Parcelamento de Imóvel Rural: Como Fazer?
Parcelamento de imóvel rural, você acabou de encontrar um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o parcelamento de imóvel rural;
- O que é e qual a diferença entre desmembramento e loteamento do solo;
- Quais são os órgãos envolvidos no loteamento do solo;
- Quando o Parcelamento de imóvel rural é proibido;
- Qual a fração mínima de parcelamento do solo rural;
- Quais as 6 etapas do desmembramento de imóvel rural;
- O que é um loteamento de chácara em área rural.
Prossiga a leitura com máxima atenção.
Parcelamento de imóvel rural – O que é?
O Parcelamento de imóvel rural nada mais é do que a divisão de uma gleba em unidades juridicamente independentes.
No caso, o parcelamento de solo se divide em:
Perceba que o desmembramento e o loteamento podem acontecer tanto em áreas rurais, como em áreas urbanas.
Neste artigo, nós mergulharemos fundo nos diferentes tipos de parcelamento do solo rural existentes. Caso você deseje aprender mais a respeito do parcelamento de imóvel rural, aconselho que leia este outro artigo aqui do blog.
Parcelamento de imóvel rural – Desmembramento
O conceito teórico que melhor descreve o desmembramento é:
Tirar uma área de dentro de uma área maior!
Ou seja, o desmembramento nada mais é do que divisão de uma propriedade imobiliária em 2 ou mais propriedades.
Com isso, uma matrícula dará origem a 2 ou mais matrículas.
Olhe para o mapa mental abaixo.
Perceba que o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.
O desmembramento de imóveis rurais, por sua vez, se divide em:
- Desmembramento de imóveis rurais georreferenciados e;
- Desmembramento de imóveis rurais que ainda não foram georreferenciados.
Neste artigo eu explico melhor estes diferentes tipos de desmembramentos existentes.
Aliás, como você deve ter percebido, o parcelamento do solo é um tema bem complexo.
Eu possuo inclusive um livro a respeito do tema. Me refiro livro “Parcelamento do Solo – Tudo Que Você Precisa Saber Sobre o Assunto!”
O mesmo é um livro cirúrgico, dividido em 5 capítulos. Dê uma espiadinha no conteúdo do mesmo.
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Legislação a respeito do Parcelamento de imóvel rural
O Parcelamento de imóvel rural é gerido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), sendo que todo parcelamento rural, a priori, era regido pela instrução normativa 17-B.
Porém, a lei 10.267 de 28 de agosto de 2001 alterou dispositivos da lei 5.868, de 1972 (Lei que criou o Sistema Nacional de Cadastros de Imóveis Rurais), trazendo, entre outras coisas, a criação do cadastro nacional de imóveis rurais (CNIR), sistema este gerenciado conjuntamente pelo INCRA e pela Secretaria da Receita Federal.
Veja abaixo um resumo em ordem cronológica com as principais leis inerentes ao parcelamento de imóvel rural.
Principais leis sobre o Parcelamento de imóvel rural
Lei 4.504/64 – Estatuto da terra: trouxe em seu artigo 4º, inciso 1º a definição de imóvel rural. Segue a mesma:
O prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada;
Decreto nº 62.504/68 – Definiu que a realização de certas obras ou atividades de utilidade pública ou interesse comunitário “retiram a condição de imóvel rural das áreas em que são executadas”.
Como exemplos temos:
- Postos de abastecimento de combustível;
- Postos de saúde;
- Igrejas;
- Áreas de recreação pública;
- Entre outras.
Os desmembramentos de áreas destinadas às obras e atividades listadas no decreto 62.504 não estão sujeitos a fração mínima de parcelamento do solo rural, sendo obrigatoriamente limitados à área necessária à realização de tais objetivos e dependerão de prévia aprovação do INCRA.
Lei nº 5.868/72 – Criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR): estabeleceu o limite mínimo de área apenas para fim de incidência do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.
Lei n° 6015/73 – Dispõe sobre os registro Púbicos;
Lei nº 6.766/79 – Lei do parcelamento do solo urbano: regula o parcelamento do solo rural com fins não agrários.
Lei nº 8.629/93 – Regulamenta e disciplina disposições relativas à reforma agrária.
Lei nº 10.267/2001 – Estabeleceu o Georreferenciamento de Imóveis Rurais.
Instrução Normativa nº 82/2015: estabelece normas e procedimentos para atualização de dados no Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR.
Lei nº 13.465/17 – Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana: possibilita a regularização posterior de parcelamentos irregulares ou clandestinos do solo rural, desde que utilizados para fins urbanos.
Quais são os órgãos envolvidos no parcelamento de solo rural?
O parcelamento de solo rural envolve o INCRA e o Registro de imóveis.
O INCRA é o órgão responsável por garantir que os imóveis rurais estejam cumprindo sua função social, ou seja, que todos os imóveis rurais do País estejam sendo produtivos.
Caso contrário, se o imóvel tiver uma área superior a 15 módulos fiscais, o INCRA fará a reforma agrária, passando a propriedade do imóvel para famílias que tornem o mesmo produtivo.
Todos os imóveis rurais do País devem estar cadastrados no SNCR.
Além do INCRA e de seu cadastro, quando se fala em imóveis rurais, o outro órgão envolvido é Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), representado nos municípios pelos tabelionatos de registro de imóveis, sendo que a função do IRIB é garantir o direito a propriedade.
Todas as propriedades imobiliárias do País, quer sejam urbanas ou rurais, devem estar cadastradas no registro de imóveis, possuindo matrícula própria.
É o registro que garante o direito a propriedade do imóvel.
Perceba que o INCRA e o IRIB são órgãos distintos com funções e cadastros distintos.
Quando que o parcelamento de imóvel rural é proibido?
Para entendermos quando que o parcelamento de imóvel rural é proibido, precisaremos entender o que são:
Módulo rural
O módulo rural é o tamanho mínimo que um imóvel tem que ter para que a família que more no mesmo consiga tirar sua subsistência.
Acontece que a produtividade da terra muda de imóvel para imóvel. Por exemplo, em determinado local, a produtividade da cultura X é de 2 toneladas por hectare.
Em uma outra região do País, a produtividade da cultura X é de 6 toneladas por hectare.
Isso sem falar que a cultura predominante muda de local para local. E que a lucratividade por cultura também pode variar.
Da mesma maneira, a atividade agrícola predominante varia de imóvel para imóvel. Podendo ser:
- Agricultura;
- Agropecuária ou;
- Extrativismo.
Com isso, perceba que uma propriedade que possui como atividade agrícola predominante a agricultura, pode precisar de 20 ha para que a família que more na mesma consiga tirar seu sustento.
Já a propriedade lindeira a esta, que possui como atividade agrícola predominante a agropecuária, pode precisar de 50 ha.
Da mesma maneira, uma terceira propriedade, que possui como atividade predominante o extrativismo, pode precisar de 80 ha.
Com isso, fica complicado comparar-se os imóveis rurais entre si. Desta maneira, o módulo rural possibilita que as propriedades rurais sejam comparadas entre si, sendo que podemos conceituar módulo rural como:
“Área da qual uma família consegue tirar seu sustento!”
Perceba que, com isso, torna-se fácil comparar-se os imóveis rurais entre si, basta olharmos para o número de módulos rurais dos mesmos.
O módulo rural normalmente é utilizado para:
- Determinar a Fração Mínima de Parcelamento;
- Definir os limites da dimensão dos imóveis rurais no caso de aquisição por pessoa física estrangeira residente no País;
- Calcular o enquadramento sindical dos detentores do imóvel;
- Definir os beneficiários do Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra, conforme o inciso II, do parágrafo único do art. 1º, da Lei Complementar n. º 93, de 4 de fevereiro de 1998.
Conceito de módulo fiscal
O módulo fiscal é a média do tamanho dos módulos rurais do município, sendo que a Embrapa em seu site, informa que leva-se em conta:
a) o tipo de exploração predominante no município (hortifrutigranjeira, cultura permanente, cultura temporária, pecuária ou florestal);
(b) a renda obtida no tipo de exploração predominante;
(c) outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam expressivas em função da renda ou da área utilizada;
(d) o conceito de “propriedade familiar”. A dimensão de um módulo fiscal varia de acordo com o município onde está localizada a propriedade. O valor do módulo fiscal no Brasil varia de 5 a 110 hectares.
Para saber o tamanho dos módulos fiscais de determinado município brasileiro é só acessar o link abaixo:
https://www.embrapa.br/codigo-florestal/area-de-reserva-legal-arl/modulo-fiscal
Legislação respeito de módulos fiscais
As principais leis a respeito do módulo fiscal são o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei nº 6.746/79 (lei que alterou o estatuto da terra).
Em seu artigo 50, inciso 2º, a lei 6.746/79 traz a seguinte passagem:
O módulo fiscal de cada Município, expresso em hectares, será determinado levando-se em conta os seguintes fatores:
- a) o tipo de exploração predominante no Município:
I – hortifrutigranjeira;
Il – cultura permanente;
III – cultura temporária;
IV – pecuária;
V – florestal;
Já em seu inciso 3º, a respectiva lei informa que:
O número de módulos fiscais de um imóvel rural será obtido dividindo-se sua área aproveitável total pelo modulo fiscal do Município.
Fração mínima de parcelamento de solo rural?
A fração mínima de parcelamento (FMP) nada mais é do que a área mínima com a qual um lote ou gleba pode ser parcelado.
A lei 4.504/64 aborda a função social da terra, sendo que no caso da propriedade agrária, a mesma precisa cumprir sua função social, possibilitando que a família residente no imóvel consiga se manter através da utilização do mesmo.
A lei 5.868/72 (lei que criou Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR) em seu artigo 8º, inciso 1º trouxe a definição de fração mínima de parcelamento, onde que de acordo com a mesma, a fração mínima de parcelamento será:
a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os Municípios das capitais dos Estados;
- b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios situados nas zonas típicas A, B e C;
- c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona típica D.
A lei 6.015/73 (lei dos registros públicos), em seu artigo nº 213, inciso 9º, trouxe a seguinte passagem no que se refere a fração mínima de parcelamento:
Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.
No caso dos imóveis rurais, a fração mínima de parcelamento será igual ao tamanho do módulo fiscal. Ou seja, o tamanho do módulo fiscal é que define o tamanho mínimo que um imóvel rural pode ter.
Quais as etapas do desmembramento de imóvel rural
O desmembramento de imóvel rural pode ser dividido em 6 etapas. São elas:
- Etapa 1 – Reunião com o cliente;
- Etapa 2 – Planejamento para a ida a campo;
- Etapa 3 – Levantamento de dados a campo;
- Etapa 4 – Tratamento dos dados e produção das peças técnicas;
- Etapa 5 – Locação dos marcos nos novos vértices e;
- Etapa 6 – Procedimento junto ao registro de imóveis.
Neste artigo eu abordo de maneira detalhada estas etapas.
O que é um loteamento de chácara em área rural
O loteamento de chácara em área rural é um loteamento para fins urbanos que se encontra na área rural do município.
No caso, uma área rural pode ser parcelada em uma série de chácaras, desde que esteja em uma área especial, a qual possua finalidade urbana.
Como exemplos de área deste tipo, temos balneários e campings.
Perceba que estas são áreas que embora estejam no meio rural, normalmente não são utilizadas com rural.
Com isso, é possível fazer-se o loteamento de chácaras nestas áreas.
No livro Parcelamento do Solo eu abordo de maneira mais detalhada esta temática.
Continue seus estudos sobre Parcelamento do solo
Não sei se você sabe, mas eu possuo centenas de artigos aqui no blog, entre eles diversos artigos sobre parcelamento do solo. Separei 5 deles para você continuar com seus estudos:
> Módulo Fiscal e Rural: O Que São…
> O Que é Uma Planta de Situação e Implantação…
> Projetos de Loteamento: O Que é e as 4 Etapas…
> Planta de Quadra e Lote: O Que É…
> Parcelamento do solo rural: o que é e quando fazer…
> Loteamento: tudo que você precisa saber a respeito…
É isso por este artigo. Gratidão por você ter lido o mesmo. 🙏
Domine o Parcelamento do Solo através de um livro cirúrgico
Conforme informei anteriormente, também sou o autor do livro Parcelamento do Solo.
Você possui alguma destas dúvidas:
Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?
Em quais circunstâncias que o desmembramento de imóveis rurais e urbanos pode ser feito?
Quais são as plantas que precisam serem produzidas?
Que peças técnicas são necessárias?
Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?
Quais as diferentes frações de parcelamento existentes?
Quando que é necessária a elaboração de um projeto de parcelamento do solo?
Como fazer o loteamento e regularizar chácaras rurais?
Como proceder no desmembramento de imóveis pela topografia clássica e de imóveis georreferenciados?
Então o “Livro Parcelamento do Solo – Tudo Que Você Precisa Saber Sobre o Assunto” é para você.
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