Divisão de terreno: o que é e como fazer?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-10-052021-10-05

Divisão de terreno, você acabou de encontrar um guia definitivo a respeito do tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá:

• O que é a divisão de terreno;
• Qual a legislação a respeito do tema;
• Quais os órgãos envolvidos no mesmo;
• Porque fazer o desmembramento de terreno;
• Quais as vantagens do mesmo;
• Quais são os cuidados que você precisa ter ao fazer uma divisão de terreno;
• Quais as 7 etapas do mesmo e;
• Quais são as plantas que você precisa produzir.

Prossiga a leitura atentamente.

O que é a divisão de terreno

A divisão de terreno é um dos diferentes tipos de desmembramento de área existentes.

Em seu Artigo 3º, incisos 2º e 4º, a lei do parcelamento do solo informa que:

2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.

Perceba que o parcelamento do solo se divide em loteamento e desmembramento.

O desmembramento, por sua vez, se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.

No caso, neste artigo, eu cobrirei a divisão de terreno urbano.

Caso deseje aprender a respeito do desmembramento de imóveis rurais, leia este outro artigo do blog.

Aliás, não sei se você sabe, mas eu possuo um livro cirúrgico a respeito do tema. Me refiro ao livro “Parcelamento do Solo – Tudo Que Você Precisa Saber Sobre o Assunto!”

O mesmo é um dividido em 5 capítulos. Dê uma espiadinha no conteúdo do mesmo.

Se você quer dominar o parcelamento do solo de uma vez por todas, aprendendo como proceder no desmembramento e no loteamento de imóveis rurais e urbanos, este livro servirá como uma luva para você.

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Quais são os órgãos envolvidos na divisão de terreno

A divisão de terreno exige procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis.

No próximos tópicos eu entrarei a fundo no tema, mostrando como proceder.

Porque fazer a divisão de terreno

A divisão de terreno traz grande vantagens para o empreendedor ou construtura. Isso porque como o preço do terreno será menor, haverá um maior número de potenciais compradores.

Além disso, você conseguirá uma margem de lucro maior na venda do terreno.

Outras vantagens da divisão de terreno

Algumas outras vantagens que você terá ao fazer o desmembramento de um terreno são:

• Você poderá alugar o terreno resultante do desmembramento, lucrando com o mesmo;
• Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor;
• Você poderá utilizar o desmembramento como uma maneira de regularizar construções existentes nos fundos do terreno e;
• Seus filhos ou demais familiares poderão morar perto de você.

Qual a legislação a respeito da divisão de terreno

No que se refere a divisão de terreno urbano, existem 2 leis principais que definem como que você deve proceder.

São elas:

• Lei Nº 6.015/ 73 – Conhecida como lei dos registros públicos;
• Lei N° 6.766 – Conhecida como lei do parcelamento do solo urbano.

A lei dos registros públicos, entre outras coisas:

• Fez a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas;
• Definiu que na prestação de um trabalho técnico, o profissional deve produzir planta, memorial descritivo e emitir a ART.

Já a lei do parcelamento do solo urbano dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras Providências.

Quais os cuidados que você precisa ter ao fazer um desmembramento de terreno

Sempre que fizer o desmembramento de um terreno situado em um município do qual você nunca desmembrou um terreno antes, você precisa se informar a respeito da legislação municipal, se informando a respeito:

• Dos comprimentos mínimo e máximo de testada permitidos;
• Da fração mínima de parcelamento que o imóvel deve ter.

No caso, estes valores podem variar dependendo da lei de zoneamento urbano de cada cidade.

Por exemplo, alguns municípios costumam ser menos restritivos em áreas de zoneamento misto e mais restritivos em áreas de zoneamento residencial, tendo diferentes valores para a fração mínima de parcelamento e para o comprimento da testada do lote.

Ou seja, reforço, sempre que for fazer o desmembramento de um terreno em um município no qual você nunca prestou este serviço, se informe a respeito da legislação municipal.

Quais os documentos necessários para o desmembramento urbano

Existem 5 documentos que são necessários para desmembramento urbano. São eles:

• Requerimento com firma reconhecida assinado pelo proprietário do imóvel ou procurador, solicitando a averbação do desmembramento, bem como abertura de matrículas individuais para os imóveis originados do desmembramento;
• Memorial descritivo com aprovação da Prefeitura.
• Planta aprovado pela Prefeitura.
• ART ou RRT.
• Certidão de aprovação do desmembramento emitida pela Prefeitura.

As 7 etapas da divisão de terreno urbano

O desmembramento urbano pode ser dividido em 7 etapas.

Etapa 1 – Reunião com o cliente

Nesta etapa, você pedirá a matrícula para o mesmo, pois o que lhe interessa é a realidade jurídica e não a realidade física.

Ou seja, para ser desmembrado, o imóvel precisa estar cadastrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.

Caso o imóvel não possua matrícula, o mesmo precisará primeiramente ser regularizado, o que pode ser feito via usucapião extrajudicial.

Etapa 2 da divisão de terreno – Verificação da legislação municipal

Conforme informei anteriormente o desdobro de terreno precisa obedecer a legislação municipal quanto:

• Ao comprimento mínimo e máximo da frente do lote;
• A fração mínima de parcelamento.

Logo, sempre se informe a respeito.

Desmembramento de terreno – Etapa 3 – Medição da área a campo

Uma vez que você tenha acertado todos os detalhes com o cliente, precisará ir a campo e fazer a medição da área da propriedade mãe.

Caso o imóvel situe-se distante da sede da empresa, você pode levar seu notebook de campo junto e ainda a campo, fazer a divisão de área.

Com isso, você precisa voltar outro dia até o imóvel, aproveitando a ida a campo para locar os pontos definidores dos limites das novas áreas, materializando os mesmos com marcos topográficos.

Etapa 4 da divisão de terreno – Produção das peças técnicas e do documental necessário

Nesta etapa, você produzirá 2 plantas. A primeira situando o lote a ser desmembrado dentro da área da matrícula mãe e, um segunda, da área a ser desmembrada.

Também emitirá a ART, produzirá o memorial descritivo, o requerimento de desmembramento e os demais documentos exigidos pelo profissional de registro.

Etapa 5 da divisão de terreno – Protocolação junto a prefeitura

Nesta etapa, você procederá junto a prefeitura, normalmente, junto a secretaria de planejamento.

Caso a solicitação de desmembramento esteja dentro da legislação vigente, o respectivo órgão da prefeitura emitirá a certidão de aprovação do desmembramento.

Certidão esta que você precisará apresentar para o profissional de registro.

Etapa 6 – Procedimento junto ao registro de imóveis

Nesta etapa, você levará o documental (plantas, memorial descritivo, requerimento de desmembramento, certidão de aprovação do desmembramento emitida pela prefeitura, ART e demais documental) até o registro de imóveis, dando entrada no processo de desmembramento.

Importante: se informe junto ao profissional de registro sobre quais documentos são necessários.

Cada município possui suas especificidades cadastrais, sendo que o profissional de registro possui liberdade para solicitar tantos documentos quantos achar necessário.

Ou seja, o documental costuma variar de cartório para cartório.

Etapa 7 – Procedimentos do oficial de registro

O profissional de Registro fará uma análise detalhada:

• Do documental entregue pelo Agrimensor;
• Do documental existente no registro de imóveis a respeito da propriedade mãe e das propriedades confrontantes.

Isso porque o mesmo precisa ter certeza que não existe a indexação de áreas de um imóvel de terceiro ou, enfim, de qualquer outra divergência que evite o desmembramento do imóvel.

Uma vez que verifique que está tudo ok, o mesmo procede a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária, abrindo as novas matrículas dos imóveis desmembrados.

Quais são as plantas exigidas na divisão de terreno

A lei do parcelamento do solo urbano sanou uma lacuna existente, onde que no desmembramento de imóveis era normal fazer-se o desmembramento com a produção de somente uma planta da área a ser desmembrada.

Isso causava sérios problemas, trazendo insegurança jurídica para o registro de imóveis.

A lei do parcelamento do solo urbano passou a exigir 2 plantas:

• Uma primeira planta situando a área a ser desmembrada dentro da área mãe;
• Uma segunda planta da área a ser desmembrada.

Ou seja, ao fazer a divisão de terreno você deve produzir o seguinte documental:

• Memorial descritivo;
• As 2 plantas acima mencionadas;
• Emitir a ART e;
• Demais documental exigido pelo profissional de registro.

Naturalmente, para isso, você deve ter feito o mapeamento do lote que será desmembrado.

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Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏

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