima atenção.

 

Documentos necessários para retificação de área – Os 2 tipos de retificação de área existentes

documentos necessários para retificação de área - os 2 tipos de retificação de área existentes

A retificação de área pode ser dividida em:

Vamos ver quais são as diferenças entre estes 2 tipos de retificação de área.

 

Retificação de área judicial

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A retificação de área judicial normalmente acontece quando existe algum erro tabular complexo na descrição do imóvel.

Com isso, não sendo possível a resolução pela via extrajudicial, a via judicial é exercida.

Na realidade, é importante que você saiba que não existe diferença de poder entre o juiz e o profissional de registro. Sendo que o profissional de registro possui uma capacidade maior do que o juiz de resolver os problemas inerentes a retificação de área.

Isso porque diferentemente do Juiz, o profissional de registro é um técnico especializado nas atividades inerentes ao registro de imóveis.

Ou seja, você sempre deve primeiramente buscar a via extrajudicial e, somente se a mesma não for possível, recorrer para a via judicial.

 

Documentos necessários para retificação de área – Retificação de área rural extrajudicial

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A retificação de área extrajudicial é o caminho normalmente seguido pelos processos de retificação. Isso porque é muito mais rápida, demorando em torno de 3 meses.

Isso quando a retificação judicial pode demorar de 3 a 5 anos.

 

Documentos necessários para retificação de área – Os 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes

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Quanto a retificação de área rural extrajudicial, neste artigo me deterei em mostrar quais são os 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes.

No Método Georreferenciamento Sem Mistérios eu mergulho mais fundo no tema, mostrando como proceder na prestação dos diferentes serviços prestados em um escritório de Topografia Cadastral.

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Retificação de ofício

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Este é o primeiro dos 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes.

Sempre que o profissional de registro perceber a existência de algum erro na matrícula, deve proceder a retificação de ofício.

Como exemplos de retificação de área por ofício temos:

  • O nome do proprietário do imóvel ou do conjugue possui algum problema;
  • Uma rua lindeira ao imóvel teve seu nome mudado;
  • Um imóvel lindeiro foi desmembrado, recebendo um novo confrontante.

Nestes casos, não tem porque o profissional de registro chamar o dono da propriedade até o cartório somente para mudar estas informações.

É exatamente esta característica que define a retificação de oficio, qualquer correção, a qual o profissional de registro possa fazer, sem que o mesmo precise recorrer ao proprietário ou ao Agrimensor.

 

Documentos necessários para retificação de área – Retificação por simples requerimento

documentos necessários para retificação de área - requerimento para retificação de área

A única diferença entre a retificação por ofício e a retificação por simples requerimento é que em algumas situações, o proprietário precisará comparecer junto ao registro de imóveis.

Nestes casos, será realizada a retificação de área por simples requerimento.

Um exemplo deste tipo de retificação é quando que o profissional de registro se depara com 2 nomes parecidos. Por exemplo, ele percebe que existe uma matrícula em nome do senhor João da Silva e, certo dia, se depara com o nome João da Silva Junior.

Nesta situação especifica, o profissional de registro fica em dúvida se o nome do proprietário é João da Silva ou João da Silva Junior.

Diante disso, o mesmo encaminhará um requerimento para que o proprietário do imóvel compareça ao cartório, com intuito de verificar se a matrícula apresenta um erro que precise ser retificado, ou se realmente existem 2 pessoas com nomes parecidos.

 

Documentos necessários para retificação de área – Retificação de área por procedimento sumário

documentos necessários para retificação de área - retificação de área por procedimento sumário

A retificação de área por procedimento sumário é necessária sempre que houver mudança nos dados tabulares da propriedade.

Como exemplos de dados tabulares temos:

  • Distâncias;
  • Mudança de ângulo de deflexão;

Sempre que o tabelião desconfiar que algum dado tabular esteja errado, entrará em contato com o agrimensor que fez o levantamento dos dados.

Isso é necessário porque o profissional de registro entende muito a respeito da legislação pertinente, porém não domina a parte matemática.

Desta forma, o agrimensor é o profissional com os conhecimentos matemáticos necessários para fazer os cálculos e as verificações necessárias.

A outra situação na qual se faz necessária a retificação por procedimento sumário é quando que nós, agrimensores cometermos algum erro.

Por exemplo, o nosso amigo João é agrimensor e ao trabalhar em um processo de desmembramento, o mesmo sem querer transcreveu a distância entre 2 vértices da propriedade de maneira errada na matrícula e no memorial descritivo.

A distância era de 122,58 metros, sendo que o mesmo distraidamente colocou 102,58 metros.

Neste caso ou em qualquer outra situação que envolva erro tabular, o agrimensor precisará dirigir-se até o registro de imóveis munido de uma nova planta e de um novo memorial descritivo e solicitar a retificação.

 

Retificação de área por procedimento ordinário

retificação de área por procedimento ordinário

Este tipo de retificação é necessária sempre que existir a possibilidade do direito de propriedade do confrontante ser prejudicado.

Nestes casos, os confrontantes devem anuir a retificação.

Você também precisará emitir planta, memorial descritivo e ART, os quais devem terem o reconhecimento de firma dos confrontantes.

Documentos necessários para retificação de área

documentos necessários para retificação de área

Como você mesmo viu, existem diferentes tipos de retificação de área extrajudicial. Desta maneira, os documentos necessários dependerão do tipo de retificação de área.

No caso de retificações por oficio e por simples requerimento, nenhum documento em especial será exigido.

Já nas retificações por procedimento sumário e ordinário, é exigido todo um documental.

Documentos estes que devem ser produzidos por um Agrimensor. Isso porque o Agrimensor é o profissional que possui os conhecimentos matemáticos para a realização dos cálculos necessários.

No caso da retificação de área por procedimento sumário, a mesma pode ser solicitada:

  • Pelo profissional de registro;
  • Pelo Agrimensor ou;
  • Pelo proprietário.

Por exemplo, na retificação de áreas urbanas, serão necessários os seguintes documentos:

  • Levantamento planimétrico da área;
  • Anuência dos confrontantes na planta, com nome e CPF, sendo que a mesma deverá ser reconhecida em cartório;
  • Planta da área desenhada conforme a matrícula, de preferência sobreposta a anterior, marcada com diferentes cores e hachuras;
  • Memorial descritivo e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);
  • Laudo topográfico com informações detalhadas sobre o aparelho utilizado, sobretudo a precisão do mesmo;
  • Declaração de que o terreno é intra muros e que não existe litígio aparente;
  • A ART deve o serviço trata-se de um processo de retificação de área, informando também o número da matrícula e as demais informações sobre a área;
  • Assinatura reconhecida em cartório do técnico, do proprietário e dos confrontantes na planta geral da área.

Lembrando que existem aquelas situação nas quais algum confrontante mora em uma cidade distante ou em outro estado.

Com isso, torna-se inviável para o agrimensor ir até esta pessoa e, demorado o envio da planta e do memorial descritivo para a mesma via correios.

Nestes casos, o agrimensor deve enviar uma carta de anuência inequívoca por e-mail ou por algum outro meio, para que o confrontante imprima, assine e lhe envie a mesma de volta pelos correios.

Segue um modelo de carta de anuência inequívoca para a retificação de área.

documentos necessários para retificação de área - carta inequivoca

Um cuidado que você deve ter é de, na carta de anuência, colocar as coordenadas dos vértices da confrontação.

Isso porque este procedimento tornará a carta de anuência inequívoca.

Caso a mesma não possua estes dados, provavelmente o profissional do registro não aceitará a mesma.

Caso não seja possível a coleta das assinaturas dos confrontantes, você poderá solicitar que o cartório notifique os mesmos.

Lembrando que o profissional de registro tem total liberdade para solicitar tantos documentos quantos achar necessário, haja vista a complexidade do processo.

Desta maneira, os documentos necessários podem ser levemente diferentes entre os registros de imóveis.

Também pode acontecer de diante de um documental que suscite dúvidas, o profissional de registro solicitar novos documentos.

 

Documentos necessários para retificação de área – Informações necessárias

O serviço registral imobiliário de Betim, traz uma lista com as informações que os diferentes documentos necessários na retificação de área devem conter.

Segue os principais documentos e as informações que os mesmos devem conter.

 

Requerimento do interessado

A – Com firma reconhecida;

B – indicando os fatos e a base legal do pedido, e se for o caso, as notificações que deverão ser efetuadas, com endereço completo de quem será notificado; (ver item III)

C – firmado pelos proprietários do imóvel objeto da retificação, ou pelo interessado (ver letra G). Se o imóvel for de mais de um proprietário e, só um ou alguns, tirem assinado, deverá ser requerida a notificação dos demais, inclusive cônjuges.

D – Se o imóvel pertence a casal, ambos devem firmar o requerimento (ver letra “c” acima);

E – Se o requerente for pessoa jurídica, deverá ser firmado pelo representante legal, e acompanhamento de documento comprobatório da representação (contrato social, ata de eleição, etc.)

F – Em caso de imóvel em condomínio (art. 1314 e SS, do CCB), se o requerimento não for firmado pela unanimidade dos proprietários, deverá ser requerida a notificação dos demais;

G – se o interessado não for o proprietário, deverá ser apresentado documento comprobatório do interesse jurídico do pedido, em cópias autenticadas, tal como Escritura pendente de registro, Instrumento de promessa de Venda e Compra, bem como endereço completo para notificação do titular do domínio;

H – se imóvel foreiro, deverá ser firmado pelo titular do domínio útil e pelo titular do domínio direto e, na falta deste, ser indicado o nome e endereço completo para sua notificação;

I – se gravado o imóvel com usufruto, deverá também ser firmado pelo(s) usufrutuário (s), e na sua falta, ser indicado o nome e endereço completo para a sua notificação;

J – se representado por procurador, apresentar a procuração e, se esta for instrumento partícula, deverá estar com a(s) firma(s) reconhecida(s)

K – para representação por advogado será dispensado o requerimento de firma, tanto na procuração como no requerimento;

L – a procuração por instrumento partícula, deverá ter sido firmada a menos de 90 dias; se por instrumento público, o translado ou certidão deverá ter sido expedido a menos de 90 dias;

M – sendo o requerente analfabeto, deverá ser representado por procurador nomeado através de instrumento público;

N – se o titular for espolio, este deverá ser representado pelo inventariante, com a apresentação do respectivo termo de compromisso; em caso de inventário não aberto, a representação dar-se-á por todos os herdeiros relacionados na certidão de óbito, ou por aquele que estiver na posse do imóvel, devidamente comprovada.

 

Documentos necessários para retificação de área – Planta e memorial descritivo

Assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes, com firmas reconhecidas;

A planta deverá vir em escala mínima para a melhor visualização e manuseio dos elementos dela constantes (preferencialmente 1/2000 a 1/5000);

A planta deverá indicar a localização do imóvel (croqui de localização), as suas medidas, ângulos de deflexão ou rumos, pontos de referência ou amarração; na confrontação com córregos e rios, ou outras divisas naturais, deverá a descrição acompanhar a sua sinuosidade;

A planta deverá constar a localização de cada confrontante.

O memorial descritivo deverá ser assinado e rubricado em todas as suas folhas, pelo profissional, pelo(s) requerente(s), e ainda também por aqueles que forem apresentar sua anuência.

A planta deverá conter declaração expressa de pleno conhecimento do profissional e das partes, do disposto no §14 do inciso II, do art. 213 da lei 6015/73, podendo esta ser feita por documento em separado, bem como que o levantamento foi efetuado “in loco” e não com base em elementos extraídos da matrícula do imóvel.

 

Documentos necessários para retificação de área – Declaração de anuência dos confrontantes

Entende-se como confrontante os proprietários e os ocupantes dos imóveis contíguos, que deverão estar indicados na planta apresentada, inclusive com a indicação de sua qualidade (se é confinante tabular ou ocupante).

1 – a anuência dos confrontantes deverá ser apresentada também em forma de declaração (quando da planta não constarem todos os elementos para sua perfeita identificação), contendo qualificação completa, endereço e firma reconhecida, em conjunto ou em separado, indicando expressamente a (s) linha (s) perimétrica (s) envolvida (s) e a (s) matricula (s) ou transcrições do imóvel confinante, declarando, ainda, estar na posse do seu imóvel;

2 – incluir na declaração dispositivo autorizando o Oficial de Registro de Imóveis a promover a averbação na sua matricula (do confrontante), reproduzindo a nova descrição entre o seu imóvel e o retificando, nos termos da letra F do item I do artigo 213

3 – caso o confrontante seja mero ocupante (sem título registrado), deverá ser apresentada a sua declaração, bem como a respectiva prova da ocupação (autorização, permissão ou contrato), além da declaração do titular do domínio.

4 – em caso do confrontante ser o poder público – União, Estados ou Municípios, e suas autarquias, empresas públicas e fundações, confrontando através de terrenos públicos como glebas, lotes, ou estradas (e outros logradouros), deverá assinar a planta e a declaração, o representante legal, sempre acompanhados da respectiva prova (contrato social, ata de eleição, nomeação, designação, etc.)

5 – Em caso de ANUÊNCIA ou de notificações, a união, Estados, e Município, suas autarquia e fundações poderão ser notificadas por intermédio de sua advocacia geral ou Procuradoria que tiver atribuição para receber citação em ação judicial.

6 – A manifestação de anuência do município será desnecessária quando o imóvel urbano estiver voltado somente para a rua ou avenida oficial e a retificação não importar em aumento de área ou de medida perimetral, ou em alteração da configuração física do imóvel, que possam fazê-lo avançar sobre o bem municipal de uso comum do povo.

7 – em caso da confrontação se dar com condomínio comum (art.1314 e SS. Do CCB), poderá a declaração ser firmada por apenas um dos proprietários;

8 – em caso de condomínio especial (lei n. 4591/64, a representação será pelo sindico ou comissão de representantes.

9 – se o confrontante for espolio, este deverá ser representado pela inventariante, com a apresentação do respectivo termo de compromisso; em caso de inventario não aberto, a representação dar-se por todos os herdeiros relacionados na certidão de óbito.

10 – se os proprietários ou ocupantes do imóvel vizinho forem casados entre si, pelo regime de comunhão de bens, bastará a anuência de um. No caso de casamento sob regime de separação de bens, bastará a anuência ou notificação do cônjuge proprietário ou ocupante.

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Adenilson Giovanini

O Professor Adenilson Giovanini é especialista em Topografia Cadastral e Georreferenciamento de Imóveis Rurais. Possui mais de 960 artigos em seu blog e mais de 520 vídeos em seu canal no youtube. Também é o autor do livro Topografia Cadastral e Georreferenciamento de Imóveis Rurais na Prática, que desde que foi lançado é o livro mais vendido do pais sobre o assunto.

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