Projetos de Loteamento: As 4 Etapas?
Projetos de loteamento, você acabou de colocar suas 2 mãos em um artigo definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o loteamento do solo;
- O que são projetos de loteamento;
- Quais projetos fazem parte de um projeto de loteamento;
- Quais os fatores envolvidos em um projeto de loteamento;
- Quais as 5 etapas do mesmo e;
- Quais as 6 etapas de uma obra de loteamento.
Vou abrir meu baú do tesouro. Prossiga a leitura com máxima atenção.
Projetos de loteamento – O que é o loteamento de área?
Em seu artigo 2º, incisos 1º e 2º, a Lei do parcelamento de solo informa que:
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Informando ainda em seu inciso 4º que:
- Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.
Perceba que o parcelamento do solo se divide em loteamento e desmembramento.
Perceba também que o loteamento se divide em:
A mesma coisa acontece com o desmembramento, o mesmo se divide em:
Caso deseje aprender mais a respeito, no “Livro Parcelamento do Solo – Tudo que você precisa saber sobre o assunto“, eu mergulho fundo na temática.
O que são projetos de loteamento
A realização de um projeto de loteamento é uma etapa essencial em todo loteamento. A mesma possibilita a verificação da viabilidade do empreendimento.
Isso porque os investidores e moradores querem obter o maior número de informações possíveis, conhecendo detalhadamente as benfeitorias que o empreendimento terá.
Muito mais do que isso, existe toda uma série de exigências legais que o empreendimento precisa cumprir. Exigências estas estabelecidas pela Lei do Parcelamento do Solo Urbano ( Lei 6.766).
Desta maneira, é necessário que o empreendimento:
- Obtenha licença ambiental;
- Tenha um estudo da geotecnia do solo;
- Tenha projetos de loteamento, terraplanagem, drenagem, contenção, fundação, pavimentação e sinalização.
Ou seja, a realização de um projeto de loteamento é essencial, sendo que o mesmo considera toda uma série de parâmetros e de informações.
O que deve constar nos projetos de loteamento
Conforme vimos anteriormente, existe toda uma série de projetos básicos que devem constar em um projeto de loteamento.
São eles:
- Projeto urbanístico;
- Paisagismo;
- Terraplanagem;
- Demarcação das vias e de lotes;
- Pavimentação;
- Sinalização;
- Arborização;
- Redes de drenagem e;
- Iluminação pública.
Todos estes fatores estão ligados a infraestrutura do loteamento, ou seja são fatores físicos.
Projetos de loteamento – Parte burocrática
Também temos a parte burocrática. Isso porque no que se refere a situação cadastral do loteamento, pode haver problemas e fraudes.
Existe inclusive uma infinidade de casos nos quais condomínios e loteamentos são irregulares ou clandestinos.
Com isso, a obra acaba sendo embargada, o que faz com que os compradores sejam lesados em processos que podem durar anos.
Perceba que você precisa conhecer a situação jurídica do imóvel que está sendo loteado, tendo certeza que o mesmo é uma propriedade e não uma área de posse.
Também precisa conhecer as características do empreendimento.
Muito mais do que isso, é essencial que você conheça o histórico da empresa responsável pelo loteamento e também das demais empresas envolvidas nas obras.
Empresas estas responsáveis pela:
- Drenagem;
- Pavimentação;
- Terraplenagem;
- Arquitetura;
- Urbanismo;
- Instalações;
- Incorporações.
Enfim, perceba que diversas empresas estão envolvidas na execução do loteamento, de certa maneira que você precisa verificar a idoneidade das mesmas.
Os principais fatores dos projetos de loteamento
Para que tenham hesito, os projetos de loteamento devem obedecer a 3 fatores. São eles:
Respeitar a legislação vigente: é necessário levar em consideração a legislação vigente. Lembrando que os projetos de loteamento envolvem leis nacionais, estaduais e municipais.
Ter um bom planejamento: o projeto precisa levar em consideração toda uma série de fatores. Como exemplos temos:
- A estética do projeto;
- As necessidades dos futuros moradores, os quais devem ter uma boa qualidade de vida;
- A conformação do relevo, o qual precisa ser levado em consideração na alocação dos lotes e demais equipamentos urbanos.
Retorno financeiro: a escolha do local do empreendimento precisa ser muito bem estudada, uma vez que este é um fator determinante do sucesso do mesmo.
Etapas dos projetos de loteamento
Os projetos de loteamento podem ser divididos em 5 etapas. São elas:
- Viabilidade jurídica do imóvel;
- Aprovação municipal;
- Aprovação pelo governo do estado;
- Alvará de licença municipal e;
- Registro em cartório.
Naturalmente, estas etapas podem variar dependendo da fonte consultada, da natureza e das características do projeto.
Segue uma adaptação das etapas de um projeto de loteamento.
Encontrar o terreno alvo do loteamento
Nesta etapa, a incorporadora irá procurar por um terreno propício para a obra.
O mesmo precisará atender a alguns requisitos. Por exemplo, o tamanho do lote e o acesso facilitado aos grandes centros urbanos.
Regularização da situação cadastral da área
Em um projeto de loteamento, após a incorporadora encontrar um terreno, muitas vezes é necessário fazer-se a regularização da situação cadastral da área alvo do loteamento.
É normal, o proprietário precisar contratar um agrimensor o qual fará a medição do imóvel com:
Esta etapa é essencial e muitas vezes acaba sendo bem demorada, principalmente quando envolve a retificação da área.
Porém, estar com a situação do imóvel alvo do loteamento regular é essencial para que o projeto de loteamento seja aprovado junto a prefeitura e para a posterior emissão das matrículas dos lotes oriundos do projeto.
Projetos de loteamento – Obtenção das licenças necessárias
Também se faz necessária a realização de uma serie de estudos e da obtenção das licenças necessárias.
São eles:
- Estudo da Geotecnia do solo;
- Licenciamento ambiental e;
- Aprovação junto a prefeitura do projeto topográfico do terreno.
No caso de empreendimentos mais complexos, exigências adicionais podem acontecer.
Por exemplo, a realização de Estudo de Impacto da Vizinhança (EIV) ou de Estudo de Impacto Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental (EIA-RIMA ).
Projetos de loteamento – Projeto prévio
Uma vez que tenham obtido as licenças necessárias os arquitetos, engenheiros e urbanistas poderão definir como será feita a ocupação do local.
Estes profissionais irão elaborar o projeto de loteamento, o qual posteriormente será analisado por profissionais da prefeitura.
Projetos de loteamento – Análise pela prefeitura
Nesta etapa, o projeto será submetido a prefeitura, sendo que profissionais devidamente qualificado irão analisar o mesmo.
Se estiver tudo ok com o projeto o mesmo será aprovado. Porém, normalmente o que acontece é a solicitação de algumas modificações.
Projetos de loteamento – Modificações
Nesta etapa, os arquitetos, engenheiros e urbanistas farão as devidas modificações, de certa maneira que o projeto esteja de acordo com as exigências da prefeitura.
Caso as correções sejam feitas, a prefeitura aprovará o projeto de loteamento, sendo que a incorporadora terá o prazo de 2 anos para a execução do projeto.
Execução do projeto
Após a aprovação da parte burocrática do projeto de loteamento urbano, a incorporadora dará início as fases de construção.
A execução do projeto pode ser dividida em 6 etapas. Vamos ver as mesmas.
Abertura do arruamento necessário
Nessa etapa, é realizada a preparação e a demarcação do terreno. Para isso, em um primeiro momento se faz a retirada de entulhos e de árvores.
Em seguida, um agrimensor fará a delimitação e demarcação das ruas, as quais poderão ser abertas.
Construção dos sistemas básicos
Nesta etapa, as diferentes redes subterrâneas são construídas. São elas:
- Esgotamento sanitário;
- Distribuição de água e;
- Drenagem dá água da chuva.
Projetos de loteamento – Terraplanagem
Nesta etapa, o terreno será nivelado, o que possibilitará que o mesmo receba o asfalto ou calçamento.
Construção de guias e sarjetas
Nessa etapa, há a construção dos meio-fios e sarjetas.
Estes itens são essenciais, uma vez que podem evitar acidentes e até mesmo problemas ambientais.
Implantação da rede elétrica
Nesta etapa, os postes de rede elétrica e iluminação são erguidos.
Asfaltamento das ruas
Finalmente, nesta sexta etapa, as ruas recebem o asfaltamento e a posterior sinalização.
Comercialização dos lotes
Esta etapa normalmente acontece ao mesmo tempo em que as obras vão acontecendo.
Na mesma, a equipe de vendas em parceria com a equipe de marketing realiza ações de divulgação do empreendimento.
As mesmas costumam ser por meio de campanha, eventos ou demais publicidades.
Nesta etapa, também entram em ação os corretores de imóveis, que oferecerão os lotes a potenciais compradores.
Projetos de loteamento – Entrega do loteamento urbano
Uma vez que a obra esteja finalizada e que o projeto de loteamento esteja pronto, os imóveis são entregues para os clientes.
É isso por este artigo. Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏
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No mesmo, você aprenderá a elaborar projetos de loteamento e de terraplanagem similares aos dos exemplos abaixo:
Perceba que são projetos que deixam qualquer cliente de queixo caído.
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Conforme informei anteriormente, também sou o autor do livro Parcelamento do Solo.
Você possui alguma destas dúvidas:
Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?
Em quais circunstâncias que o desmembramento de imóveis rurais e urbanos pode ser feito?
Quais são as plantas que precisam serem produzidas?
Que peças técnicas são necessárias?
Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?
Quais as diferentes frações de parcelamento existentes?
Quando que é necessária a elaboração de um projeto de parcelamento do solo?
Como fazer o loteamento e regularizar chácaras rurais?
Como proceder no desmembramento de imóveis pela topografia clássica e de imóveis georreferenciados?
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