Desdobro e Desmembramento?
Desdobro e desmembramento, o que são e qual a diferença entre estes termos. Você acabou de encontrar um artigo sobre o tema.
Alias, quando se fala em parcelamento do solo, os termos são tantos que é normal os profissionais da área terem dúvidas referentes aos mesmos.
Por exemplo, você sabe qual a diferença entre estes termos:
- Parcelamento do Solo;
- Loteamento;
- Desmembramento;
- Desdobro;
- Gleba;
- Lote;
- Módulo fiscal;
- Módulo rural e;
- Fração mínima de parcelamento.
É exatamente isso que você aprenderá com a leitura deste artigo. Qual a diferença entre desdobro e desmembramento e também uma série de outros termos inerentes ao parcelamento do solo.
Prossiga a leitura atentamente, pois irei abrir meu baú do tesouro.
Desdobro e desmembramento – O que é o Parcelamento do solo
Antes de entendermos qual a diferença entre desdobro e desmembramento, precisamos entender o que é o parcelamento do solo.
Isso porque o desmembramento e o desdobro fazem parte do parcelamento do solo.
Perceba que o loteamento, o desmembramento e o desdobro são diferentes tipos de parcelamento do solo.
Que o loteamento se divide em loteamento de imóveis rurais e loteamento de imóveis urbanos.
O desmembramento de divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis rurais urbanos.
E que existe o desdobro apenas de imóveis urbanos.
Ou seja, o parcelamento do solo é um tema extremamente complexo. Alias, caso você deseje dominar o parcelamento do solo do início ao fim, eu possuo um livro a respeito do tema.
Me refiro ao livro “Parcelamento do solo – Tudo que você precisa saber sobre o assunto!“. O mesmo é um livro cirúrgico que vai ajudar você a dominar o assunto.
Desdobro e desmembramento – O que é o Loteamento do Solo
Em seu artigo 2º, inciso 1º, a Lei do parcelamento do solo informa que:
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Ou seja, o loteamento é a divisão de uma gleba em uma série de lotes, com a construção de novas vias de circulação.
Sempre que isso acontecer parte da área do imóvel passará para o poder público, sendo que o loteador, deverá construir toda a infraestutura necessária no loteamento, construindo as vias de circulação, equipamentos públicos e uma série de equipamentos urbanos.
Em seu artigo 2°, inciso 6°, a Lei do Parcelamento do Solo (lei 6.766) informa que equipamentos são estes.
I – vias de circulação;
II – escoamento das águas pluviais;
III – rede para o abastecimento de água potável; e
IV – soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.
Além disso, o loteamento também precisará de um projeto de loteamento, o qual deverá ser aprovado pela prefeitura.
Para aprender mais sobre loteamento, leia este artigo aqui do blog.
Desdobro e desmembramento – O que é o desmembramento do Solo
Dê uma olhadinha neste outro mapa mental.
Perceba que quando se fala em desdobro e desmembramento, o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis urbanos e desmembramento de imóveis rurais, sendo que o desmembramento de imóveis urbanos segue leis e regras distintas do desmembramento de imóveis rurais.
Da mesma maneira, os órgãos envolvidos no mesmo são diferenciados.
Para entendermos o conceito de desmembramento, precisaremos olhar para a Lei do parcelamento do solo.
A mesma em seu Artigo 3º, inciso 2º que:
Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Ou seja, a diferença entre loteamento e desmembramento é que no loteamento uma gleba grande é dividida em uma série de lotes, de certa maneira que se faz necessária a abertura de novas vias.
Com isso, se faz necessária a construção de uma série de equipamentos urbanos e de um projeto de loteamento.
Já no que se refere ao desmembramento, o mesmo é a divisão de uma gleba em alguns lotes, de certa maneira que não se faz necessária a construção de novas vias públicas.
Ou seja, o desmembramento é bem mais simples do que o loteamento.
Caso deseje aprender mais a respeito do desmembramento de imóveis rurais, leia este artigo aqui do blog.
Desdobro e desmembramento – O que é um desdobro de lote
No que se refere ao desdobro e desmembramento, o desdobro de lote é a divisão de um lote em 2 ou mais lotes.
Perceba que o desdobro é aplicável somente a lotes. Ou seja, somente ao parcelamento do solo urbano, onde que o mesmo será a divisão de um lote em 2 ou mais lotes.
Com isso, o desdobro é bem mais simples do que o desmembramento. Isso porque no desmembramento, uma gleba é dividida em uma série de lotes.
O que são gleba e lote
Em sua mensagem Nº 153, de 29 De Janeiro de 1999, a subchefia para assuntos jurídicos da presidência da república explica o motivo pelo qual o inciso 3º do artigo 2º foi vetado, informa que:
O art. 3o do projeto, ao incluir o § 3o ao art. 2o da Lei no 6.766, de 1979, define gleba como sendo “o terreno que não foi objeto de parcelamento aprovado ou regularização em cartório”.
Em assim sendo, todo o terreno que tenha sido objeto de parcelamento deixa de ser gleba, passando a ser lote. Essa conceituação permitirá a prática do desdobro sucessivo de lotes, beneficiando, assim, apenas os loteadores, que, por não contemplar a Lei no 6.766, de 1979, a figura do desdobro, ficarão desobrigados de atender às exigências por ela impostas, sob o argumento de que esse diploma legal só se aplica à subdivisão de glebas em lotes e não a desdobro de lotes.
Tendo em vista que compete ao Município, por força do art. 30, VIII, da Constituição Federal, o planejamento do parcelamento do solo urbano, com o fim de promover o adequado ordenamento territorial, melhor seria que não se aceitasse o § 3o proposto, até mesmo porque, o § 4o sugerido, ao definir lote, indiretamente define gleba, uma vez que os conceitos são complementares.
No caso, em seu inciso 4º do artigo 2º, a Lei do parcelamento do solo informa que:
Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Ou seja, uma gleba é uma fração de terras que não se enquadre como lote, não sendo servida pela infra-estrutura básica e cujas dimensões não atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal.
O que é o módulo rural
O módulo rural é o tamanho mínimo que um imóvel tem que ter para que a família que more no mesmo consiga tirar sua subsistência, sendo que esta informação é necessária para saber-se qual a área mínima que um imóvel rural deve ter.
Ou seja, no que se refere ao desdobro e desmembramento, saber-se o valor do módulo rural é essencial para o desmembramento de um imóvel. Isso porque nenhum imóvel rural pode ser parcelado com uma área menor do que a fração mínima de parcelamento.
Acontece que a produtividade da terra muda de imóvel para imóvel. Por exemplo, em determinado local, a produtividade da cultura X é de 2 toneladas por hectare.
Em uma outra região do País, a produtividade da cultura X é de 6 toneladas por hectare.
Isso sem falar que a cultura predominante muda de local para local. E que a lucratividade por cultura também pode variar.
Da mesma maneira, a atividade agrícola predominante varia de imóvel para imóvel. Podendo ser:
- Agricultura;
- Agropecuária ou;
- Extrativismo.
Com isso, perceba que uma propriedade que possui como atividade agrícola predominante a agricultura, pode precisar de 20 ha para que a família que more na mesma consiga tirar seu sustento.
Já a propriedade lindeira a esta, que possui como atividade agrícola predominante a agropecuária, pode precisar de 50 ha.
Da mesma maneira, uma terceira propriedade, que possui como atividade predominante o extrativismo, pode precisar de 80 ha.
Com isso, fica complicado comparar-se os imóveis rurais entre si. Desta maneira, o módulo rural possibilita que as propriedades rurais sejam comparadas entre si, sendo que podemos conceituar módulo rural como:
“Área da qual uma família consegue tirar seu sustento!”
Perceba que, com isso, torna-se fácil comparar-se os imóveis rurais entre si, basta olharmos para o número de módulos rurais dos mesmos.
O módulo rural normalmente é utilizado para:
- Determinar a Fração Mínima de Parcelamento;
- Definir os limites da dimensão dos imóveis rurais no caso de aquisição por pessoa física estrangeira residente no País;
- Calcular o enquadramento sindical dos detentores do imóvel;
- Definir os beneficiários do Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra, conforme o inciso II, do parágrafo único do art. 1º, da Lei Complementar n. º 93, de 4 de fevereiro de 1998.
Desdobro e desmembramento – O que é um módulo fiscal
O módulo fiscal é a média do tamanho dos módulos rurais do município, sendo que a Embrapa em seu site, informa que leva-se em conta:
a) o tipo de exploração predominante no município (hortifrutigranjeira, cultura permanente, cultura temporária, pecuária ou florestal);
(b) a renda obtida no tipo de exploração predominante;
(c) outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam expressivas em função da renda ou da área utilizada;
(d) o conceito de “propriedade familiar”. A dimensão de um módulo fiscal varia de acordo com o município onde está localizada a propriedade. O valor do módulo fiscal no Brasil varia de 5 a 110 hectares.
Para saber o tamanho dos módulos fiscais de determinado município brasileiro é só acessar o link abaixo:
https://www.embrapa.br/codigo-florestal/area-de-reserva-legal-arl/modulo-fiscal
Desdobro e desmembramento – Fração mínima de parcelamento do solo rural?
No que se refere ao desdobro e desmembramento, a fração mínima de parcelamento (FMP) é a área mínima com a qual um lote ou gleba pode ser parcelado.
A lei 5.868/72 (lei que criou Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR), em seu artigo 8º, inciso 1º, trouxe a definição de fração mínima de parcelamento, onde que de acordo com a mesma, a fração mínima de parcelamento será:
a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os Municípios das capitais dos Estados;
- b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios situados nas zonas típicas A, B e C;
- c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona típica D.
A lei 6.015/73 (lei dos registros públicos), em seu artigo nº 213, inciso 9º, trouxe a seguinte passagem no que se refere a fração mínima de parcelamento:
Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.
No caso dos imóveis rurais, a fração mínima de parcelamento será igual ao tamanho do módulo fiscal. Ou seja, o tamanho do módulo fiscal é que define o tamanho mínimo que um imóvel rural pode ter.
É isso por este artigo.
Gratidão por você ter lido o mesmo. 🙏
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Conforme informei anteriormente, também sou o autor do livro Parcelamento do Solo.
Você possui alguma destas dúvidas:
Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?
Em quais circunstâncias que o desmembramento de imóveis rurais e urbanos pode ser feito?
Quais são as plantas que precisam serem produzidas?
Que peças técnicas são necessárias?
Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?
Quais as diferentes frações de parcelamento existentes?
Quando que é necessária a elaboração de um projeto de parcelamento do solo?
Como fazer o loteamento e regularizar chácaras rurais?
Como proceder no desmembramento de imóveis pela topografia clássica e de imóveis georreferenciados?
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