Desmembramento de Lote Urbano?
Desmembramento de lote urbano, você acabou de encontrar um artigo definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o desmembramento de lote urbano;
- Qual a legislação a respeito do mesmo;
- Quais os órgãos envolvidos no desmembramento urbano;
- Quais os documentos necessários para o desmembramento urbano;
- Porque fazer o desmembramento de uma área urbana;
- Quais as vantagens do mesmo;
- Um erro cometido ao fazer o desmembramento de lote urbano;
- Quais são os cuidados que você precisa ter ao fazer o desmembramento urbano e;
- Quais as 7 etapas do mesmo.
Prossiga a leitura com máxima atenção.
O que é o desmembramento de lote urbano
O desmembramento de lote urbano é um dos diferentes tipos de desmembramento de lote urbano existentes.
Em seu Artigo 3º, incisos 2º e 4º, a lei do parcelamento do solo informa que:
2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.
Perceba que o parcelamento do solo se divide em loteamento e desmembramento.
O desmembramento, por sua vez, se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.
Caso você deseje aprender a respeito do desmembramento de imóveis rurais, leia este outro artigo aqui do blog.
Aliás, não sei se você sabe, mas eu possuo um livro cirúrgico a respeito do tema. Me refiro ao livro “Parcelamento do Solo – Tudo Que Você Precisa Saber Sobre o Assunto!”
O mesmo é um dividido em 5 capítulos. Dê uma espiadinha no conteúdo do mesmo.
Se você quer dominar o parcelamento do solo de uma vez por todas, aprendendo como proceder no desmembramento e no loteamento de imóveis rurais e urbanos, este livro servirá como uma luva para você.
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Quais os órgãos envolvidos no desmembramento de lote urbano
O desmembramento de lote urbano exige procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis.
No próximos tópicos nós mergulharemos de cabeça neste tema.
Quais os documentos necessários para o desmembramento urbano
Existem 5 documentos que são necessários para desmembramento urbano. São eles:
Requerimento com firma reconhecida assinado pelo proprietário do imóvel ou procurador, solicitando a averbação do desmembramento, bem como abertura de matrículas individuais para os imóveis originados do desmembramento;
Memorial descritivo com aprovação da Prefeitura.
Planta aprovado pela Prefeitura.
ART ou RRT.
Certidão de aprovação do desmembramento emitida pela Prefeitura.
Qual a legislação a respeito do parcelamento do solo?
A lei 6.015/73 (lei dos registros públicos) trouxe as primeiras definições.
A mesma fez a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas, definindo que o profissional de registro deveria aceitar solicitações de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais somente com a apresentação de planta, memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica.
Documentos estes que devem ser apresentados por profissional devidamente qualificado.
Na realidade, além da lei dos registros públicos, temos uma série de outras leis que abordam a temática. As principais delas são:
- Lei 6.766/79 (lei do parcelamento do solo urbano);
- Lei Federal 9.785/99;
- Lei 9.413/81;
- Lei 13.885/04;
- Portaria nº 080/SEHAB-G/03 (TVEO).
Porque fazer o desmembramento de lote urbano
O desmembramento de lote urbano traz grandes vantagens para o proprietário ou construtura e também para a comunidade como um todo.
Por exemplo, são poucas as famílias que possuem o capital necessário para a compra de um terreno grande, de certa maneira que o desmembramento urbano facilita o acesso a moradia.
A vantagem que o empreendedor tem ao fazer o desmembramento de terreno é que o preço dos terrenos oriundos será menor do que o preço do terreno mãe. Com isso, os terrenos terão um número maior de potenciais compradores, o que facilitará a venda dos mesmos.
Além disso, como o número de potenciais compradores de um terreno grande é menor, o empreendedor precisará minimizar sua margem de lucro, diferentemente do que acontece na venda de terrenos menores, onde o empreendedor consegue obter uma margem de lucro maior.
Outras vantagens que você terá ao fazer o desmembramento de lote urbano
Algumas outras vantagens que você terá ao fazer o desmembramento de lote urbano são:
- Você poderá alugar o terreno resultante do desmembramento, lucrando com o mesmo;
- Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor;
- Você poderá utilizar o desmembramento como uma maneira de regularizar construções existentes nos fundos do terreno e;
- Seus filhos ou demais familiares poderão morar perto de você.
Vantagens para a comunidade
O desmembramento urbano também traz uma série de vantagens para a comunidade como um todo.
Primeiramente, porque mais pessoas conseguirão ser donas do seu próprio imóvel, livrando-se do aluguel.
O desmembramento urbano também cria espaços, os quais poderão ser ocupados por diversos tipos de construções.
Como exemplos temos:
- Pequenos prédios;
- Residências e;
- Salas comerciais.
Este maior número de espaços urbanos gera negócios e benefícios para os munícipes e para a comunidade como um todo, garantindo que a cidade seja um lugar melhor para se viver.
Desmembramento urbano – Não cometa este erro
Um erro que muitas pessoas cometem é querer fazer o desmembramento de uma área urbana, quando devem fazer o loteamento da mesma.
E qual a diferença?
Simples, o loteamento de imóvel é um procedimento bem mais complexo, precisando de um projeto de loteamento.
Projeto este que deve ser feito por um profissional devidamente qualificado.
Enquanto que o desmembramento é a simples divisão de uma gleba em 2 ou mais lotes, o loteamento terá a construção de arruamentos e de uma série de equipamentos urbanos.
Ou seja, se o que você quer é dividir um imóvel grande em uma série de imóveis menores, provavelmente terá que fazer um loteamento e não um desmembramento.
Consequentemente, você precisará de um projeto de loteamento e também da construção de uma série de equipamentos urbanos.
Como proceder no desmembramento de lote urbano
Se você for uma pessoa física, empreendedor ou construtora, terá que contratar um agrimensor.
O agrimensor irá medir o imóvel e produzir o documental necessário, procedendo junto a prefeitura e ao registro de imóveis.
Quais os cuidados que você precisa ter ao fazer o desmembramento de lote urbano
Sempre que você agrimensor fizer o desmembramento de um imóvel situado em um município do qual você nunca desmembrou um terreno antes, precisará se informar a respeito da legislação municipal, se informando a respeito:
- Dos comprimentos mínimo e máximo de testada permitidos;
- Da fração mínima de parcelamento que o imóvel deve ter.
No caso, estes valores podem variar dependendo da lei de zoneamento urbano de cada município.
Por exemplo, alguns municípios costumam ser menos restritivos em áreas de zoneamento misto e mais restritivos em áreas de zoneamento residencial, tendo diferentes valores para a fração mínima de parcelamento e para o comprimento da testada do lote.
Ou seja, é essencial que você vá até o órgão municipal se informar.
Leia atentamente a lei de diretrizes urbanas ou o plano diretor do município, cuidando:
Qual o tamanho que os lotes podem ter;
Qual o tamanho de frente mínimo e máximo permitidos;
Qual a ordem em que os procedimentos devem ser realizados;
Quais as taxas e serviços obrigatórios no processo;
Quais os prazos de aprovação do pedido.
Conheça as 7 etapas necessárias do desmembramento urbano
Agora que você sabe quais são os documentos necessários para desmembramento urbano, que tal aprender quais são as 7 etapas do desmembramento urbano.
Segue um resumo das mesmas:
Etapa 1 – Reunião com o cliente e planejamento para a ida a campo;
Etapa 2 – Verificação da legislação municipal;
Etapa 3 – medição da área a campo;
Etapa 4 – Produção das plantas, do memorial descritivo e da ART;
Etapa 5 – Protocolação junto a prefeitura;
Etapa 6 – Procedimento junto ao registro de imóveis e;
Etapa 7 – Procedimentos do oficial de registro.
Neste artigo eu mostro de maneira detalhada as 7 etapas do desmembramento de terreno urbano.
Quais são as plantas exigidas no desmembramento urbano
A partir do advento da lei do parcelamento do solo urbano, os profissionais de registro passaram a exigir 2 plantas:
- Uma primeira planta situando a área a ser desmembrada dentro da área mãe;
- Uma segunda planta da área a ser desmembrada.
Veja na imagem abaixo um exemplo com uma planta para o desmembramento de imóvel rural para um processo de sucessão.
Já a segunda planta é uma planta da área a ser desmembrada.
Neste caso, são plantas de imóveis rurais, porém, a estrutura das plantas é a mesma para o desmembramento de imóveis urbanos.
Domine o Parcelamento do Solo através de um livro cirúrgico
Conforme informei anteriormente, também sou o autor do livro Parcelamento do Solo.
Você possui alguma destas dúvidas:
Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?
Em quais circunstâncias que o desmembramento de imóveis rurais e urbanos pode ser feito?
Quais são as plantas que precisam serem produzidas?
Que peças técnicas são necessárias?
Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?
Quais as diferentes frações de parcelamento existentes?
Quando que é necessária a elaboração de um projeto de parcelamento do solo?
Como fazer o loteamento e regularizar chácaras rurais?
Como proceder no desmembramento de imóveis pela topografia clássica e de imóveis georreferenciados?
Então o “Livro Parcelamento do Solo – Tudo Que Você Precisa Saber Sobre o Assunto” é para você.
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