Desdobro Terreno: As 7 Etapas?
Desdobro terreno, você acabou de colocar suas 2 mãos em um guia definitivo sobre o tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o desdobro terreno;
- O que é o loteamento urbano;
- O que é o desmembramento de terreno;
- O que são gleba e lote;
- Um cuidado que você precisa ter ao fazer o desdobro terreno;
- Quais os órgãos envolvidos no mesmo;
- Quais os documentos necessários;
- Quais as vantagens do desdobro de terreno;
- Porque fazer o desdobramento de um terreno;
- Qual a legislação a respeito do tema;
- Quais as 7 etapas do mesmo e;
- Quais são as plantas que você precisa produzir.
No caso, estou ranqueando este artigo para o termo “desdobro terreno“. Por causa disso, algumas frases podem ficar um pouco esquisitas.
Desdobro terreno – O que é?
Quando se fala na divisão de áreas, existe o loteamento, o desmembramento e o desdobro terreno.
Os mesmos são procedimentos distintos. Vamos entender cada um deles.
Loteamento urbano
O parcelamento do solo será um loteamento, quando a gleba for dividida em uma série de lotes com a abertura de novas vias.
Nestes casos, será necessário a construção de uma série de equipamentos urbanos.
Todo loteamento também precisa de um projeto de loteamento, o qual deverá ser aprovado pela prefeitura.
Neste artigo eu explico de maneira mis detalhada o que é e quais os tipos de loteamento existentes.
O que é o desmembramento de terreno
Dê uma olhadinha neste outro mapa mental.
Perceba que o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos, sendo que os mesmos segues leis e regras distintas.
Para entendermos o conceito de desmembramento, precisaremos olhar para a Lei do parcelamento do solo.
A mesma em seu Artigo 3º, inciso 2º que:
Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Perceba que o desmembramento é a divisão de uma gleba em alguns lotes, de certa maneira que não se faz necessária a construção de novas vias públicas e de equipamentos urbanos.
Ou seja, o desmembramento é bem mais simples do que o loteamento.
Como informei anteriormente, o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.
Neste artigo aqui do blog eu abordo o desmembramento de imóveis rurais.
E neste outro artigo, o desmembramento de imóveis urbanos.
Olhe para este outro mapa mental.
Perceba que na realidade, o loteamento, o desmembramento e o desdobro terreno, nada mais são do que diferentes tipos de parcelamento do solo.
Perceba também que o parcelamento do solo é um tema bem com complexo. Eu possuo um livro a respeito do tema.
Me refiro ao livro “Parcelamento do solo – Tudo que você precisa saber sobre o assunto!“. O mesmo é um livro cirúrgico que vai ajudar você a dominar o assunto.
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O que é um desdobro terreno
O desdobro terreno é a divisão de um lote em 2 ou mais lotes.
Perceba que o desdobro é aplicável somente a lotes. Ou seja, somente ao parcelamento do solo urbano, onde que o mesmo será a divisão de um lote em 2 ou mais lotes.
Porém, afinal de contas o que são glebas e lotes. Vamos entender esta temática.
O que são gleba e lote
Originalmente, o inciso 3º do artigo 2º da Lei do parcelamento do solo trazia o conceito de Gleba. Porém, com o tempo este inciso foi vetado.
no caso, em sua mensagem Nº 153, de 29 De Janeiro de 1999, a subchefia para assuntos jurídicos da presidência da república explica o motivo pelo qual o referido inciso foi vetado:
O art. 3o do projeto, ao incluir o § 3o ao art. 2o da Lei no 6.766, de 1979, define gleba como sendo “o terreno que não foi objeto de parcelamento aprovado ou regularização em cartório”.
Em assim sendo, todo o terreno que tenha sido objeto de parcelamento deixa de ser gleba, passando a ser lote. Essa conceituação permitirá a prática do desdobro sucessivo de lotes, beneficiando, assim, apenas os loteadores, que, por não contemplar a Lei no 6.766, de 1979, a figura do desdobro, ficarão desobrigados de atender às exigências por ela impostas, sob o argumento de que esse diploma legal só se aplica à subdivisão de glebas em lotes e não a desdobro de lotes.
Tendo em vista que compete ao Município, por força do art. 30, VIII, da Constituição Federal, o planejamento do parcelamento do solo urbano, com o fim de promover o adequado ordenamento territorial, melhor seria que não se aceitasse o § 3o proposto, até mesmo porque, o § 4o sugerido, ao definir lote, indiretamente define gleba, uma vez que os conceitos são complementares.
No caso, em seu inciso 4º do artigo 2º, a Lei do parcelamento do solo informa que:
Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Ou seja, uma gleba é uma fração de terras que não se enquadre como lote, não sendo servida pela infra-estrutura básica e cujas dimensões não atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal.
Tome este cuidado ao fazer o desdobro terreno
Sempre que fizer o desdobro terreno situado em um município do qual você nunca desmembrou um terreno antes, você precisa se informar a respeito da legislação municipal, se informando a respeito:
- Dos comprimentos mínimo e máximo de testada permitidos;
- Da fração mínima de parcelamento que o imóvel deve ter.
No caso, estes valores podem variar dependendo da lei de zoneamento urbano de cada cidade.
Por exemplo, alguns municípios costumam ser menos restritivos em áreas de zoneamento misto e mais restritivos em áreas de zoneamento residencial, tendo diferentes valores para a fração mínima de parcelamento e para o comprimento da testada do lote.
Ou seja, reforço, sempre que for fazer o desmembramento de um terreno em um município no qual você nunca prestou este serviço, se informe a respeito da legislação municipal.
Quais são os órgãos envolvidos no desdobro terreno
O desdobro terreno exige procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis.
Nos próximos tópicos eu entrarei a fundo no tema, mostrando como proceder.
Quais os documentos necessários para o desdobro terreno
Existem 5 documentos que são necessários para desdobro terreno. São eles:
Requerimento com firma reconhecida assinado pelo proprietário do imóvel ou procurador, solicitando a averbação do desmembramento, bem como abertura de matrículas individuais para os imóveis originados do desmembramento;
Memorial descritivo com aprovação da Prefeitura.
Planta aprovado pela Prefeitura.
ART ou RRT.
Certidão de aprovação do desmembramento emitida pela Prefeitura.
Quais as vantagens do desdobro terreno
Entre as principais vantagens do desdobro terreno temos:
- Torna-se mais fácil vender o terreno, pois o preço será menor, atraindo um maior número de possíveis compradores;
- Aumento na margem de lucro, pois cada terreno resultante pode ser vendido por um preço maior do que o que você conseguiria pedir na venda de um único terreno;
- Você pode alugar o terreno resultante do desdobramento, lucrando com o mesmo;
- Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor.
Desdobro terreno – Porque fazer
O desdobro terreno traz grandes vantagens para o proprietário ou construtura e também para a comunidade como um todo.
Por exemplo, são poucas as famílias que possuem o capital necessário para a compra de um terreno grande, de certa maneira que o desdobro de terreno facilita o acesso a moradia.
A vantagem que o empreendedor tem ao fazer o desdobro do imóvel é que o preço dos terrenos oriundos será menor do que o preço do terreno mãe. Com isso, os terrenos terão um número maior de potenciais compradores, o que facilitará a venda dos mesmos.
Além disso, como o número de potenciais compradores de um terreno grande é menor, o empreendedor precisará minimizar sua margem de lucro, diferentemente do que acontece na venda de terrenos menores, onde o empreendedor consegue obter uma margem de lucro maior.
Outras vantagens que você terá ao fazer o desdobro do terreno
Algumas outras vantagens que você terá ao fazer o desdobro de seu terreno são:
- Você poderá alugar o terreno resultante do desdobro, lucrando com o mesmo;
- Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor;
- Você poderá utilizar o desdobramento como uma maneira de regularizar construções existentes nos fundos do terreno e;
- Seus filhos ou demais familiares poderão morar perto de você.
Vantagens para a comunidade
O desdobramento de um terreno também traz uma série de vantagens para a comunidade como um todo.
Primeiramente, porque mais pessoas conseguirão ser donas do seu próprio imóvel, livrando-se do aluguel.
O desdobramento de terreno também cria espaços, os quais poderão ser ocupados por diversos tipos de construções.
Como exemplos temos:
- Pequenos prédios;
- Residências e;
- Salas comerciais.
Este maior número de espaços urbanos gera negócios e benefícios para os munícipes e para a comunidade como um todo, garantindo que a cidade seja um lugar melhor para se viver.
Qual a legislação a respeito do desdobro terreno
No que se refere ao desdobro terreno, existem 2 leis principais que definem como que você deve proceder.
São elas:
- Lei Nº 6.015/ 73 – Conhecida como lei dos registros públicos;
- Lei N° 6.766 – Conhecida como lei do parcelamento do solo urbano.
A Lei dos registros públicos, entre outras coisas:
- Fez a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas;
- Definiu que na prestação de um trabalho técnico, o profissional deve produzir planta, memorial descritivo e emitir a ART.
Já a Lei do parcelamento do solo urbano dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.
As 7 etapas do desdobro terreno
O desdobro terreno pode ser dividido em 7 etapas. Vamos ver as mesmas.
Etapa 1 – Reunião com o cliente
Nesta etapa, você pedirá a matrícula para o mesmo, pois o que lhe interessa é a realidade jurídica e não a realidade física.
Ou seja, para ser desmembrado, o imóvel precisa estar cadastrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.
Caso o imóvel não possua matrícula, o mesmo precisará primeiramente ser regularizado, o que pode ser feito via usucapião extrajudicial.
Etapa 2 do desdobro terreno – Verificação da legislação municipal
Conforme informei anteriormente o desdobro terreno precisa obedecer a legislação municipal quanto:
- Ao comprimento mínimo e máximo da frente do lote;
- A fração mínima de parcelamento.
Logo, sempre se informe a respeito.
Desdobro terreno – Etapa 3 – Medição da área a campo
Uma vez que você tenha acertado todos os detalhes com o cliente, precisará ir a campo e fazer a medição da área da propriedade mãe.
Caso o imóvel situe-se distante da sede da empresa, você pode levar seu notebook de campo junto e ainda a campo, fazer a divisão de área.
Com isso, você precisa voltar outro dia até o imóvel, aproveitando a ida a campo para locar os pontos definidores dos limites das novas áreas, materializando os mesmos com marcos topográficos.
Etapa 4 – Produção das peças técnicas e do documental necessário
Nesta etapa, você produzirá 2 plantas. A primeira situando o lote a ser desdobrado dentro da área da matrícula mãe e, um segunda, da área a ser desdobrada.
Também emitirá a ART, produzirá o memorial descritivo, o requerimento de desdobramento e os demais documentos exigidos pelo profissional de registro.
Etapa 5 do desdobro terreno – Protocolação junto a prefeitura
Nesta etapa, você procederá junto a prefeitura, normalmente, junto a secretaria de planejamento.
Caso a solicitação de desdobramento esteja dentro da legislação vigente, o respectivo órgão da prefeitura emitirá a certidão de aprovação do desdobro terreno.
Certidão esta que você precisará apresentar para o profissional de registro.
Etapa 6 – Procedimento junto ao registro de imóveis
Nesta etapa, você levará o documental (plantas, memorial descritivo, requerimento de desmembramento, certidão emitida pela prefeitura, ART e demais documental) até o registro de imóveis, dando entrada no processo de desdobro terreno.
Importante: se informe junto ao profissional de registro sobre quais documentos são necessários.
Cada município possui suas especificidades cadastrais, sendo que o profissional de registro possui liberdade para solicitar tantos documentos quantos achar necessário.
Ou seja, o documental costuma variar de cartório para cartório.
Etapa 7 – Procedimentos do oficial de registro
O profissional de Registro fará uma análise detalhada:
- Do documental entregue pelo Agrimensor;
- Do documental existente no registro de imóveis da propriedade mãe e das propriedades confrontantes.
Isso porque o mesmo precisa ter certeza que não existe a indexação de áreas de um imóvel de terceiro ou, enfim, de qualquer outra divergência que evite o desdobro terreno.
Uma vez que verifique que está tudo ok, o mesmo procede a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária, abrindo as novas matrículas dos imóveis desdobrados.
Quais são as plantas exigidas no desdobro terreno
A partir do advento da lei do parcelamento do solo urbano, os profissionais de registro passaram a exigir 2 plantas:
- Uma primeira planta situando a área a ser desmembrada dentro da área mãe;
- Uma segunda planta da área a ser desmembrada.
Por exemplo no caso do desdobro e um lote em 2 lotes de mesmo tamanho, a primeira das plantas resultantes será similar a do desenho abaixo.
Já a segunda planta será uma planta da área que foi desmembrada.
Na realidade, conforme informei anteriormente, antes de prestar o serviço e produzir as plantas, você precisa consultar a legislação municipal.
Isso porque as etapas e as plantas necessárias variam de município para município.
Ou seja, sempre que for fazer o desdobro terreno em um município diferente, você precisa consultar a legislação municipal.
Também é aconselhável que você peça modelos das plantas necessárias.
Ao fazer isso, você produzirá plantas de acordo com as exigências municipais, o que evitará perda de tempo e retrabalho.
Eu digo isso porque alguns municípios podem solicitar 2 plantas, como as dos exemplos acima.
Já um outro município, pode solicitar apenas 1 planta, a qual deve estar dividida em 2 seções.
Ou seja, sempre consulte a legislação municipal e peça modelos de plantas.
Perceba que de maneira resumida, sempre que for fazer o desdobro terreno, você deve produzir o seguinte documental:
- Memorial descritivo;
- 1 ou 2 plantas, dependendo da legislação municipal;
- Emitir a ART e;
- Demais documental exigido pela prefeitura e pelo profissional de registro.
Naturalmente, para isso, você deve ter feito o mapeamento do lote que será desdobrado.
É isso por este artigo.
Gratidão por você ter lido o mesmo. 🙏
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Conforme informei anteriormente, também sou o autor do livro Parcelamento do Solo.
Você possui alguma destas dúvidas:
Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?
Em quais circunstâncias que o desmembramento de imóveis rurais e urbanos pode ser feito?
Quais são as plantas que precisam serem produzidas?
Que peças técnicas são necessárias?
Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?
Quais as diferentes frações de parcelamento existentes?
Quando que é necessária a elaboração de um projeto de parcelamento do solo?
Como fazer o loteamento e regularizar chácaras rurais?
Como proceder no desmembramento de imóveis pela topografia clássica e de imóveis georreferenciados?
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