Desmembrar Terreno: As 7 Etapas?
Desmembrar terreno, você acabou de colocar suas 2 mãos em um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o desmembramento de terreno;
- Quais as vantagens de desmembrar terreno;
- Quanto custa um desmembramento de terreno;
- Quais os órgãos envolvidos no desmembramento urbano;
- Quais os documentos necessários
- Porque fazer o desmembramento de terreno;
- Qual o erro normalmente cometido;
- Quais são os cuidados que você precisa ter ao fazer o desmembramento urbano e;
- Quais as 7 etapas do mesmo.
Prossiga a leitura atentamente.
O que é o desmembramento de terreno
O desmembramento de terreno é um dos diferentes tipos de desmembramento de lote urbano existentes.
Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.
Perceba que o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.
Neste artigo, eu irei abordar o desmembramento de imóveis urbanos.
Caso você deseje aprender a respeito do desmembramento de imóveis rurais, leia este outro artigo aqui do blog.
Aliás, não sei se você sabe, mas eu possuo um livro cirúrgico a respeito do tema. Me refiro ao livro “Parcelamento do Solo – Tudo Que Você Precisa Saber Sobre o Assunto!”
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Porque desmembrar terreno
Desmembrar terreno traz grandes vantagens para o proprietário ou construtura e também para a comunidade.
Por exemplo, são poucas as famílias que possuem o capital necessário para comprar um terreno de grande porte, de certa maneira que o desmembramento urbano facilita o acesso a moradia.
A vantagem que o empreendedor tem ao fazer o desmembramento de terreno é que o preço dos terrenos oriundos será menor do que o preço do terreno mãe. Com isso, os terrenos terão um número maior de potenciais compradores, o que facilitará a venda dos mesmos.
Além disso, como o número de potenciais compradores de um terreno grande é menor, o empreendedor precisará minimizar sua margem de lucro, diferentemente do que acontece na venda de terrenos menores, onde o empreendedor consegue uma margem de lucro maior.
Outras vantagens que você terá ao desmembrar terreno
Algumas outras vantagens que você terá ao desmembrar terreno são:
- Você poderá alugar o terreno resultante do desmembramento, lucrando com o mesmo;
- Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor;
- Você poderá utilizar o desmembramento como uma maneira de regularizar construções existentes nos fundos do terreno e;
- Seus filhos ou demais familiares poderão morar perto de você.
Vantagens para a comunidade
O desmembramento urbano também traz uma série de vantagens para a comunidade como um todo.
Primeiramente porque mais pessoas conseguirão ser donas de seu próprio imóvel, livrando-se do aluguel.
O desmembramento urbano também cria espaços, os quais poderão ser ocupados por diversos tipos de construções. Como exemplos temos:
- Pequenos prédios;
- Residências e;
- Salas comerciais.
Este maior número de espaços urbanos gera negócios e benefícios para o município e para a comunidade como um todo, garantindo que a cidade seja um lugar melhor para se viver.
Quanto custa para fazer um desmembramento de terreno urbano
O preço cobrado para a prestação deste serviço varia dependendo:
- Do valor venal do terreno;
- Do tamanho do terreno;
- Da região do zoneamento urbano na qual o mesmo se encontra;
- da legislação municipal;
- Da região do País na qual o terreno se encontra.
Devido a todos estes fatores, torna-se impossível informar um valor único, sendo que o preço costuma variar no entorno dos R$ 1.500,00 aos R$ 3.500,00 reais.
Desmembrar terreno – Quais os órgãos envolvidos
Para fazer o desmembramento de terreno existem procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis.
Nos próximos tópicos nós mergulharemos fundo nos mesmos.
Quais os documentos necessários para desmembrar terreno
Existem 5 documentos que são necessários para desmembrar terreno. São eles:
Requerimento com firma reconhecida assinado pelo proprietário do imóvel ou procurador, solicitando a averbação do desmembramento, bem como abertura de matrículas individuais para os imóveis originados do desmembramento;
Memorial descritivo com aprovação da Prefeitura.
Planta aprovado pela Prefeitura.
ART ou RRT.
Certidão de aprovação do desmembramento emitida pela Prefeitura.
Estes documentos devem ser produzidos pelo agrimensor, que é o profissional qualificado para a produção dos mesmos.
Ou seja, para fazer o desmembramento de terreno é necessário contratar-se os serviços de um agrimensor, sendo que o mesmo medirá o imóvel mãe e produzirá todo o documental necessário.
Desmembramento urbano – Não cometa este erro
Um erro que muitas pessoas cometem é quererem fazer o desmembramento de uma área urbana, quando devem fazer o loteamento da mesma.
E qual a diferença?
Simples, o loteamento de imóvel é um procedimento mais complexo, precisando de um projeto de loteamento.
Projeto este que deve ser feito por um profissional devidamente qualificado.
Enquanto que o desmembramento é a simples divisão de uma gleba em 2 ou mais lotes, o loteamento terá a construção de arruamentos e de uma série de equipamentos urbanos.
Ou seja, se você quer dividir um imóvel grande em uma série de imóveis menores, provavelmente terá que fazer um loteamento e não um desmembramento de terreno.
Consequentemente, você precisará de um projeto de loteamento e também, da construção de uma série de equipamentos urbanos.
Como proceder para desmembrar terreno
Conforme informei anteriormente, se você for uma pessoa física, empreendedor ou construtora, terá que contratar um agrimensor.
O agrimensor irá medir o imóvel e produzir o documental necessário, procedendo junto a prefeitura e ao registro de imóveis.
Quais os cuidados que você precisa ter ao fazer o desmembramento de terreno
Sempre que você agrimensor fizer o desmembramento de um imóvel situado em um município do qual você nunca desmembrou um terreno antes, precisará se informar a respeito da legislação municipal, se informando a respeito:
- Dos comprimentos mínimo e máximo de testada permitidos;
- Da fração mínima de parcelamento que o imóvel deve ter.
No caso, estes valores podem variar dependendo da lei de zoneamento urbano de cada município.
Por exemplo, alguns municípios costumam ser menos restritivos em áreas de zoneamento misto e mais restritivos em áreas de zoneamento residencial, tendo diferentes valores para a fração mínima de parcelamento e para o comprimento da testada do lote.
Perceba que é essencial que você vá até o órgão municipal se informar.
Leia atentamente a lei de diretrizes urbanas ou o plano diretor do município, cuidando:
Qual o tamanho que os lotes podem ter;
Qual o tamanho de frente mínimo e máximo permitidos;
Qual a ordem em que os procedimentos devem ser realizados;
Quais as taxas e serviços obrigatórios no processo;
Quais os prazos de aprovação do pedido.
As 7 etapas necessárias para desmembrar terreno
Agora que você sabe quais são os documentos necessários para desmembrar terreno, vamos mergulhar fundo nas etapas do mesmo. Prepare-se ai que eu vou abrir meu baú do tesouro.
Etapa 1 – Reunião com o cliente
Nesta etapa, você pedirá a matrícula do imóvel para seu cliente, pois o que lhe interessa é a realidade jurídica e não a realidade física.
Ou seja, para ser desmembrado, o imóvel precisará estar cadastrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.
Caso o imóvel não possua matrícula, o mesmo precisará primeiramente ser regularizado, o que pode ser feito via usucapião extrajudicial.
Desmembrar terreno – Etapa 2 – Verificação da legislação municipal
Conforme informei anteriormente o desdobro precisa obedecer a legislação municipal quanto:
- Ao comprimento mínimo e máximo da frente do lote;
- A fração mínima de parcelamento.
Logo, sempre se informe a respeito.
Etapa 3 – Medição da área a campo
Uma vez que você tenha acertado todos os detalhes com o cliente, precisará ir a campo e fazer a medição da área da propriedade mãe.
Caso o imóvel situe-se distante da sede da empresa, você pode levar seu notebook de campo junto e, ainda a campo, fazer a divisão de área.
Com isso, você não precisará voltar outro dia até o imóvel, aproveitando a ida a campo para locar os pontos definidores dos limites das novas áreas, materializando os mesmos com marcos topográficos.
Desmembrar terreno – Etapa 4 – Produção das peças técnicas e do documental necessário
Nesta etapa, você produzirá 2 plantas, a primeira situando o lote a ser desmembrado dentro da área da matrícula mãe e, uma segunda, da área a ser desmembrada.
Também emitirá a ART (ou RRT), produzirá o memorial descritivo, o requerimento de desmembramento e os demais documentos exigidos pelo profissional de registro.
Etapa 5 – Protocolação junto a prefeitura
Nesta etapa, você procederá junto a prefeitura, normalmente, junto a secretaria de planejamento.
Caso a solicitação de desmembramento esteja dentro da legislação vigente, o respectivo órgão da prefeitura emitirá a certidão de aprovação do desmembramento.
Certidão esta que você precisará apresentar para o profissional de registro.
Etapa 6 do desmembramento de terreno – Procedimento junto ao registro de imóveis
Nesta etapa, você levará os documentos (plantas, memorial descritivo, requerimento de desmembramento, certidão emitida pela prefeitura, ART e demais documental) até o registro de imóveis, dando entrada no processo de desmembramento.
Importante: se informe junto ao profissional de registro sobre quais documentos são necessários.
Cada município possui suas especificidades cadastrais, sendo que o profissional de registro possui liberdade para solicitar tantos documentos quantos achar necessário.
Com isso, o documental costuma variar de cartório para cartório. Logo, é importante que você peça um chacklist dos documentos necessários para o profissional de registro.
Etapa 7 – Procedimentos do oficial de registro
O profissional de Registro fará uma análise detalhada:
- Do documental entregue pelo Agrimensor;
- Do documental existente no registro de imóveis a respeito da propriedade mãe e das propriedades confrontantes.
Isso porque o mesmo precisa ter certeza que não existe a indexação de áreas de um imóvel de terceiro ou, enfim, de qualquer outra divergência que impeça o desmembramento do imóvel.
Uma vez que verifique que está tudo ok, o mesmo procederá a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária, abrindo as novas matrículas dos imóveis desmembrados.
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Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏
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Conforme informei anteriormente, também sou o autor do livro Parcelamento do Solo.
Você possui alguma destas dúvidas:
Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?
Em quais circunstâncias que o desmembramento de imóveis rurais e urbanos pode ser feito?
Quais são as plantas que precisam serem produzidas?
Que peças técnicas são necessárias?
Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?
Quais as diferentes frações de parcelamento existentes?
Quando que é necessária a elaboração de um projeto de parcelamento do solo?
Como proceder no desmembramento de imóveis pela topografia clássica e de imóveis georreferenciados?
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