Transcrição de Imóvel e Matrícula?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-10-252021-10-25

Uma dúvida comum entre os profissionais da área é quanto a diferença entre transcrição de imóvel e matrícula.

Ou ainda, o que é uma transcrição de imóvel?

Com a leitura deste artigo você aprenderá exatamente o que é uma transcrição de imóvel, aprendendo também:

• O que é uma matrícula de imóvel;
• Qual a diferença entre transcrição de imóvel e matrícula.
• Qual a diferença entre transcrição e inscrição;
• Como obter a propriedade de um imóvel;
• Como regularizar uma área de posse e;
• Como recuperar a pose de um imóvel.

Prossiga a leitura com máxima atenção.

Matrícula e transcrição de imóvel – Entenda o sistema de transcrições

O sistema de transcrições causa impactos até hoje no registro imobiliário. Na realidade, o mesmo continuará causando impactos pelas próximas décadas.

Isso acontece, pois a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas é recente sendo que ao longo deste artigo você entenderá melhor os impactos e especificidades existentes nos sistemas de transcrições e de matrícula de imóvel.

O sistema de transcrições foi criado pela lei 1.236 de 1864. Na realidade, o que esta lei criou foi o registro geral, sendo que o mesmo atraiu para si todos os direitos reais imobiliários.

O mesmo embora não constitui-se um sistema registral completo, apresentava um grande avanço na formalização do registro.

Esta lei indicou os 8 livros principais para a escrituração dos registros. Os mesmos perduram até hoje, sofrendo apenas pequenas alterações.

Logo que surgiram, as transcrições eram bem mais simples. Veja abaixo um modelo hipotético de transcrição de imóvel e perceba que a mesma apresentava apenas a localização do imóvel. Algo parecido com:

Uma fazendo com 130 ha localizada na localidade de Rincão do Espigão!

Com o tempo, as transcrições começaram a receber uma descrição mais detalhada da localização do imóvel. Veja este outro modelo de transcrição de imóvel:

Um sitio com 18 alqueires localizado no Bairro dos Almeidas, Confrontando, de um lado, com Pedro Linhares, por 140 metros, Com Paulo da Silva, por 580 metros, de outro, com Maria de Albuquerque, por 570 metros e, de um lado, com a estrada municipal que liga Porto Alegre ao estado de Santa Catarina, por 1.170 metros.

Posteriormente, as transcrições receberam alguns dados a mais, como, por exemplo, o nome do proprietário.

O problema do sistema de transcrições é que o mesmo não obedecia o princípio da especialidade, nem o princípio da continuidade, isso sem falar do princípio da unitariedade da matrícula.

O sistema de transcrição de imóvel e a venda de imóveis

Uma peculiaridade no mínimo interessante do sistema de transcrições é que sempre que um imóvel sofria uma alteração cadastral um novo número de transcrição de imóvel era gerado. Com isso, o número de transcrição de imóvel anterior era simplesmente finalizado.

O problema era que nenhuma referência era feita a transcrição antiga. Ou seja, não havia um amarramento que possibilitasse uma rápida identificação do histórico imobiliário.

Isso acarretava um problema enorme quanto a venda de frações ideais.

Eu digo isso, pois se você acha complicado conseguir interpretar uma matrícula que tenha 20 ou 30 registros, então imagine fazer isso com transcrições.

Isso porque no sistema de transcrições, normalmente os títulos eram transcritos no antigo livro 3, sendo que a transcrição de imóvel fazia menção apenas ao objeto constante do título, quer fosse este uma fração ideal do imóvel ou vários imóveis.

Com isso, surgiu uma dificuldade enorme para “montar o todo do imóvel”. Isso porque as frações ideais estavam individualmente descritas em transcrições diversas, que muitas vezes eram inclusive transmitidas a terceiros, resultando em muitas outras transcrições que não estavam amaradas a suas origens.

Perceba que, nesta época, para conseguir-se identificar a situação do imóvel era necessário montar-se um quebra cabeça cujas peças estavam misturadas com as peças de outras centenas de quebra cabeças dentro “de uma cesta” chamada registro de imóveis juntamente.

Ou seja, o sistema era falho.

Transcrição de imóvel – Impacto do sistema de transcrições no nosso dia a dia

O sistema de transcrições causa impactos até hoje no nosso dia a dia. Isso porque a mudança da lei não excluiu o sistema de transcrições, nem mesmo mudou a situação dos imóveis registrados no livro de transcrição de imóvel. Com isso, as transcrições não sofreram atualizações.

Isso significa que ainda hoje existem transcrições no mercado.

Isso e fácil de ser percebido, se analisarmos que o sistema de matrícula foi implementado através da lei 6.015. A mesma é de 73.

Se pegarmos uma pessoa que tinha entre 20 e 40 anos naquela época, hoje a mesma possui entre 60 e 80 anos. Ou seja é bem possível que a mesma tenha adquirido área de terras através do sistema de transcrições.

Se esta pessoa não fez nenhuma movimentação que implicasse no parcelamento ou na venda deste imóvel, o mesmo ainda possui a transcrição de imóvel. Ou seja, a descrição do imóvel ainda duvidosa e está sujeita a erros não garantindo o direito a propriedade.

Entenda o sistema de matrículas

A Lei dos registros públicos, trouxe como novidade a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas.

A matrícula de imóvel é como que se fosse a certidão de nascimento de uma propriedade imobiliária, pois a mesma registra todas as informações importantes desde o “nascimento” do imóvel.

Na realidade, a Lei dos registros públicos foi revolucionária principalmente porque implementou o princípio da unitariedade da matrícula.

Ou seja, que cada propriedade imobiliária deve se descrita e caracterizada em uma única matrícula, que por sua vez pode conter apenas uma única propriedade imobiliária.

Este principio ,consagrou o conceito de unidade imobiliária para o direito civil, que é o imóvel-matrícula, diferentemente do conceito de imóvel rural utilizado pelo INCRA para fins cadastrais e pela receita federal para a cobrança do imposto territorial rural.

Na prática, isso significa que enquanto que uma transcrição de imóvel podia possuir várias propriedades imobiliárias em localizações distintas, uma matrícula pode conter somente uma propriedade imobiliária, cuja área deve ser continua.

Em outras palavras, não se pode abrir matrícula de fração ideal de imóvel, nem constar numa mesma matrícula mais de um imóvel.

Caso você deseje conhecer melhor o sistema de matrículas e ver um modelo de matrícula de um imóvel é só acessar este link.

Transcrição de imóvel – As matrículas também apresentam problemas

Todo mundo costuma meter o pau no sistema de transcrições, porém o sistema de matrículas também possui diversas falhas. A principal falha é que o mesmo permite a grilagem de terras.

Perceba que este problema é catastrófico, pois a principal função do registro de imóveis é garantir o direito a propriedade. Direito este que todas as pessoas possuem.

Garantir este direito é o que eu considero a maior vantagem trazida pelo Georreferenciamento de Imóveis Rurais.

Além disso, a descrição existente em uma matrícula, com a utilização de rumos ou de azimutes, não possibilita a rápida percepção do formato do imóvel. O profissional teria que reconstituir a poligonal para conseguir visualizar o mesmo.

O problema é que os agrimensores podem sem querer cometer um erro e como que o profissional de registro de imóveis no ato de registro não faz a reconstituição da poligonal (até mesmo porque não possui os conhecimentos matemáticos necessários para isso), acontece de em alguns casos, uma transcrição de imóvel antiga descrever melhor um imóvel do que uma matrícula moderna.

Este problema é ressaltado pelo Eduardo Agostinho Arruda Augusto em seu livro: Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática!

Veja na imagem abaixo um print tirado deste livro, que apresenta a descrição da transcrição de imóvel e a da matrícula:

Em uma primeira análise, parece que a matrícula descreve o imóvel melhor do que a transcrição de imóvel antiga, pois a mesma traz as mudanças de ângulo e as distâncias entre os vértices.

Porém, se nós reconstituirmos a poligonal descrita nesta matrícula. perceberemos que no mínimo um dos azimutes está descrito da maneira errada o que torna a matrícula como um todo falha.

Por outro lado, se analisarmos a transcrição de imóvel, perceberemos que a mesma consegue descrever perfeitamente a propriedade imobiliária.

Qual a diferença entre transcrição e inscrição

Antes do advento da Lei dos registros públicos, os procedimentos cartoriais existentes eram a transcrição e a inscrição.

A partir do advento da Lei dos registros públicos, estes 2 procedimentos passaram a fazer parte da matrícula. Ou seja, a matrícula é como se fosse uma pasta no formato de folha que possui as diferentes transcrições e inscrições.

Uma transcrição é um registro de uma ocorrência que envolva o imóvel. Como exemplos temos:

• Compra;
• Venda;
• Permuta e;
• Doação.

Com isso, sempre que alguma destas operações acontecer, a matrícula receberá um novo registro.

Já uma inscrição é o registro de uma situação temporária. Por exemplo:

• Hipoteca;
• Penhora ou;
• Indisponibilidade do bem.

Sendo que normalmente, as inscrições aparecem como averbações na matrícula.

Ou seja, o corpo de uma matrícula é formado por registros e averbações. os quais correspondem a transcrições e inscrições, respectivamente.

Transcrição de imóvel – Como proceder ao comprar um imóvel

Para ter a propriedade de um imóvel, ao comprar o mesmo, você precisa ter o cuidado de estar comprando um imóvel que esteja com sua situação cadastral em dia.

Ou seja, que esteja registrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.

Caso a compra aconteça sem que o imóvel seja medido e desmembrado, a matrícula mãe receberá um novo registro referente a este evento.

O procedimento correto é ao comprar o imóvel, você fazer o desmembramento do mesmo, passando o mesmo para seu nome.

Para isso, um Agrimensor precisará medir o imóvel, produzindo plantas, memorial descritivo e uma ART ou RRT.

Ou seja, você precisará contratar um Agrimensor para medir o imóvel.

Como obter a propriedade de áreas de posse

Caso você tenha apenas a posse de um imóvel, a maneira mais fácil de regularizar o mesmo é através da usucapião.

Se for um uso adverso, você precisará encaminhar um processo de usucapião judicial.

Caso você tenha comprado o imóvel através de um contrato de gaveta, você poderá fazer o usucapião extrajuducial.

Procedimento este que envolve os serviços de um Agrimensor e de um Advogado.

Transcrição de imóvel – Como recuperar uma posse

Existem 3 situações distintas. São elas:

• Reintegração de posse;
• Manutenção de posse e;
• Interdito proibitório.

A reintegração de posse é necessária quando a posse foi de fato perdida. Ou seja, alguém invadiu ou tomou para si a posse, de certa maneira que o real possuidor não consegue reaver aposse.

A manutenção de posse acontece quando terceiros não permitem que o possuidor exerça plenamente sua posse. Por exemplo, quando alguém fecha a entrada do imóvel ou joga detritos no mesmo.

Já o interdito proibitório é uma ação preventiva que possui como objetivo proteger o possuidor de uma ameaça concreta.

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