Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos?
Parcelamento do solo para fins urbanos, você acabou de colocar suas 2 mãos em um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você descobrirá:
- Quais os tipos de parcelamento do solo para fins urbanos existentes;
- Qual a diferença entre loteamento, desmembramento e desdobro;
- Quais as vantagens do parcelamento do solo para fins urbanos;
- Quais são os órgãos envolvidos no parcelamento de solo urbano;
- Qual a legislação a respeito do tema;
- Quando que o parcelamento do solo urbano é proibido;
- O que são o loteamento de chácara, o parcelamento irregular e o parcelamento clandestino.
Prossiga a leitura com o máxima de atenção possível.
Parcelamento do solo para fins urbanos
O parcelamento do solo para fins urbanos nada mais é do que a divisão do solo urbano em unidades juridicamente independentes.
Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.
Perceba que o parcelamento do solo se divide em:
O desdobro pode ser feito somente no perímetro urbano. Já o loteamento e o desmembramento podem ser de imóveis rurais ou de imóveis urbanos.
Neste artigo eu irei mostrar o desmembramento e o loteamento no parcelamento do solo para fins urbanos.
Caso deseje aprender sobre o parcelamento de solo rural, dê uma olhada neste outro artigo aqui do blog.
Parcelamento do solo para fins urbanos – Desmembramento
Dê uma olhadinha neste outro mapa mental.
Perceba que o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos, sendo que os mesmos seguem leis e regras distintas.
Para entendermos o conceito de desmembramento, precisaremos olhar para a Lei do parcelamento do solo (lei 6.766/79).
A mesma em seu Artigo 2º, inciso 2º que:
Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Perceba que o desmembramento é a divisão de uma gleba em alguns lotes, de certa maneira que não se faz necessária a construção de novas vias públicas e de equipamentos urbanos.
No caso, o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.
Neste artigo aqui do blog eu abordo o desmembramento de imóveis rurais.
E neste outro artigo, o desmembramento de imóveis urbanos.
O que é um desdobro de lote urbano
O desdobro de lote urbano é a divisão de um lote em 2 ou mais lotes.
Perceba que o desdobro é aplicável somente a lotes. Ou seja, somente ao parcelamento do solo urbano, onde que o mesmo será a divisão de um lote em 2 ou mais lotes.
Diferença entre desmembramento e desdobro
A diferença entre desmembramento e desdobro é que no desmembramento tem-se a divisão de uma gleba em uma série de lotes.
No desdobro, um lote será parcelado em 2 lotes.
Parcelamento do solo para fins urbanos – Loteamento
O parcelamento do solo para fins urbanos será um loteamento, quando a gleba for dividida em uma série de lotes.
Com isso, se faz necessário:
- Um projeto de loteamento e;
- A construção da estrutura urbana necessária.
Perceba que o desmembramento urbano é mais simples do que o loteamento. No mesmo existe o aproveitamento do sistema viário, não sendo necessária a abertura de novas vias públicas, nem o prolongamento, modificação ou amplificação dos logradouros existentes.
A Lei do parcelamento do solo, definiu que o tamanho mínimo de um lote é de 125 m².
Ou seja, é impossível fazer-se um parcelamento do solo para fins urbanos com lotes possuindo tamanho inferior a 125 m². O cartório não irá registrar porque tais lotes estarão burlando a lei do parcelamento do solo.
Na realidade, conforme estipulado na Lei do parcelamento do solo, cada município deve ter lei própria, que defina aonde que os diferentes usos do solo urbano são possíveis. Desta maneira, antes de lotear uma área para a construção de moradias, você deve consultar a lei municipal.
Isso porque, do contrário, a prefeitura se negará a licenciar o loteamento.
Logo, se informe a respeito do tamanho da fração mínima de parcelamento e também do comprimento mínimo e máximo permitidos para a testada do lote.
Vantagens do parcelamento do solo para fins urbanos
O parcelamento do solo para fins urbanos possui diversas vantagens. Como exemplos de vantagens para o proprietário podemos citar:
- Como o preço do lote será menor, haverá um maior número de potenciais compradores;
- Você conseguirá uma margem de lucro maior na venda de 2 ou mais terrenos pequenos do que teria na venda de um terreno grande;
- Você poderá alugar o terreno resultante do desmembramento, lucrando com o mesmo;
- Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor;
- Você poderá utilizar o desmembramento como uma maneira de regularizar construções existentes nos fundos do terreno e;
- Seus filhos ou demais familiares poderão morar perto de você.
O parcelamento urbano também trás inúmeras vantagens para a sociedade como um todo. Isso porque mais pessoas terão um lugar para chamar de seu.
Lembrando que todo lote urbano deve estar sendo utilizado. De certa maneira que os proprietários que possuem lotes com finalidade especulativa, não construindo nos mesmos, são penalizados, tendo que pagar uma maior taxa de IPTU.
Isso porque estes lotes estão ferindo os princípios do uso do solo urbano.
Quais são os órgãos envolvidos no parcelamento do solo para fins urbanos?
O parcelamento de solo urbano para fins urbanos envolve procedimentos junto a prefeitura e junto ao registro de imóveis.
Para poder fazer o parcelamento de solo urbano, o empreendedor precisa obter a certidão de aprovação do desmembramento junto a prefeitura.
Na imagem abaixo, você pode ver um modelo de certidão disponibilizado pela secretaria de habitação do estado de São Paulo.
Para conseguir a certidão de aprovação do desmembramento, o proprietário precisará apresentar a planta e o memorial descritivo do imóvel junto a prefeitura.
Se o parcelamento respeitar a legislação municipal, o mesmo conseguirá a certidão de aprovação do desmembramento. Somente tendo a mesma em mãos é que o proprietário (ou o agrimensor) poderá ir até o registro de imóveis solicitar o parcelamento de seu imóvel.
Qual a legislação a respeito do parcelamento do solo para fins urbanos
A principal lei no que se refere a este tema é a Lei nº 6.766/79 (lei do parcelamento do solo para fins urbanos), porém, a mesma, em seu artigo 1º, parágrafo único definiu que:
Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
Ou seja, além de conhecer a legislação nacional, você também precisa conhecer a legislação estadual e a legislação municipal a respeito do tema.
Seguem as principais leis que de alguma maneira influenciam no parcelamento do solo para fins urbanos.
4.591/64 – Condomínio – Várias pessoas passam a poder ter o domínio de um bem!
6015/73 – Dispõe sobre os registro Púbicos;
6.766/79 – Lei do parcelamento do solo para fins urbanos: regula o parcelamento do solo rural com fins não agrários.
10.257/2001 – Estatuto da cidade;
11.977/2009 – Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida –PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas;
13.465/17 – Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana: possibilita a regularização posterior de parcelamentos irregulares ou clandestinos do solo rural, desde que utilizados para fins urbanos.
Quando que o parcelamento do solo para fins urbanos é proibido?
Conforme mostrei anteriormente, a Lei do parcelamento do solo definiu que a fração mínima de parcelamento é de 125 m². Porém, a mesma abriu uma cláusula, permitindo que caso fosse necessário, este valor pudesse ser modificado pela legislação municipal.
Ou seja, na prática, você precisará se informar juntamente a prefeitura para saber qual é a fração mínima de parcelamento.
Além da fração mínima de parcelamento, a outra informação que você precisa cuidar é o tamanho da testada do imóvel, (comprimento da frente do imóvel).
Ou seja, você também precisará se informar juntamente a prefeitura a respeito de qual é o tamanho mínimo de fachada que o imóvel deve ter.
Além disso, muitos municípios possuem diferentes legislações de frações mínimas e máximas de parcelamento para as diferentes regiões do zoneamento urbano.
Com isso, normalmente os mesmos são mais restritivos em regiões de moradia, possibilitando lotes de maior tamanho em regiões industriais e de comércio.
Ou seja, sempre se informe junto a prefeitura antes de fazer um parcelamento de solo urbano.
Loteamento de chácara
Quando se fala no parcelamento do solo para fins urbanos, este é outro assunto que gera muitas dúvidas entre os profissionais.
Primeiramente, você precisa saber que não existem chácaras rurais. O INCRA, que é o órgão responsável pelo cadastro nacional de imóveis rurais não possibilita tal parcelamento.
Desta maneira, quem possui área rural inferior a fração mínima de parcelamento do município, não consegue tirar financiamentos e, nem mesmo, ter sua produção assegurada. Isso porque para isso é necessário o CCIR.
Por outro lado, existe a possibilidade do loteamento com intuito da construção de chácaras em áreas urbanas e em áreas de expansão do perímetro urbano.
Porém, preste atenção, não é em qualquer área.
Isso porque toda área urbana municipal possui um planejamento que consta em lei própria (municipal). Desta maneira, alguns municípios possibilitam o loteamento de chácaras em áreas especiais, denominadas áreas de expansão do perímetro urbano.
Caso deseje aprender mais a respeito do tema, leia este artigo.
Parcelamento do solo para fins urbanos – O que é um loteamento clandestino
O loteamento clandestino é um loteamento urbano que não foi aprovado pela prefeitura.
Todo loteamento do solo urbano precisa de um projeto de loteamento, sendo que o mesmo precisa ser aprovado pela prefeitura.
Caso não seja feito o licenciamento junto a prefeitura, esta fração de terras (loteamento ou condomínio) estará fadada a clandestinidade.
Loteamento urbano Irregular
Um loteamento irregular é um loteamento do solo urbano que foi aprovado pela prefeitura, mas cujo responsável não emitiu as matrículas dos lotes ou apartamentos resultantes.
Isso faz com que o loteamento ou condomínio esteja em situação irregular.
É isso por este artigo.
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Você possui alguma destas dúvidas:
Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?
Em quais circunstâncias que o desmembramento de imóveis rurais e urbanos pode ser feito?
Quais são as plantas que precisam serem produzidas?
Que peças técnicas são necessárias?
Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?
Quais as diferentes frações de parcelamento existentes?
Quando que é necessária a elaboração de um projeto de parcelamento do solo?
Como fazer o loteamento e regularizar chácaras rurais?
Como proceder no desmembramento de imóveis pela topografia clássica e de imóveis georreferenciados?
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