Retificação de Área de Imóvel Urbano?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-10-072021-10-07

Retificação de área de imóvel urbano, você acabou de encontrar um guia definitivo a respeito do tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá:

• Quais os 2 tipos de retificação de área de imóvel urbano existentes;
• Um estudo de caso mostrando como proceder na retificação de área urbana;
• Quais os 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes e;
• Como proceder quando você não conseguir a assinatura do confrontante.

Leia atentamente ao texto que segue, pois irei abrir meu baú do tesouro.

O que é a retificação de área de imóvel urbano judicial

A retificação de área de imóvel urbano judicial normalmente acontece quando existe algum erro tabular complexo na descrição do imóvel.

Com isso, não sendo possível a resolução pela via extrajudicial, a via judicial é exercida.

Na realidade, é importante que você saiba que não existe diferença de poder entre o juiz e o profissional de registro. Sendo que o profissional de registro possui inclusive uma capacidade maior do que o juiz de resolver os problemas inerentes a retificação de área de imóvel urbano.

Isso porque diferentemente do Juiz, o profissional de registro é um técnico especializado nas atividades inerentes ao registro de imóveis.

Ou seja, você sempre deve primeiramente buscar a via extrajudicial e, somente se não tiver outra saída, recorrer para a via judicial.

Retificação de área de imóvel urbano extrajudicial

A retificação de área de imóvel urbano extrajudicial é o caminho normalmente seguido pelos processos de retificação. Isso porque é muito mais rápido, demorando em torno de 3 meses.

Isso quando a retificação judicial pode demorar de 3 a 5 anos. Por causa disso, neste artigo focaremos na retificação de área de imóvel urbano extrajudicial.

Estudo de caso a respeito da retificação de área de imóvel urbano

Imagine a seguinte situação, você possui um lote que tem 10 metros de testada por 50 metros de comprimento.

O problema é que no registro de imóveis, este mesmo lote aparece como tendo 10 metros de testada por 25 metros de comprimento.

Diante disso a pergunta que fica é:

Qual destes valores está certo?

Se você pegar imagens de satélite imageadas 40 anos atrás e imagens atuais, perceberá que em ambas o lote aparece como tendo o tamanho existente in loco.

Ou seja, a 40 anos atrás o mesmo já possuía 10 metros de testada por 50 metros de comprimento. Esta é a realidade física do imóvel. Caso um perito faça uma perícia irá apresentar estas evidências.

O problema é que para o registro de imóveis o que interessa é a realidade jurídica e não a realidade física. Isso porque a única coisa que a realidade física prova é que esta pessoa utiliza esta fração de terras a pelo menos 40 anos.

Uma análise jurídica detalhada irá mostrar que na realidade, a mesma agiu de forma criminosa, anexando o lote existente nos fundos do seu lote.

Este exemplo adaptado a partir do livro “Registro de imóveis, retificação de registro e georreferenciamento: Fundamento e prática” do hesdrime Eduardo Augusto, mostra bem a importância da realidade jurídica.

Perceba que a correta análise do documental existente é o melhor caminho para se ter o direito à propriedade garantido.

Os 4 tipos de retificação de área de imóvel urbano extrajudicial existentes

Quanto a retificação de área de imóvel urbano extrajudicial, neste artigo me deterei em mostrar quais são os 4 tipos de retificação de área de imóvel urbano extrajudicial existentes.

No Curso de Legislação Cadastral e Produção de Peças Técnicas eu entro mais a fundo no tema, mostrando uma série de estudos de caso e de exemplos práticos.

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Retificação de ofício

Este é o primeiro dos 4 tipos de retificação de área de imóvel urbano extrajudicial existentes.

Sempre que o profissional de registro perceber a existência de algum erro na matrícula, deve proceder a retificação de ofício.

Como exemplos de retificação de área de imóvel urbano por ofício temos:

• O nome do proprietário do imóvel ou do conjugue possui algum problema;
• Uma rua lindeira ao imóvel teve seu nome mudado;
• Um imóvel lindeiro foi desmembrado, recebendo um novo confrontante.

Nestes casos, não tem porque o profissional de registro chamar o dono da propriedade até o cartório somente para mudar estas informações.

É exatamente esta característica que define a retificação de oficio, qualquer correção, a qual o profissional de registro possa fazer, sem que o mesmo precise recorrer ao proprietário ou ao Agrimensor.

Retificação de área de imóvel urbano – Retificação por simples requerimento

A única diferença entre a retificação por ofício e a retificação por simples requerimento é que em algumas situações, o proprietário precisará comparecer junto ao registro de imóveis.

Nestes casos, será realizada a retificação de área por simples requerimento.

Um exemplo deste tipo de retificação é quando que o profissional de registro se depara com 2 nomes parecidos. Por exemplo, ele percebe que existe uma matrícula em nome do senhor João da Silva e, certo dia, se depara com o nome João da Silva Junior.

Nesta situação especifica, o profissional de registro fica em dúvida se o nome do proprietário é João da Silva ou João da Silva Junior.

Diante disso, o mesmo encaminhará um requerimento para que o proprietário do imóvel compareça ao cartório, com intuito de verificar se a matrícula apresenta um erro que precise ser retificado, ou se realmente existem 2 pessoas com nomes parecidos.

Retificação de área de imóvel urbano – Retificação por procedimento sumário

Este tipo de retificação é necessário sempre que houver mudança nos dados tabulares da propriedade.

Como exemplos de dados tabulares temos:

• Distâncias e;
• Mudança de ângulo de deflexão.

Sempre que o profissional de registro desconfiar que algum dado tabular esteja errado, entrará em contato com o agrimensor que fez o levantamento dos dados.

Isso é necessário porque o profissional de registro entende muito a respeito da legislação pertinente, porém não domina a parte matemática.

Desta forma, o agrimensor é o profissional com os conhecimentos matemáticos necessários para fazer os cálculos e as verificações necessárias.

A outra situação na qual se faz necessária a retificação por procedimento sumário é quando o agrimensor cometer algum erro.

Por exemplo, o nosso amigo João é agrimensor e ao trabalhar em um processo de desmembramento, o mesmo sem querer transcreveu a distância entre 2 vértices da propriedade de maneira errada na matrícula e no memorial descritivo.

A distância era de 122,58 metros, sendo que o mesmo distraidamente colocou 102,58 metros.

Neste caso ou em qualquer outra situação que envolva erro tabular, o agrimensor precisará dirigir-se até o registro de imóveis munido de uma nova planta e de um novo memorial descritivo e solicitar a retificação.

Além do Agrimensor, o proprietário de imóvel cuja área necessite ser retificada, também poderá proceder junto ao registro de imóveis.

O mesmo precisará apresentar um requerimento de inserção ou alteração de medida perimetral, o qual deve estar acompanhado de planta, de memorial descritivo e de ART ou RRT emitida por profissional qualificado.

Retificação de área de imóvel urbano por procedimento ordinário

Este tipo de retificação é necessária sempre que existir a possibilidade do direito de propriedade do confrontante ser prejudicado.

Nestes casos, os confrontantes devem anuir a retificação.

Você também precisará emitir planta, memorial descritivo e ART, os quais devem terem o reconhecimento de firma dos confrontantes.

Segue o chacklist com a estrutura básica necessária de documentos para a retificação por procedimento ordinário:

• Requerimento de certificação;
• Certidão atualizada da matrícula ou transcrição;
• Laudo técnico do agrimensor;
• Memorial descritivo;
• Levantamento planimétrico;
• Certidões cadastrais e quaisquer outras provas que possam ajudar no processo, sejam estas provas fotos tiradas em diferentes épocas, imagens de satélite, recibos, contratos…

Enfim, qualquer outra coisa que sirva de prova.

Além disso, existem aquelas situação nas quais algum confrontante mora em uma cidade distante ou em outro estado.

Com isso, torna-se inviável para o agrimensor ir até esta pessoa e, demorado o envio da planta e do memorial descritivo para a mesma via correios.

Nestes casos, o agrimensor deve enviar uma carta de anuência inequívoca por e-mail ou por algum outro meio, para que o confrontante imprima, assine e lhe envie a mesma de volta pelos correios.

Segue um modelo de carta de anuência inequívoca para a retificação de área de imóvel urbano.

Um cuidado que você deve ter é de, na carta de anuência, colocar as coordenadas dos vértices da confrontação.

Isso porque este procedimento tornará a carta de anuência inequívoca.

Caso a mesma não possua estes dados, provavelmente o profissional do registro não aceitará a mesma.

Como proceder quando você não conseguir a assinatura do confrontante

Caso você não consiga a assinatura de algum confrontante, pois não conseguiu entrar em contato com o mesmo, ou porque o mesmo se recusou a assinar a planta e o memorial descritivo, deve reunir o dossiê com todos os demais documentos necessários encaminhar o processo junto ao registro de imóveis.

O profissional de registro irá entrar em contato com este confrontante, dando o prazo de 15 dias para o mesmo comparecer no tabelionato.

Diante disso, o confrontante possui apenas 3 opções:

• Comparecer no tabelionato e anuir a retificação;
• Não fazer nada e, neste caso, passados os 15 dias, o profissional do registro entenderá que o confrontante concorda com a retificação;
• Apresentar uma impugnação fundamentada.

O que irá acontecer se o confrontante não for encontrado

Caso o confrontante não seja encontrado, o profissional de registro irá colocar 2 notícias em um jornal de grande circulação, buscando informar o mesmo do processo de retificação.

Se o confrontante não comparecer no tabelionato no prazo de 15 dias da publicação da primeira notícia, considera-se que o mesmo está ciente da retificação e que concorda com a mesma.

Caso o confrontante apresente uma impugnação fundamentada, o profissional de registro irá marcar uma reunião de conciliação entre ambas as partes.

Se mesmo após esta reunião não houver acordo, o profissional de registro irá encaminhar a retificação para a via judicial.

Impugnação na retificação de área de imóvel urbano

• A impugnação é procedente, pois trouxe informações que comprovam a existência de falhas no pedido de retificação;
• A impugnação trouxe informações que merecem melhor atenção e estudo para verificar se procedem ou não;
• O pedido de impugnação não procede.

Nos casos em que um pedido de impugnação necessitar de uma melhor atenção, o profissional de registro vai dar 5 dias úteis, ou o tempo que for necessário, normalmente de 5 a 15 dias úteis para que o agrimensor, juntamente com o proprietário, obtenham os dados necessários para comprovar que a impugnação não procede.

A legislação diz que este tempo deve ser de 5 dias ou o tempo que o profissional de registro de imóveis achar necessário.

No caso, os profissionais de registro costumam dar de 5 a 15 dias úteis, dependendo do tempo necessário para a obtenção dos dados necessários.

Este tempo pode variar dependendo das especificidades do pedido de impugnação.

O que acontece se as partes não entrarem em acordo

Sempre que houver impugnação, se os interessados não entrarem em acordo, o profissional de registro encaminhará o processo ao juiz, sendo que este decidirá imediatamente ou remetirá a questão a um processo judicial ordinário.

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