Regularização fundiária: o que é e como proceder?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2019-11-222019-11-22

A regularização fundiária tem como finalidade regularizar assentamentos irregulares, integrando os mesmos ao contexto legal das cidades.

O mesmo é um processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais.

Os assentamentos apresentam normalmente dois tipos de irregularidade fundiária:

• O possuidor possui apenas a posse da terra pública ou privada que ocupa, não possuindo nenhum título que lhe dê garantia jurídica sobre essa posse;
• O parcelamento não foi devidamente licenciado, não estando de acordo com a legislação urbanística e ambiental.

  Sempre que uma destas situações ocorrer, o imóvel estará irregular, sendo que a regularização fundiária envolve um conjunto de medidas que possui como objetivo a efetiva integração destes imóveis à cidade.

Regularização fundiária: Cuidados que são necessários ao se lotear uma gleba

O que você precisa ter em mente é que a cidade deve oferecer todas as condições necessárias para que as pessoas possam vivam e não apenas sobrevivam na mesma.

Desta maneira, sempre que uma área for loteada, existe uma série de informações que devem serem levadas em consideração.

Para que você entenda melhor o que estou falando vou lhe dar um exemplo.

Imagine a seguinte situação:

O seu João comprou uma gleba que pertence ao perímetro urbano da cidade na qual mora.

O grande objetivo do mesmo é lotear esta gleba, de certa forma que ele possa lucrar ao vender a mesma de maneira parcelada.

Tendo este objetivo em mente, o mesmo contratou seus serviços para que você dívida esta gleba em 35 lotes.

Porém, se você fizer isso terá um sério problema. Isso porque ao ir até o registro de imóveis regularizar os lotes, emitindo as matriculas especificas dos mesmos, o profissional de registro simplesmente se negará a emitir as matriculas.

Isso porque o parcelamento do solo não obedeceu a legislação vigente.

Ou seja, existe uma série de cuidados que você e o seu João devem levar em consideração ao parcelar a gleba.

Perceba que sempre que um cliente lhe procurar querendo parcelar uma gleba, a primeira coisa que você precisa fazer é informar o mesmo.

Desta maneira, você informará que ele precisa contratar um arquiteto ou urbanista que fará um projeto especifico, adequando o loteamento a legislação vigente.

Naturalmente, você como Geomensor não possui os conhecimentos necessários, não podendo assinar um projeto de loteamento.

Somente um profissional de arquitetura ou urbanismo que é habilitado para a confecção do projeto.

Isso porque a legislação urbanística e ambiental precisa ser levada em consideração.

Ou seja, na prática o que acontece é que um arquiteto ou urbanista projetará o loteamento levando em consideração a legislação vigente.

Porém, como o mesmo não possui conhecimentos topográficos, precisará de sua ajuda, sendo que você locará os lotes e demais equipamentos urbanos.

Regularização fundiária de assentamentos de população de baixa renda

Quando se trata de assentamentos de população de baixa renda, são necessárias medidas sociais, de forma a buscar a inserção plena das pessoas à cidade.

A regularização fundiária é também um instrumento para promoção da cidadania, devendo ser articulada com outras políticas públicas.

Neste intuito, a Lei nº 11.977/2009 estabeleceu os seguintes princípios:

I – ampliação do acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, com prioridade para sua permanência na área ocupada, assegurados o nível adequado de habitabilidade e a melhoria das condições de sustentabilidade urbanística, social e ambiental;

II – articulação com as políticas setoriais de habitação, de meio ambiente, de saneamento básico e de mobilidade urbana, nos diferentes níveis de governo e com as iniciativas públicas e privadas, voltadas à integração social e à geração de emprego e renda;

III – participação dos interessados em todas as etapas do processo de regularização;

IV – estímulo à resolução extrajudicial de conflitos; e

V – concessão do título preferencialmente para a mulher.

Quais entidades podem promover a regularização fundiária

De acordo com a Lei 11.977/2009, as seguintes entidades possuem legitimidade para promover a regularização fundiária:

• A União, os estados, o Distrito Federal e os municípios;
• A população moradora dos assentamentos informais, de maneira individual ou em grupo;
• Cooperativas habitacionais, associações de moradores, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público e;
• Entidades civis constituídas com a finalidade de promover atividades ligadas ao desenvolvimento urbano ou à regularização fundiária.

Além destas, há também outras entidades que, embora não sejam legitimadas, podem se envolver no processo de regularização fundiária.

Como exemplos temos:

• As concessionárias de serviços públicos;
• Os cartórios de registro de imóveis;
• O ministério público e;
• A defensoria pública.

Naturalmente você como Geomensor também pode se envolver, conscientizando as comunidades e ajudando as mesmas a criarem associações.

Você também pode oferecer um valor diferenciados ao realizar os trabalhos topográficos de todos os associados.

A necessidade de uma equipe multidisciplinar

A regularização fundiária urbana é um processo de intervenção pública, sob os aspectos jurídico, físico e social.

Desta maneira, a mesma deve envolver uma equipe multidisciplinar, composta por profissionais do direito, da área social e moradores do local.

Portanto, um fluxo de trabalho integrado é fundamental para o desenvolvimento dos trabalhos.

Levantamento Topográfico

No caso das zonas especiais de interesse social, faz-se necessário o desenvolvimento de um SIG, sendo que o mesmo deve permitir o carregamento e a disponibilização dos dados, os quais devem estar nos formatos SHP e KML.

Todos os elementos geométricos do levantamento topográfico devem serem carregados neste SIG. São eles:

• Os perímetros;
• As quadras;
• Os lotes;
• As edificações;
• Pontos altimétricos;
• Curvas de nível;
• Cursos de água;
• Acidentes naturais;
• Outros dados cadastrados;
• Cadastro Sócio Econômico.

  Outra característica da base de dados desenvolvida é que a mesma deve possibilitar o acesso em tempo real aos dados, possibilitando que o cadastro sócio econômico seja feito online.

Regularização fundiária: Dicas topográficas

Resumindo o artigo, para nós Geomensores, no que se refere a regularização fundiária, o importante é sabermos que:

• Sempre que um cliente procurar você querendo fazer um loteamento, você precisa informar o mesmo, aconselhando que ele procure um arquiteto ou urbanista para que o mesmo faça o licenciamento do loteamento;
• Caso o cliente possua apenas a posse da fração de terras, eduque o mesmo a respeito das vantagens de regularizar o imóvel;
• No caso de assentamentos de população de baixa renda, você pode fazer reuniões com a comunidade, informando da necessidade da regularização do assentamento.

Pode inclusive se propor a fazer as medições necessárias por um preço diferenciado.

Enfim, eduque seus clientes e ajude-os a regularizarem os loteamentos e assentamentos. Está é uma ótima oportunidade de você conquistar a confiança e a empatia de um grande número de pessoas.

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Entre eles, o Curso de Confecção de Plantas Topográficas. Um curso prático com o qual você vai aprender a produzir as 15 diferentes plantas produzidas em um escritório de topografia.

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