Remembrar Terreno?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-10-062021-10-06

Remembrar terreno, você acabou de encontrar um artigo definitivo sobre o tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá:

• O que é o remembramento de terreno;
• Quais as 8 regras que você precisa cuidar ao remembrar terreno;
• Qual o procedimento necessário para remembrar terreno;
• Como proceder no remembramento de imóveis urbanos;
• Como proceder no remembramento de imóveis rurais pela topografia clássica e;
• Como proceder para remembrar terreno georreferenciado.

Remembrar terreno – O que é o remembramento de terreno

Quando se fala em remembrar terreno, o mesmo é um procedimento administrativo que possui como intuito a unificação de 2 ou mais propriedades imobiliárias, criando-se uma nova propriedade imobiliária maior.

Veja bem, propriedade imobiliária. Ou seja, de áreas que estejam cadastradas no registro de imóveis, possuindo matrícula.

Perceba isso, que não tem como você unificar uma área de posse e uma matrícula. Caso você possua uma área de posse, precisará primeiramente ajeitar a situação cadastral da mesma, o que pode ser feito via usucapião.

Com isso, ao fazer o remembramento de um terreno, as matrículas originarias serão extinguidas, dando origem a uma nova matrícula.

As 8 regras que você precisa cuidar ao remembrar terreno

Existem 8 regras que você deve cuidar ao remembrar terreno.

Seguem as mesmas:

1. Os terrenos que serão remembrados devem devem pertencer a um único proprietário. Donos diferentes não podem fazer a unificação de lotes.
2. O terreno maior resultante do processo de unificação, do ponto de vista jurídico, é um novo imóvel.
3. O terreno resultante deve receber uma nova matrícula, a qual dever ser registrada em cartório, devendo também informar seus novos limites.
4. As matrículas antigas, pertencentes aos lotes que foram unificados são extintas.
5. A área maior que surge deve ter frente para um logradouro já existente, não podendo depender da abertura ou ampliação de novas vias de acesso.
6. Para o remembramento deve ser aberto um processo administrativo junto à prefeitura, com projeto correspondente (planta) assinado por profissional habilitado (agrimensor).
7. O requerimento deve conter as certidões de propriedade dos lotes a serem remembrados com as certidões negativas de IPTU, memorial descritivo e as plantas dos terrenos, antes e depois do remembramento.
8. Cabe ao órgão público responsável pelas questões urbanísticas emitir a licença de autorização da unificação, a qual deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis.

Procedimento necessário para remembrar terreno

Olhe para o mapa mental abaixo:

Perceba que o remembramento de terreno se divide em remembramento de imóveis rurais e remembramento de imóveis urbanos.

O remembramento de imóveis rurais, por sua vez, se divide em

• Remembramento de imóveis rurais pela topografia clássica e;
• Remembramento de imóveis rurais georreferenciados.

Vamos estudar cada um destes diferentes tipos de remembramento de terreno. Porém antes disso, quero trazer alguns conceitos inerentes ao parcelamento do solo.

Qual a diferença entre loteamento, desmembramento, desdobro e remembramento de terreno

Quando se fala no parcelamento do solo, existem diversos tipos de parcelamentos. São eles:

• Loteamento;
• Desmembramento;
• Desdobro e;
• Remembramento.

Vamos entender qual o significado destes diferentes termos.

O loteamento consiste na divisão de uma gleba em uma série de lotes, com a abertura de novas vias e a construção de equipamentos urbanos.

No desmembramento uma gleba será dividida em 2 ou mais lotes, porém, sem que seja necessária a abertura de novas vias e a construção de equipamentos urbanos.

No desdobro de lote, um lote será dividido em 2 ou mais lotes.

E finalmente, ao remembrar terreno, 2 ou mais lotes serão unificados, dando origem a um novo lote.

Caso deseje entender melhor os termos acima, aconselho que você dê um olhadinha na mensagem Nº 153, de 29 De Janeiro de 1999.

Remembramento de imóveis urbanos

O remembramento de terreno envolve procedimentos junto a prefeitura e junto ao registro de imóveis, de certa maneira que você precisa fazer um estudo detalhado da legislação municipal.

Isso porque a lei 6.766/79 (lei que dispõe sobre o parcelamento do solo), em seu artigo primeiro, parágrafo único, informa que:

Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.

Ou seja, você precisa se informar junto a prefeitura a respeito da legislação municipal.

Quanto as etapas que você deve seguir ao remembrar terreno urbano, primeiramente, o mesmo deve ir até a prefeitura e apresentar os seguintes documentos:

• As certidões de propriedade dos imóveis;
• As certidões negativas de débitos de IPTU;
• O memorial descritivo e;
• E as plantas de situação dos terrenos, antes e após o remembramento.

Após a aprovação do projeto, o órgão público emitirá uma licença autorizando a prática. A mesma deve ser levada até o cartório de Registro de Imóveis, sendo que o profissional de registro:

• Fará a averbação da licença; e

Plantas necessárias para remembrar terreno

Para remembrar terreno urbano, você precisa de 2 desenhos:

• Um primeiro localizando a área que será desmembrada dentro da área mãe e;
• Um segundo da área que será desmembrada.

Para a apresentação destas áreas, você pode produzir uma única planta, dividindo a mesma em 2 seções.

Veja, por exemplo, o modelo abaixo, disponibilizado pela prefeitura de Suzano. Perceba que a mesma apresenta os 2 desenhos e também um croqui situando o lote na quadra.

Sendo que você também pode produzir 2 plantas, uma primeira situando a área que será desmembrada dentro da área mãe e uma segunda da área que será desmembrada.

Porém, lembre-se que sempre que for fazer o remembramento de lotes de um município no qual você nunca prestou este serviço, a primeira etapa é você se informar a respeito.

Vá até a prefeitura e peça modelos de plantas. Isso porque pode ser que a prefeitura exija que o projeto de remembramento se baseie em modelos específicos de planta.

Remembrar terreno rural

Quando se fala no remembramento de propriedades imobiliárias rurais, o mesmo envolverá o INCRA e o registro de imóveis, sendo que conforme informei anteriormente, o remembramento de imóveis rurais pode ser classificado em:

• Remembramento de imóveis georreferenciados e;

• Remembramento de imóveis que ainda não foram georreferenciados.

Vamos ver qual o procedimento que deve ser adotado em cada uma das situações.

Remembrar terreno rural – Remembramento de imóveis que ainda não foram georreferenciados

O remembramento de imóveis que ainda não foram georreferenciados é bem mais simples, sendo que para o mesmo, uma vez que você tenha medido as áreas, basta ir até o registro de imóveis munido de:

• Memorial descritivo e;
• As plantas de situação dos terrenos, antes e após o remembramento e;
• A ART.

Feito isso, também é aconselhável que seja feita a atualização do cadastro junto ao SNCR (Sistema nacional de cadastro Rural).

A maioria dos profissionais de registro de imóveis costuma fazer esta atualização. Porém, alguns deles solicitarão que o agrimensor acesse o site do INCRA e faça a atualização.

Remembramento de áreas rurais georreferenciadas – Como proceder?

No que se refere ao remembramento de imóveis rurais georreferenciados, o Manual Técnico de Limites e Confrontações traz a seguinte passagem:

“Em remembramento que envolver parcela(s) certificada(s) e parcela(s) ainda não certificada(s), primeiramente deverá ser efetuada a certificação desta(s), para posterior fusão. Observação: Quando houver interesse em remembrar parcelas ainda não certificadas, poderá optar por georreferenciar diretamente o perímetro externo, correspondente ao conjunto de parcelas.”

Veja na figura abaixo o esboço da situação atual do imóvel rural, contendo 3 matrículas e, em vermelho, a matrícula resultante do remembramento.

Perceba que as matrículas 177, 2.825 e 10.449 darão origem ao perímetro representado pela cor vermelha.

Como fica a planilha ODS neste caso?

Na planilha ODS será gerada somente uma aba de perímetro, sendo que a aba identificação da mesma deverá ser preenchida conforme mostro na imagem abaixo:

Perceba que no campo referente às matrículas serão informadas todas as matrículas dos imóveis que estão sendo remembrados, sem ponto, separados por vírgula e sem espaço entre elas.

Para cumprimento do que preceitua o manual, ao enviarmos a planilha, nos depararemos com uma das duas situações descritas no item 6.2:

“Em remembramento que envolver parcela(s) certificada(s) e parcela(s) ainda não certificada(s) o seguinte procedimento deverá ser adotado:

• Efetua-se a certificação da(s) ainda não certificadas;
• Preparar-se a planilha ODS do remembramento com a aba única referente ao polígono das matrículas a serem remembradas;
• Solicitar o cancelamento das áreas certificadas (e/ou análise de sobreposição caso haja algum imóvel certificada pelas normas anteriores) já enviando a planilha a ser certificada.”

Em anexo você deve enviar também os requerimentos do(s) proprietário(s) solicitando o cancelamento para fins de remembramento e a planta onde demonstra as matrículas resultantes da unificação.

Dica de amigo: Lembre-se que eu já trouxe o modelo de solicitação de cancelamento na parte de desmembramento. Segue novamente o mesmo:

É só adaptar este modelo.

Quanto a planta, a mesma também deve estar no formato dxf.

O analista do INCRA enviará as parcelas já certificadas para o histórico e procederá a certificação da planilha.

b) Quando houver interesse em remembrar parcelas ainda não certificadas, o profissional do INCRA poderá optar por georreferenciar diretamente o perímetro externo, correspondente ao conjunto de parcelas.

Neste caso, é necessário preencher-se a planilha ODS exatamente da mesma maneira que eu expliquei no item anterior.

Perceba que na realidade você irá se deparar com um dilema, pois cada área georreferenciada possui um código único.

Com isso, o procedimento que você deve adotar é a utilização do código da área maior.

Você também precisará fazer a atualização junto ao INCRA, encerrando os demais cadastros e deixando somente 1 que terá:

• A área do perímetro atualizada; e
• As demais áreas informadas (Reserva Legal, APP, pastagens, etc).

Vídeo a respeito do assunto.

Entre eles, o Curso de Confecção de Plantas Topográficas. Um curso prático com o qual você vai aprender a produzir as 15 diferentes plantas produzidas em um escritório de topografia.

Clique neste link e conheça melhor o mesmo.

Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏

Domine a Topografia Cadastral através de um livro formado por centenas de exemplos práticos

Você quer dominar a Topografia Cadastral?

Então eu tenho uma ótima noticia para você. Me refiro ao livro Topografia Cadastral e Georreferenciamento de Imóveis Rurais na Prática.

O mesmo é dividido em 10 capítulos recheados com muitos estudos de caso e exemplos práticos. Dê uma espiadinha no sumário do mesmo:

Para conhecer melhor a estrutura do livro, juntar-se a mais de 800 profissionais e adquirir sua cópia é só clicar no botão abaixo: