Parcelamento de Solo Urbano?
Parcelamento de solo urbano, você acabou de encontrar um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo, você aprenderá:
- O que é o parcelamento do solo;
- O que é o desmembramento de um imóvel;
- O que é o loteamento do solo;
- O que é o parcelamento do solo urbano;
- Quais são os órgãos envolvidos no mesmo e;
- Quando o parcelamento do solo urbano é proibido.
Prossiga a leitura com atenção.
Parcelamento de Solo urbano – O que é o parcelamento do solo
O parcelamento de solo ocorre tanto em áreas rurais como em áreas urbanas. O mesmo nada mais é do que a divisão da terra em unidades juridicamente independentes.
No caso, o parcelamento de solo se divide em:
- Desmembramento;
- Loteamento.
Perceba que o desmembramento e o loteamento podem acontecer tanto em áreas rurais, como em áreas urbanas.
Vamos entender melhor o loteamento e o desmembramento no parcelamento de solo urbano.
Parcelamento de solo urbano – Desmembramento
O conceito teórico que melhor descreve o desmembramento é:
Tirar uma área de dentro de uma área maior.
Ou seja, o desmembramento nada mais é do que divisão de uma propriedade imobiliária em 2 ou mais propriedades.
Com isso, uma matrícula dará origem a 2 ou mais matrículas.
Vamos entender dentro do parcelamento do solo o que significa lotear uma área.
Parcelamento de solo urbano – Loteamento de área
A diferença entre loteamento e desmembramento é que, enquanto no desmembramento existe a divisão de uma gleba em 2 ou poucos lotes ou glebas, no loteamento se a divisão de uma gleba em uma série de glebas ou lotes.
Com isso, se faz necessária a construção da estrutura urbana necessária.
Ou seja, o desmembramento é mais simples do que o loteamento, de certa maneira que no mesmo existe o aproveitamento do sistema viário existente.
Já no loteamento se faz necessária a construção de uma série de equipamentos urbanos.
A lei do parcelamento do solo definiu que todo loteamento deve ser aprovado pela prefeitura, sendo que para lotear uma área, o empreendedor deve apresentar junto a mesma um projeto de loteamento.
Projeto este que deve ser produzido por profissional devidamente qualificado.
No caso, no capítulo 1, inciso 6º, a lei do parcelamento do solo informa quais são os equipamentos urbanos que o loteamento deve ter. São eles:
I – Vias de circulação;
II – Escoamento das águas pluviais;
III – Rede para o abastecimento de água potável e;
IV – Soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.
Além disso, a lei do parcelamento do solo definiu que o tamanho mínimo de um lote é de 125 m².
Ou seja, é impossível fazer-se um parcelamento do solo urbano com lotes possuindo tamanho inferior a 125 m². O cartório não irá registrar os mesmos porque tais lotes estarão burlando a lei do parcelamento do solo.
Cada município também deve ter lei própria, que defina aonde que os diferentes usos do solo urbano são possíveis. Desta maneira, antes de lotear uma área para a construção de moradias, o empreendedor deve consultar a lei municipal.
Quais são os órgãos envolvidos no parcelamento de solo urbano?
O parcelamento de solo urbano envolve a prefeitura e o registro de imóveis.
Para poder fazer o parcelamento de solo urbano, o empreendedor precisa obter a certidão de aprovação do desmembramento junto a prefeitura.
Na imagem abaixo você pode ver um modelo de certidão disponibilizado pela secretaria de habitação do estado de São Paulo.
Para conseguir a certidão de aprovação do desmembramento, o proprietário precisará apresentar a planta e o memorial descritivo do imóvel junto a prefeitura.
Se o parcelamento respeitar a legislação municipal, o mesmo conseguirá a certidão de aprovação do desmembramento.
Somente tendo a mesma em mãos é que o proprietário poderá ir até o registro de imóveis solicitar o parcelamento de seu imóvel.
Quando que o parcelamento de solo urbano é proibido?
A lei 6.766 (lei do parcelamento do solo) definiu que a fração mínima de parcelamento é de 125 m². Porém, a mesma abriu uma cláusula, permitindo que caso fosse necessário, este valor pudesse ser modificado pela legislação municipal.
Ou seja, na prática, você precisará se informar juntamente a prefeitura para saber qual é a fração mínima de parcelamento.
Além da fração mínima de parcelamento, a outra informação que você precisa cuidar é o tamanho da testada do imóvel, (comprimento da frente do imóvel).
Ou seja, você também precisará se informar juntamente a prefeitura a respeito de qual é o tamanho mínimo de fachada que o imóvel deve ter.
Além disso, muitos municípios possuem diferentes legislações de frações mínimas e máximas de parcelamento para as diferentes regiões do zoneamento urbano.
Com isso, normalmente os mesmos são mais restritivos em regiões de moradia, possibilitando lotes de maior tamanho em regiões industriais e de comércio.
Ou seja, sempre se informe junto a prefeitura antes de fazer um parcelamento de solo urbano.
Vantagens do parcelamento urbano
O parcelamento do solo urbano possui diversas vantagens. Como exemplos de vantagens para o proprietário podemos citar:
- Como o preço do lote será menor, haverá um maior número de potenciais compradores;
- Você conseguirá uma margem de lucro maior na venda de 2 ou mais terrenos pequenos do que teria na venda de um terreno grande;
- Você poderá alugar o terreno resultante do desmembramento, lucrando com o mesmo;
- Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor;
- Você poderá utilizar o desmembramento como uma maneira de regularizar construções existentes nos fundos do terreno e;
- Seus filhos ou demais familiares poderão morar perto de você.
O parcelamento urbano também trás inúmeras vantagens para a sociedade como um todo. Isso porque mais pessoas terão um lugar para chamar de seu.
Lembrando que todo lote urbano deve estar sendo utilizado. De certa maneira que os proprietários que possuem lotes com finalidade especulativa, não construindo nos mesmos, são penalizados, tendo que pagar uma maior taxa de IPTU.
Isso porque estes lotes estão ferindo os princípios do uso do solo urbano.
Vídeo a respeito do assunto.
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