Parte Ideal De Imóvel: O Que É?
Parte ideal de imóvel, você acabou de encontrar um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é uma parte ideal de imóvel (também conhecida como fração ideal);
- Um exemplo da utilização da fração ideal no nosso dia a dia;
- Um exemplo de divisão de área pela área útil e;
- Exemplo de fracionamento de gleba pela área útil.
Prossiga a leitura atentamente.
O que é uma parte ideal de imóvel
A parte ideal de imóvel é a porção comum de um terreno correspondente a unidade autônoma de cada condômino. Esta parte é indivisível e indeterminável. O Novo Código Civil – Art. 1.331 §3º diz o seguinte:
A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma parte ideal de imóvel no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Vou trazer um exemplo, pois assim você entenderá melhor o assunto.
Um condomínio possui apartamentos que pertencem a cada um dos condôminos. Além disso, o mesmo também possui locais como o pátio, a piscina, a área de festas, a lavanderia e outras áreas que são públicas.
Desta maneira, não tem como um dos condôminos separar determinada área deste espaço que é de uso de todos e cercar.
É isso que é uma parte ideal de imóvel, o pedaço da porção comum que pertence a determinado condômino.
Desta maneira, se a porção comum de um condomínio tiver 2.000 m² e o mesmo possuir 20 condôminos, cada condômino terá uma porção de 100 metros quadrados da área comum.
Com este exemplo, você entendeu bem o que é uma parte ideal de imóvel.
O problema é que, mesmo assim, você ainda pode cometer um gravíssimo erro. Vamos entender que erro é este.
Exemplo da utilização da parte ideal de imóvel no nosso dia a dia
A divisão do solo pela parte ideal de imóvel é muito mais justa do que a divisão pela área. Isso porque nas propriedades sempre existirão as áreas mais nobres e as áreas de menor valor.
O erro que alguns profissionais cometem é justamente este, dizer que todas as áreas de uma propriedade são iguais.
Perceba que isso é uma falácia, sendo que uma propriedade possui áreas de maior valor e áreas de menor valor. Com isso, sempre que possível, isso deve ser levado em consideração.
Na realidade, normalmente o que definirá o método de parcelamento será o contrato.
Se o mesmo disser que a divisão é por hectares, não tem como considerar-se a parte ideal de imóvel.
Isso pode ser feito somente se a sociedade foi criada levando em consideração a parte ideal de imóvel pertencente a cada sócio e não a percentagem do imóvel.
Existem outros exemplos nos quais a utilização da parte ideal de imóvel traz vantagens.
Um deles é em processos de sucessão. No inventário, a divisão da terra será muito mais justa, se a mesma for feita pela fração ideal de imóvel e não pela área.
Desta maneira, os herdeiros que pegarem áreas mais nobres, ficarão com áreas menores e os outros herdeiros com áreas maiores.
Exemplo de divisão de área pela parte ideal de imóvel
Em processos de sucessão, quando não se tem uma divisão pela parte ideal de imóvel, uma maneira de dividir-se os imóveis de maneira justa é levando-se em consideração as áreas úteis dos imóveis.
O grande objetivo é que o parcelamento do solo seja feito de certa forma que as áreas divididas estejam de acordo com a legislação.
A grande diferença, neste caso, é que ao invés de levantar-se somente o perímetro da propriedade, levanta-se também os usos do solo da mesma.
Posteriormente, faz-se o rotacionamento das linhas divisórias, de certa forma que a proporção entre a área útil e as demais áreas da propriedade original sejam divididas de maneira proporcional entre os diferentes herdeiros.
Desta maneira, se a área original possuí 100 ha e precisa ser parcelada entre 3 herdeiros, o procedimento padrão é fazer-se o levantamento cadastral da área, calcular-se quanto de área útil a mesma possui e, posteriormente fazer-se a divisão, de certa forma que a proporção de área útil seja igual entre todos os herdeiros.
Desta maneira, se uma propriedade de 100 ha deve ser dividida entre 2 herdeiros e a mesma possui 70% de área útil, torna-se fácil fazer-se a divisão de certa forma que cada uma das áreas remanescentes tenha 70% de área útil. Para isso, é necessário apenas, achar-se a rotação certa da linha divisória.
Infelizmente, este procedimento dá um pouco de trabalho. Isso porque não existe nenhum software com capacidade de fazer tal divisão.
Por causa disso, a divisão de área pela parte ideal de imóvel deve ser feita com a utilização do método interativo, onde que levanta-se o uso do solo da propriedade e posteriormente, com a utilização de um software da família CAD, utiliza-se uma série de interações para fazer-se a divisão da área.
Exemplo de fracionamento de gleba pela área útil
Um exemplo de fracionamento de gleba pela parte ideal de imóvel pode ser visto na imagem abaixo.
Perceba que eu fiz o levantamento da área útil da propriedade e, em seguida, fiz a divisão da área total entre os 3 herdeiros, utilizando um software que faz automaticamente tal fracionamento.
Posteriormente, rotacionei as linhas, de certa forma que a proporção entre as áreas úteis, a área que cada uma das glebas deveria ter e as demais áreas ficasse igual.
Desta maneira, mesmo sem poder fazer o parcelamento com base na parte ideal de imóvel, eu consegui fazer com que o parcelamento do solo ficasse mais justo.
Na realidade, o maior benefício foi a restauração da paz entre os herdeiros. Isso porque o inventário estava causando uma briga familiar.
Parte ideal de imóvel – Como mapear rapidamente a propriedade rural
Como você deve ter percebido, para a divisão pela parte ideal de imóvel, você precisará fazer um levantamento cadastral do mesmo, mapeando os diferentes usos do solo.
Para isso, você pode utilizar, por exemplo, o método RTK. Porém, mesmo com a a utilização deste método, o mapeamento de um imóvel rural pode levar dias.
Um método que possibilita um rápido mapeamento da propriedade é o método cinemático.
Você pode configurar seu receptor GNSS para armazenar um ponto a cada 5 metros e, com a utilização de uma moto, em poucas horas conseguirá fazer o mapeamento do imóvel.
Para isso, nós normalmente vamos a campo em 2 pessoas, onde uma pilota a moto e a outra vai na garupa da moto, segurando o receptor GNSS para o lado, o mais no limite da lavoura possível .
Utilizando este método conseguimos mapear rapidamente a maior porção possível dos usos do solo. Naturalmente, é normal existirem banhados e locais ingremes, os quais precisam ser mapeados a pé.
Porém, perceba que esta é uma ótima estratégia para o mapeamento de usos do solo.
Aprenda mais sobre parcelamento do solo
Não sei se você sabe, mas eu possuo diversos outros artigos sobre parcelamento do solo aqui no blog.
Separei 3 deles para você:
> Parcelamento do solo rural: o que é e quando fazer…
> Loteamento: tudo que você precisa saber a respeito…
> Desmembramento de lote urbano: Como fazer…
Se você quer MERGULHAR FUNDO e aprender a prestar serviços com grande velocidade e com segurança, acesse este link e conheça os mesmos.
Entre eles, o Curso de Confecção de Plantas Topográficas. Um curso prático com o qual você vai aprender a produzir as 15 diferentes plantas produzidas em um escritório de topografia.
Clique neste link e conheça melhor o mesmo.
Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏
Domine a Topografia Cadastral através de um livro formado por centenas de exemplos práticos
Você quer dominar a Topografia Cadastral?
Então eu tenho uma ótima noticia para você. Me refiro ao livro Topografia Cadastral e Georreferenciamento de Imóveis Rurais na Prática.
O mesmo é dividido em 10 capítulos recheados com muitos estudos de caso e exemplos práticos. Dê uma espiadinha no sumário do mesmo:
Para conhecer melhor a estrutura do livro, juntar-se a mais de 800 profissionais e adquirir sua cópia é só clicar no botão abaixo:
Postagens relacionadas:
