Matricula Imovel: O Que é e Sua Estrutura?
Matricula imóvel, você acabou de colocar suas 2 mãos em um artigo definitivo a respeito do tema.
Veja um resumo do que você aprenderá com a leitura do mesmo:
- Entenda o que é uma matrícula imóvel;
- A estrutura de uma matrícula;
- O que é um registro;
- O que é uma averbação;
- As matrículas também apresentam problemas;
- A evolução das matrículas.
Vou ranquear este artigo para o termo matricula imóvel. Por causa disso, algumas frases vão ficar um pouco esquisitas.
Entenda o que é uma matrícula
A Lei dos registros públicos, trouxe como novidade a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas.
A matrícula imóvel é como que se fosse a certidão de nascimento de uma propriedade imobiliária, pois a mesma registra todas as informações importantes da mesma desde o nascimento deste imóvel.
Na realidade, a Lei dos registros públicos foi revolucionária principalmente porque implementou o princípio da unitariedade da matrícula.
Ou seja, que cada propriedade imobiliária deve se descrita e caracterizada em uma única matrícula, que por sua vez pode conter apenas uma única propriedade imobiliária.
Este principio ,consagrou o conceito de unidade imobiliária para o direito civil, que é o imóvel-matrícula, diferentemente do conceito de imóvel rural utilizado pelo INCRA para fins cadastrais e pela receita federal para a cobrança do imposto territorial rural.
Na prática, isso significa que enquanto que uma transcrição podia possuir várias propriedades imobiliarias em localizações distintas, uma matrícula pode conter somente uma propriedade imobiliária, cuja área deve ser continua.
Em outras palavras, não se pode abrir matrícula imóvel, nem constar numa mesma matrícula mais de um imóvel.
A estrutura de uma matrícula imóvel
O registro imobiliário aprendeu muito com o sistema de transcrições, principalmente pelos erros existentes no mesmos sendo que o sistema de matrículas tentou evitar estes erros.
Para isso, o sistema de matrículas imcorporou uma estrutura lógica onde que toda matrícula segue esta estrutura.
Na realidade, existe uma pequena diferença entre as matrículas antigas e as atuais, pois as atuais passaram a ter a certificação e os dados do contribuinte junto ao INCRA.
Esta foi uma inovação possibilitada pela lei 10.267 pois com o advento da mesma a troca de informações entre o INCRA e o IRIB passou a ser intensa. Com isso, para ser registrado todo imóvel rural georreferenciado deve estar cadastrado no sistema nacional de cadastro rural.
Vamos entender quais que são os elementos que uma matricula imóvel deve ter. Para isso, vou analisar os elementos existentes em uma matrícula de um lote urbano.
No final do artigo trarei um case mostrando uma matrícula moderna, ou seja, que possui a certificação e os dados do contribuinte junto ao INCRA.
Antes disso, eu preciso que você saiba que o registro torna público o conhecimento do ato registrário. Ou seja, obedece o princípio da publicidade.
A partir do registro ninguém poderá alegar ignorância do fato.
Matricula imóvel – Cabeçalho
Este é o primeiro elemento de uma matrícula imóvel. No mesmo devem aparecer o nome do registro de imóveis, o número da matrícula e a data.
Perceba que a data é importante por causa do principio da prioridade, ou seja, que os direitos são classificados através da ordem cronológica.
Com isso pode acontecer, por exemplo, de o senhor João apresentar uma certidão no intuito de vender o imóvel para o senhor Pedro porém apresentando uma certidão que já está defasada. Desta maneira ao exigir-se do mesmo uma certidão atualizada percebe-se que o mesmo vendeu sua propriedade para o senhor Claudio, ou seja, que ele não tem como vender algo que não e seu.
Matricula imóvel – Descrição do imóvel
A descrição traz a localização exata do imóvel, a área e as medidas do mesmo.
Matrículas mais antigas, trazem a descrição dos vértices através da utilização de azimutes ou rumos e de distâncias.
matrículas mais modernas, de áreas georreferenciadas trazem esta descrição indicando o número e as coordenadas dos vértices.
Esta descrição obedece o princípio da especialidade objetiva. Este princípio impõe que os atos de registro de Imóveis sejam individualizados quanto ao objeto e aos sujeitos que tenham direitos em relação a ele.
Matricula imóvel – Proprietário
Nesta seção, deve aparecer de forma detalhada, a descrição do proprietário, do conjugue e do endereço dos mesmos.
Registro anterior
Nesta seção aparecem os dados do registro anterior. Normalmente o número da matricula imóvel, o CNS e a data do registro anterior.
Matricula imóvel – Registros e averbações
Esta seção conta o histórico da propriedade através de registros e de averbações.
Matricula imóvel – o que é um registro
O registro é o ato cartorial que declara quem é o proprietário formal e legal do imóvel. O mesmo também informa se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.
Sempre que houver compra, venda ou hipoteca de um imóvel, as escrituras serão registradas na matrícula. Ou seja, o profissional de registro faz a anotação dos dados referentes ao negócio que se efetivou na matrícula do imóvel ao qual a mesma diz respeito.
O que é uma averbação
A averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel.
São exemplos clássicos de situações nas quais se faz necessário a averbação, sempre que houver a alteração de informações que alteram a situação do imóvel ou das pessoas a que o imóvel se vincula.
Como exemplos de averbações temos:
As mudanças de nome;
O Habite-se expedido pela Prefeitura Municipal;
As modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio etc.
A averbação também é utilizada para informar formal e juridicamente sobre os eventuais cancelamentos de hipoteca, penhoras, arresto, entre outros.
Matricula imóvel – As matrículas também apresentam problemas
Todo mundo costuma meter o pau no sistema de transcrições, porém o sistema de matrículas também possui diversas falhas. A principal falha do sistema de matrículas é que o mesmo permite a grilagem de terras.
Perceba que este problema é catastrófico, pois a principal função do registro de imóveis é garantir o direito a propriedade. Direito este que todas as pessoas possuem.
Garantir este direito é o que eu considero a maior vantagem trazida pelo Georreferenciamento de Imóveis Rurais.
Além disso, a descrição existente em uma matrícula, com a utilização de rumos ou de azimutes, não possibilita a rápida percepção do formato do imóvel. O profissional teria que reconstituir a poligonal para conseguir visualizar o mesmo.
O problema é que os agrimensores podem sem querer cometer um erro e como que o profissional de registro de imóveis no ato de registro não faz a reconstituição da poligonal (até mesmo porque não possui os conhecimentos matemáticos necessários para isso), acontece de em alguns casos, uma transcrição antiga descrever melhor um imóvel do que uma matrícula moderna.
Este problema é ressaltado pelo Eduado Agostinho Arruda Augusto em seu livro: Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática!
Veja na imagem abaixo um print tirado deste livro, que apresenta a descrição da transcrição e a da matrícula:
Em uma primeira análise .parece que a matrícula descreve o imóvel melhor do que a transcrição antiga. pois a mesma traz as mudanças de ângulo e as distâncias entre os vértices.
Porém. se nós reconstituirmos a poligonal descrita nesta matrícula. perceberemos que no mínimo um dos azimutes está descrito da maneira errada o que torna a matrícula como um todo falha.
Por outro lado, se analisarmos a transcrição, perceberemos que a mesma consegue descrever perfeitamente a propriedade imobiliaria.
A evolução das matrículas
O sistema de matrículas está buscando se adequar as evoluções trazidas principalmente pelo avanço tecnológico que culminou na implementação do SIGEF. Com isso, é normal que o sistema de matrículas sofra modificações ao longo dos tempos.
Vamos analisar o estado da arte e a tendência de evolução do sistema de matrículas, buscando entender e até mesmo nos adaptarmos as exigências dos profissionais de registro de imóveis.
O modelo de matrícula amplamente exigido pelos profissionais de registro de imóveis é o cuja descrição do perímetro da propriedade imobiliária se faz toda de maneira descritiva.
Veja um exemplo deste tipo de matrícula na imagem abaixo:
Fonte: Livro Georreferenciamento de imóvel Rural: Doutrina e Pratica no Registro de imóveis
Existe um segundo tipo de matrícula que está passando a ser exigido de maneira maciça pelos profissionais de registro de imóveis, que é o modelo nos quais para a descrição dos vértices das propriedades não utiliza-se rumos ou azimutes e distâncias, mas sim, a denominação do ponto e suas coordenadas.
Este tipo de descrição exige que o imóvel seja georreferenciado, sendo muito melhor, pois trás a geoespacialização dos dados tendo como base o datum SIRGAS 2000, época 4.
Este tipo de matrícula garante o direito de propriedade pois torna impossível a grilagem de terras.
A produção deste tipo de matrícula exige que o memorial descritivo traga em seu teor a descrição dos vértices através de uma tabela na qual aparece o nome do vértice e suas coordenadas.
Veja um exemplo deste tipo de matrícula na imagem abaixo:
Fonte: Livro Georreferenciamento de imóvel Rural: Doutrina e Pratica no Registro de imóveis
O terceiro tipo de matricula imóvel é o próximo passo na busca pelo garantimento do direito de propriedade. Me refiro a matrícula que trás em seu teor, além dos vértices e suas coordenadas, um croqui com a poligonal da propriedade.
Veja um exemplo deste tipo de matrícula na imagem abaixo:
Fonte: Livro Georreferenciamento de imóvel Rural: Doutrina e Pratica no Registro de imóveis.
Quando é necessário abrir-se uma matrícula imóvel
A matricula do imóvel será aberta sempre que uma das seguintes situações acontecer:
- Primeiro registro do imóvel;
- Fusão de imóveis;
- No caso de averbação, quando não houver espaço no livro de transcrição das transmissões;
- Por requerimento do proprietário ou;
- De ofício, para cada lote ou unidade autônoma, após o registro do loteamento, desmembramento ou condomínio.
Na matrícula de um imóvel consta:
- Os registros de sua identificação;
- A localização com dimensões e confrontações;
- Descrição detalhada do imóvel;
- Qualificação dos proprietários, se pessoa física ou jurídica;
- Alterações ocorridas;
- Transações de compra e venda;
- Inventários;
- Doações;
- Hipotecas/alienações fiduciárias;
- Desmembramentos;
- Desapropriações;
- Ações judiciais e;
- Usufruto.
Como proceder ao comprar um imóvel
Para ter a propriedade de um imóvel, ao comprar o mesmo, você precisa ter o cuidado de estar comprando um imóvel que esteja com sua situação cadastral em dia.
Ou seja, que esteja registrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula imóvel.
Para passar o imóvel para seu nome, você precisará de uma planta, do memorial descritivo de uma ART ou RRT.
Ou seja, você precisará contratar um Agrimensor para medir o imóvel.
Também existe a compra de parte de um imóvel. Quando isso acontecer, você precisará contratar um Agrimensor, o qual fará o desmembramento ou desdobro do imóvel.
Aprenda mais sobre o tema
Para finalizar o artigo eu gostaria de lhe indicar outros 3 artigos épicos que possuo aqui no blog. São eles:
> Fração ideal: o que é + 3 exemplos práticos…
> Parcelamento do solo: o que é e quais os tipos…
> Regularização fundiária: o que é e como proceder…
Lembrando que também possuo uma série de cursos e de livros práticos. Se você que MERGULHAR FUNDO e aprender com exemplos práticos, acesse este link e conheça os mesmos.
Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏
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