Loteamento de área: o que é e como fazer

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-06-242021-06-24

O que é o loteamento de área, o que é o parcelamento do solo, qual a legislação a respeito, quais os órgãos envolvidos, o que são loteamento irregulares e loteamentos clandestinos e o que é uma planta de loteamento.

É isso que você aprenderá com a leitura deste artigo.

O que é o loteamento de área?

O loteamento de área é a divisão de uma gleba em uma série de lotes. Normalmente, o responsável pelo loteamento é o loteador, sendo que o mesmo pode ser:

• Uma pessoa física;
• Uma empresa privada;
• Um órgão público ou;
• Uma cooperativa.

Na realidade, para entendermos melhor o loteamento de área, precisamos entender o que é o parcelamento do solo e quais são os tipos de parcelamento do solo existentes.

O que é o parcelamento do solo?

O parcelamento do solo nada mais é do que a divisão da terra em unidades juridicamente independentes.

O mesmo pode ser dividido em loteamento e desmembramento.

Ou seja, o loteamento de área nada mais é do que um dos diferentes tipos de parcelamento do solo existentes.

Qual a legislação a respeito do assunto?

A lei 6.015 (lei dos registros públicos) trouxe as primeiras definições.

A mesma fez a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas, definindo que o profissional de registro deveria aceitar solicitações de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais somente com a apresentação de planta, memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica.

Documentos estes que devem ser apresentados por profissional devidamente qualificado.

Na realidade, além da lei dos registros públicos, temos uma série de outras leis que abordam a temática. São elas:

• lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979 (lei do parcelamento do solo urbano);
• Lei Federal 9.785/99;
• Lei 9.413/81;
• Lei 13.885/04;
• Portaria nº 080/SEHAB-G/03 (TVEO).

Quais os tipos de parcelamento do solo urbano existentes

Em seu artigo 2º, a lei do parcelamento de solo informa que:

O parcelamento de solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

Informando ainda que:

§ 1^o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2^o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Quando que o loteamento de área é proibido?

Para que o parcelamento de solo possa ser feito, o mesmo precisa respeitar a legislação vigente.

Por exemplo, a área dos imóveis resultantes não pode ser menor do que a fração mínima de parcelamento. No caso dos imóveis rurais, a fração mínima de parcelamento é igual ao modulo fiscal do município.

No caso dos imóveis urbanos, a lei 6.766 (lei do parcelamento do solo) definiu que a fração mínima de parcelamento é de 125 m², porém, abriu uma cláusula, permitindo que caso fosse necessário, este valor pudesse ser modificado pela legislação municipal.

Ou seja, na prática, você precisará se informar juntamente a prefeitura para saber qual é a fração mínima de parcelamento.

No que se refere a lei 6.766, em seu artigo 3º, a mesma trouxe uma série de proibições a respeito do parcelamento de solo urbano. São elas:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Loteamento de área – O que é um loteamento irregular?

Todo loteamento de área precisa de um projeto de loteamento, o qual deve ser aprovado pela prefeitura.

Isso é necessário porque existe uma série de regras que devem serem obedecidas ao se lotear uma área.

A lei 10.257 de 2001 estabeleceu uma série de diretrizes quanto a politica urbana, sendo que entre outras coisas, a mesma definiu que uma cidade é um local o qual deve oferecer toda a estrutura básica para que as pessoas consigam viver com qualidade.

Desta maneira, não pode haver poluição visual nem sonora ou qualquer outro tipo de insalubridade que torne as cidades locais difíceis de se habitar.

Com isso, toda cidade precisa ter um zoneamento urbano, com regiões dedicadas a moradia, comércio, turismo e indústrias.

Na realidade, esta lei complementou muito bem a lei do parcelamento do solo urbano.

Entre outras coisas a lei do parcelamento do solo urbano em seu inciso quinto informa que:

A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

Já no parágrafo único do artigo 3°, a mesma informa que não será permitido o loteamento do solo nas seguintes condições:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Desta maneira, todo loteamento de área precisa de um projeto de loteamento o qual deve obrigatoriamente ser aprovado pela prefeitura.

Ou seja, loteamento irregular é aquele cujo projeto não foi aprovado pela prefeitura.

Também são considerados irregulares os loteamento cujo projeto foi aprovado pela prefeitura, porém que durante sua implementação não obedeceu os critérios anteriormente citados que foram estabelecidos pela lei de parcelamento do solo urbano.

Quais são os órgãos envolvidos no loteamento de área?

O loteamento de área pode ser dividido em loteamento de área urbana e loteamento de área rural.

No caso do loteamento de área rural, os órgãos envolvidos são o INCRA e o registro de imóveis.

Já no loteamento de área urbana, os órgãos envolvidos são a prefeitura e o registro de imóveis. Vamos entender melhor os papéis destes órgãos.

Papel do INCRA

O INCRA é o órgão responsável por garantir que os imóveis rurais estejam cumprindo sua função social, ou seja, que todos os imóveis rurais do pais estejam sendo produtivos.

Caso contrário, o INCRA fará a reforma agrária, passando a propriedade do imóvel para uma pessoa que torne o mesmo produtivo.

Todos os imóveis rurais do pais devem estarem cadastrados no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), que é o cadastro utilizado pelo INCRA.

O papel do Instituto de registro Imobiliário do Brasil

O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) é representado nos municípios pelos tabelionatos de registro de imóveis, sendo que a função do IRIB é garantir o direito a propriedade.

Todas as propriedades imobiliárias do pais, quer sejam urbanas ou rurais, devem estarem cadastradas no cadastro do IRIB, possuindo matrícula própria.

É o registro junto ao IRIB que garante a propriedade imobiliária do imóvel.

Perceba que o INCRA e o IRIB são órgãos distintos com funções e cadastros distintos.

Desta maneira, sempre que um imóvel rural mudar de agrícola para urbano, tal alteração deve ser informada ao INCRA. Da mesma maneira, toda mudança realizada no perímetro urbano, precisa ser autorizada por um profissional do INCRA.

Loteamento de área – Papel da prefeitura

A primeira etapa do loteamento de área no perímetro urbano consiste na obtenção da certidão de aprovação do desmembramento emitida pela prefeitura.

Para conseguir a mesma, o proprietário precisará apresentar a planta e o memorial descritivo do imóvel.

Se o parcelamento respeitar a legislação municipal, o mesmo conseguirá a certidão de aprovação do desmembramento.

Somente tendo a mesma em mãos é que o proprietário poderá ir até o registro de imóveis, solicitar o parcelamento de seu imóvel.

Loteamento de área – O que é um loteamento clandestino?

Loteamento clandestino é todo loteamento realizado sem qualquer tipo de consulta à prefeitura e onde o loteador não respeita nenhuma norma urbanística.

Com isso, não há garantia sequer de que o loteador seja o proprietário da área.

Na realidade, muitas vezes o que acontece é que o loteador acredita que lotear uma área seja simplesmente pegar a mesma e dividir em uma série de lotes.

Ou seja, o mesmo não busca se informar a respeito do assunto e parte logo para a ação, dividindo a área em uma série de lotes.

Posteriormente, ao ir até o registro de imóveis registrar os lotes vem o balde de água fria, sendo que o mesmo descobre que precisará de um projeto de loteamento.

Nestes casos, talvez seja possível regularizar o loteamento através da lei complementar nº 140/86. Porém, a mesma aplica-se somente a loteamentos mais antigos, anteriores a 1979.

Ou seja, a primeira etapa é contratar um arquiteto para fazer o projeto de loteamento.

Quais os cuidados que são necessários ao fazer um loteamento uma área?

Ou seja, sempre que um cliente lhe procurar querendo parcelar uma gleba, a primeira coisa que você precisa fazer é informar o mesmo.

Desta maneira, você informará que ele precisa contratar um arquiteto que fará um projeto de loteamento, adequando o loteamento de área a legislação vigente.

Ou seja, na prática o que acontece é que um arquiteto projetará o loteamento levando em consideração a legislação vigente.

Porém, como o mesmo não possui conhecimentos topográficos, precisará da ajuda de um topógrafo, sendo que o mesmo locará os lotes e demais equipamentos urbanos.

O que é uma planta de loteamento?

Uma planta de loteamento nada mais é do que uma planta que possui todos os lotes de um loteamento.

Veja alguns exemplos de planta de loteamento de área:

Uma planta de loteamento de área deve ser produzida em um software especifico de topografia.

Como exemplos de softwares topográfico que produzem plantas para loteamento temos:

• Topograph;
• Métrica topo e;
• Trimble Business Center.

O que é uma planta de lote

Uma planta de lote é o desenho do formato do lote e da sua localização no espaço, possuindo também as dimensões do terreno.

A mesma vai indicar, por exemplo, o espaço disponível para a construção, de certa maneira que todo e qualquer aspecto da obra de um imóvel requer, primeiro, a avaliação deste desenho pelo engenheiro ou arquiteto responsável pela edificação.

É importante destacar que a planta de situação é apenas esquemática. Isso significa que não há detalhes sobre os elementos que compõem o entorno do loteamento, como muros e vegetações.

Para permitir a visualização adequada das informações, é comum que o engenheiro utilize escala de 1:1.500 ou de 1:1.000, no ambiente urbano.

Qual a diferença entre desmembramento, lote, loteamento de área e condomínio fechado?

Desmembramento

O conceito teórico que melhor descreve o desmembramento é tirar uma área de dentro de uma área maior.

A lei do parcelamento do solo em seu artigo 2°, artigo 1° trás a seguinte definição para desmembramento:

Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Lote

A lei do parcelamento do solo em seu artigo 2°, inciso 4° trás a seguinte definição para lote:

Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Loteamento de área

A diferença do loteamento para o desmembramento é que no loteamento pega-se uma área grande e divide-se a mesma em enésimas parcelas ou lotes. Com isso, se faz necessária a construção de estradas e da estrutura urbana necessária.

Perceba que o desmembramento é mais simples do que o loteamento de área.

No mesmo existe o aproveitamento do sistema viário. Não sendo necessária a abertura de novas vias públicas, ou o prolongamento, modificação ou amplificação dos logradouros existentes.

O tipo mais comum de loteamento rural é o realizado pelo INCRA, quando o mesmo desapropria áreas de terras que não estão cumprindo sua função social.

Quanto ao loteamento de área urbana, a lei do parcelamento do solo em seu artigo 2°, inciso 1° trás a seguinte definição:

Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Lembrando que cada município deve ter lei própria que defina aonde que os diferentes usos do solo urbano são possíveis.

Desta maneira, antes de lotear uma área para a construção de moradias, deve-se consultar a lei municipal. Isso porque do contrário, a prefeitura se negará a licenciar o loteamento.

Loteamento de área – o que é um condomínio fechado

A principal diferença entre condomínio fechado e loteamento de área é que condomínios fechados são áreas particulares, cujos espaços de uso público pertence aos condôminos.

Com isso, em condomínios fechados existe todo um esquema de segurança, guarita, possibilidade de câmeras e acesso controlado.

Já um loteamento de área possui áreas públicas cujo acesso não pode ser negado. Este fator tornar impraticável a construção de muros e a restrição de acesso.

Vídeo a respeito do assunto.

Entre eles, o Curso de Confecção de Plantas Topográficas. Um curso prático com o qual você vai aprender a produzir as 15 diferentes plantas produzidas em um escritório de topografia.

Clique neste link e conheça melhor o mesmo.

Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏

Domine a Topografia Cadastral através de um livro formado por centenas de exemplos práticos

Você quer dominar a Topografia Cadastral?

Então eu tenho uma ótima noticia para você. Me refiro ao livro Topografia Cadastral e Georreferenciamento de Imóveis Rurais na Prática.

O mesmo é dividido em 10 capítulos recheados com muitos estudos de caso e exemplos práticos. Dê uma espiadinha no sumário do mesmo:

Para conhecer melhor a estrutura do livro, juntar-se a mais de 800 profissionais e adquirir sua cópia é só clicar no botão abaixo: