Desdobramento de Terreno?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-10-072021-10-07

Desdobramento de terreno, você acabou de colocar suas 2 mãos em um guia definitivo sobre o tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá:

• O que é o desdobramento de terreno;
• Qual a legislação a respeito do tema;
• Quais os órgãos envolvidos no mesmo;
• Quais as vantagens do desdobramento de terreno;
• Quais são os cuidados que você precisa ter ao fazer um desmembramento de terreno;
• Quais as 7 etapas do mesmo e;
• Quais são as plantas que você precisa produzir.

Prossiga a leitura atentamente.

O que é o desdobramento de terreno

Quando se fala na divisão de áreas, existe o loteamento, o desmembramento e o desdobramento de terreno.

Os mesmos são procedimentos distintos.

Neste artigo eu explico de maneira detalhada o que é e quais os tipos de loteamento existentes.

Vamos entender a diferença entre desmembramento e desdobramento de terreno.

O que é o desmembramento de terreno

Dê uma olhadinha neste outro mapa mental.

Perceba que o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos, sendo que os mesmos segues leis e regras distintas.

Para entendermos o conceito de desmembramento, precisaremos olhar para a Lei do parcelamento do solo.

A mesma em seu Artigo 3º, inciso 2º que:

Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Perceba que o desmembramento é a divisão de uma gleba em alguns lotes, de certa maneira que não se faz necessária a construção de novas vias públicas e de equipamentos urbanos.

Como informei anteriormente, o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.

Neste artigo aqui do blog. eu abordo o desmembramento de imóveis rurais.

E neste outro artigo, o desmembramento de imóveis urbanos.

Olhe para este outro mapa mental.

Perceba que na realidade, o loteamento, o desmembramento e o desdobramento de terreno, nada mais são do que diferentes tipos de parcelamento do solo.

Perceba também que o parcelamento do solo é um tema bem com complexo. Eu possuo um livro a respeito do tema.

Me refiro ao livro “Parcelamento do solo – Tudo que você precisa saber sobre o assunto!“. O mesmo é um livro cirúrgico que vai ajudar você a dominar o assunto.

O que é um desdobramento de terreno

O desdobramento de terreno é a divisão de um lote em 2 ou mais lotes.

Perceba que o desdobro é aplicável somente a lotes. Ou seja, somente ao parcelamento do solo urbano, onde que o mesmo será a divisão de um lote em 2 ou mais lotes.

Porém, afinal de contas o que são glebas e lotes. Vamos entender esta temática.

O que são gleba e lote

Originalmente, o inciso 3º do artigo 2º da Lei do parcelamento do solo trazia o conceito de Gleba. Porém, com o tempo este inciso foi vetado.

no caso, em sua mensagem Nº 153, de 29 De Janeiro de 1999, a subchefia para assuntos jurídicos da presidência da república explica o motivo pelo qual o referido inciso foi vetado:

O art. 3o do projeto, ao incluir o § 3o ao art. 2o da Lei no 6.766, de 1979, define gleba como sendo “o terreno que não foi objeto de parcelamento aprovado ou regularização em cartório”.

Em assim sendo, todo o terreno que tenha sido objeto de parcelamento deixa de ser gleba, passando a ser lote. Essa conceituação permitirá a prática do desdobro sucessivo de lotes, beneficiando, assim, apenas os loteadores, que, por não contemplar a Lei no 6.766, de 1979, a figura do desdobro, ficarão desobrigados de atender às exigências por ela impostas, sob o argumento de que esse diploma legal só se aplica à subdivisão de glebas em lotes e não a desdobro de lotes.

Tendo em vista que compete ao Município, por força do art. 30, VIII, da Constituição Federal, o planejamento do parcelamento do solo urbano, com o fim de promover o adequado ordenamento territorial, melhor seria que não se aceitasse o § 3o proposto, até mesmo porque, o § 4o sugerido, ao definir lote, indiretamente define gleba, uma vez que os conceitos são complementares.

No caso, em seu inciso 4º do artigo 2º, a Lei do parcelamento do solo informa que:

Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Ou seja, uma gleba é uma fração de terras que não se enquadre como lote, não sendo servida pela infra-estrutura básica e cujas dimensões não atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal.

Tome este cuidado ao fazer o desdobramento de terreno

Sempre que fizer o desdobramento de terreno situado em um município do qual você nunca desmembrou um terreno antes, você precisa se informar a respeito da legislação municipal, se informando a respeito:

• Dos comprimentos mínimo e máximo de testada permitidos;
• Da fração mínima de parcelamento que o imóvel deve ter.

No caso, estes valores podem variar dependendo da lei de zoneamento urbano de cada cidade.

Por exemplo, alguns municípios costumam ser menos restritivos em áreas de zoneamento misto e mais restritivos em áreas de zoneamento residencial, tendo diferentes valores para a fração mínima de parcelamento e para o comprimento da testada do lote.

Ou seja, reforço, sempre que for fazer o desmembramento de um terreno em um município no qual você nunca prestou este serviço, se informe a respeito da legislação municipal.

Quais são os órgãos envolvidos no desdobramento de terreno

O desdobramento de terreno exige procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis.

Nos próximos tópicos eu entrarei a fundo no tema, mostrando como proceder.

Quais as vantagens do desdobramento de terreno

Entre as principais vantagens do desdobramento de terreno temos:

• Torna-se mais fácil vender o terreno, pois o preço será menor, atraindo um maior número de possíveis compradores;
• Aumento na margem de lucro, pois cada terreno resultante pode ser vendido por um preço maior do que o que você conseguiria pedir na venda de um único terreno;
• Você pode alugar o terreno resultante do desdobramento, lucrando com o mesmo;
• Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor.

Qual a legislação a respeito do desdobramento de terreno

No que se refere ao desdobramento de terreno, existem 2 leis principais que definem como que você deve proceder.

São elas:

• Lei Nº 6.015/ 73 – Conhecida como lei dos registros públicos;
• Lei N° 6.766 – Conhecida como lei do parcelamento do solo urbano.

A Lei dos registros públicos, entre outras coisas:

• Fez a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas;
• Definiu que na prestação de um trabalho técnico, o profissional deve produzir planta, memorial descritivo e emitir a ART.

Já a Lei do parcelamento do solo urbano dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.

As 7 etapas do desdobramento de terreno

O desdobramento de terreno pode ser dividido em 7 etapas. Vamos ver as mesmas.

Etapa 1 – Reunião com o cliente

Nesta etapa, você pedirá a matrícula para o mesmo, pois o que lhe interessa é a realidade jurídica e não a realidade física.

Ou seja, para ser desmembrado, o imóvel precisa estar cadastrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.

Caso o imóvel não possua matrícula, o mesmo precisará primeiramente ser regularizado, o que pode ser feito via usucapião extrajudicial.

Etapa 2 do desdobramento de terreno – Verificação da legislação municipal

Conforme informei anteriormente o desdobramento de terreno precisa obedecer a legislação municipal quanto:

• Ao comprimento mínimo e máximo da frente do lote;
• A fração mínima de parcelamento.

Logo, sempre se informe a respeito.

Desdobramento de terreno – Etapa 3 – Medição da área a campo

Uma vez que você tenha acertado todos os detalhes com o cliente, precisará ir a campo e fazer a medição da área da propriedade mãe.

Caso o imóvel situe-se distante da sede da empresa, você pode levar seu notebook de campo junto e ainda a campo, fazer a divisão de área.

Com isso, você precisa voltar outro dia até o imóvel, aproveitando a ida a campo para locar os pontos definidores dos limites das novas áreas, materializando os mesmos com marcos topográficos.

Etapa 4 – Produção das peças técnicas e do documental necessário

Nesta etapa, você produzirá 2 plantas. A primeira situando o lote a ser desdobrado dentro da área da matrícula mãe e, um segunda, da área a ser desdobrada.

Também emitirá a ART, produzirá o memorial descritivo, o requerimento de desdobramento e os demais documentos exigidos pelo profissional de registro.

Etapa 5 do desdobramento de terreno – Protocolação junto a prefeitura

Nesta etapa, você procederá junto a prefeitura, normalmente, junto a secretaria de planejamento.

Caso a solicitação de desdobramento esteja dentro da legislação vigente, o respectivo órgão da prefeitura emitirá a certidão de aprovação do desdobramento de terreno.

Certidão esta que você precisará apresentar para o profissional de registro.

Etapa 6 – Procedimento junto ao registro de imóveis

Nesta etapa, você levará o documental (plantas, memorial descritivo, requerimento de desmembramento, certidão emitida pela prefeitura, ART e demais documental) até o registro de imóveis, dando entrada no processo de desdobramento de terreno.

Importante: se informe junto ao profissional de registro sobre quais documentos são necessários.

Cada município possui suas especificidades cadastrais, sendo que o profissional de registro possui liberdade para solicitar tantos documentos quantos achar necessário.

Ou seja, o documental costuma variar de cartório para cartório.

Etapa 7 – Procedimentos do oficial de registro

O profissional de Registro fará uma análise detalhada:

• Do documental entregue pelo Agrimensor;
• Do documental existente no registro de imóveis da propriedade mãe e das propriedades confrontantes.

Isso porque o mesmo precisa ter certeza que não existe a indexação de áreas de um imóvel de terceiro ou, enfim, de qualquer outra divergência que evite o desdobramento de terreno.

Uma vez que verifique que está tudo ok, o mesmo procede a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária, abrindo as novas matrículas dos imóveis desdobrados.

Quais são as plantas exigidas no desdobramento de terreno

A lei do parcelamento do solo urbano sanou uma lacuna existente, onde que no desmembramento de imóveis era normal fazer-se o desmembramento com a produção de somente uma planta da área a ser desmembrada.

Isso causava sérios problemas, trazendo insegurança jurídica para o registro de imóveis.

A lei do parcelamento do solo urbano passou a exigir 2 plantas:

• Uma primeira planta situando a área a ser desmembrada dentro da área mãe;
• Uma segunda planta da área a ser desmembrada.

Ou seja, ao fazer o desmembramento de lote você deve produzir o seguinte documental:

• Memorial descritivo;
• As 2 plantas acima mencionadas;
• Emitir a ART e;
• Demais documental exigido pelo profissional de registro.

Naturalmente, para isso, você deve ter feito o mapeamento do lote que será desmembrado.

É isso por este artigo.

Gratidão por você ter lido o mesmo. 🙏

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