Retificação Extrajudicial: Os 4 Tipos?
Retificação extrajudicial, diante de você encontra-se um artigo definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá simplesmente tudo que precisa saber sobre o assunto, entendendo exatamente quais são e como proceder nos 4 diferentes tipos de retificação de área extrajudicial existentes.
Veja um breve resumo do que você vai aprender com a leitura do artigo:
- Legislação a respeito da retificação extrajudicial;
- Estado da arte da mesma;
- Exemplo mostrando a diferença entre a realidade física e a realidade jurídica;
- Quais os 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes;
- Como proceder quando o confrontante se negar a assinar a retificação e;
- A impugnação na retificação de área.
Prossiga a leitura com máxima atenção.
Retificação extrajudicial – Introdução a retificação de área
A possibilidade da retificação extrajudicial de área foi trazida pela lei 6.015/73.
Posteriormente, a lei 12.100/2009 deu nova redação aos artigos 40, 57 e 110.
Já no ano de 2017, a lei 13.484/2017 trouxe novas alterações, visando desburocratizar alguns dos serviços realizados pelos Ofícios de Registro Civil.
O objetivo deste artigo é deixar você a par do atual estado da arte da retificação extrajudicial, trazendo estas diferentes modificações realizadas.
Com isso, você saberá exatamente como proceder em processos de retificação.
Estado da arte da retificação extrajudicial
A Lei dos registro públicos possibilitava a retificação apenas através da via judicial.
Devido a este fator, no ano de 2009 foi homologada a Lei 12.100, a qual promoveu alterações na lei dos registros públicos, possibilitando que a retificação fosse realizada de maneira extrajudicial.
Neste artigo, eu não entrarei a fundo em cada modificação realizada, uma vez que o objetivo do mesmo é mostrar de maneira prática, como que você deve proceder.
No ao de 2017, foi homologada a Lei 13.484, a qual teve como objetivo desburocratizar a retificação de área, sendo que a mesma, entre outras modificações, trouxe uma série de métodos de retificação administrativa.
Com isso, conforme informado por artigo do blog meu sute jurídico, a retificação administrativa é possível atualmente nas seguintes hipóteses:
- Erros que não exijam qualquer indagação para a constatação imediata de necessidade de sua correção;
- Erro na transposição dos elementos constantes em ordens e mandados judiciais, termos ou requerimentos, bem como outros títulos a serem registrados, averbados ou anotados, e o documento utilizado para a referida averbação e/ou retificação ficará arquivado no registro no cartório;
- Inexatidão da ordem cronológica e sucessiva referente à numeração do livro, da folha, da página, do termo, bem como da data do registro;
- Ausência de indicação do Município relativo ao nascimento ou naturalidade do registrado, nas hipóteses em que existir descrição precisa do endereço do local do nascimento;
- Elevação de Distrito a Município ou alteração de suas nomenclaturas por força de lei.
Retificação extrajudicial – realidade física versus realidade jurídica
Agora que você conseguiu ter uma noção das principais leis e do estado da arte da retificação extrajudicial, irei lhe mostrar os diferentes tipos existentes.
Antes disso, quero lhe trazer um exemplo que ajudará você a entender a diferença entre a realidade física e a realidade jurídica.
Imagine a seguinte situação, você possui um lote que tem 10 metros de testada por 50 metros de comprimento. O problema é que no cartório de registro de imóveis este mesmo lote aparece como tendo 10 metros de testada por 25 metros de comprimento.
Diante disso, a pergunta que fica é: qual destes valores está certo?
Se você pegar imagens de satélite feitas a 40 anos atrás e imagens atuais, perceberá que em ambas o lote aparece como tendo o tamanho existente in loco.
Ou seja, a 40 anos atrás ele já possuía 10 metros de frente por 50 metros de comprimento. Esta é a realidade física do imóvel. Caso um perito faça uma perícia ira apresentar este fato.
O problema é que para o registro de imóveis o que interessa é a realidade jurídica e não a realidade física. Isso porque a única coisa que a realidade física prova é que esta pessoa utiliza esta fração de terras a pelo menos 40 anos.
Uma análise jurídica detalhada irá mostrar que na realidade esta pessoa agiu de forma criminosa, anexando o lote existente nos fundos ao seu lote.
Este exemplo mostra bem a importância da realidade jurídica, sendo que a correta análise do documental existente é o melhor caminho para ter-se o direito a propriedade garantido.
Quanto a retificação de área, existem 4 tipos, sendo que a partir de agora nós iremos ver os mesmos.
Lembrando que eu possuo um livro cirúrgico sobre o tema.
Me refiro ao Livro Topografia Cadastral e Georreferenciamento de Imóveis Rurais na Prática.
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Retificação de ofício
Sempre que o profissional do registro perceber a existência de algum problema na matricula, deve proceder a retificação de ofício. Como exemplos de retificação de área por ofício temos:
- O nome do proprietário do imóvel ou do conjugue possui algum problema;
- Uma rua lindeira ao imóvel teve seu nome mudado;
- Um imóvel lindeiro foi desmembrado, recebendo um novo confrontante.
Nestes casos, não tem porque o profissional de registro chamar o proprietário até o cartório somente para mudar estas informações.
Enfim, a retificação de oficio é qualquer situação na qual o profissional de registro possa corrigir o erro sem precisar recorrer ao proprietário ou ao agrimensor.
Veja abaixo um print tirado do livro “Registro de imóveis, retificação de registro e georreferenciamento: Fundamento e prática” de autoria do Eduardo Augusto Arruda Augusto com as hipóteses nas quais o profissional de registro pode fazer a retificação de oficio.
Um exemplo típico de retificação de oficio é a de matrículas antigas, pois nas mesmas não constava o CPF do proprietário. Somente as matrículas mais novas passaram a constar o mesmo.
Por causa disso, os profissionais de registro estão aos poucos retificando as matriculas antigas.
Retificação por simples requerimento
A única diferença entre a retificação de área por ofício e a retificação de área por simples requerimento é que em algumas situações o proprietário precisa comparecer no cartório.
Nestes casos, será realizada a retificação de área por simples requerimento.
Um exemplo deste tipo de retificação é quando que o profissional de registro se depara com 2 nomes parecidos.
Por exemplo, ele percebe que existe uma matricula em nome do senhor João da Silva e certo dia se depara com o nome João da Silva Junior.
Nesta situação especifica, o profissional de registro fica com dúvida se o nome do proprietário é João da Silva ou João da Sila Junior.
Diante disso, o mesmo encaminha um requerimento para que o proprietário compareça ao cartório, com intuito de verificar se a matricula apresenta um erro que precisa ser retificado ou se realmente existem 2 pessoas com nomes parecidos.
Retificação de área por procedimento sumário
- Distâncias;
- Mudança de ângulo de deflexão;
- Coordenadas.
Isso é necessário, pois o profissional de registro entende muito a respeito da legislação pertinente, porém não domina a parte matemática. Desta forma, o agrimensor é o profissional que possui os conhecimentos matemáticos necessários para fazer os cálculos e as verificações necessárias.
A outra situação na qual faz-se necessária a retificação por procedimento sumário é quando nós agrimensores cometermos algum erro.
Por exemplo, João é agrimensor e ao trabalhar em um processo de desmembramento, sem querer transcreveu a distância entre 2 vértices da propriedade de maneira errada no memorial descritivo.
A distância era de 122,58 metros e o mesmo distraidamente, colocou 102,58 metros. Nestes casos, ou em qualquer outra situação que envolva erro tabular, o agrimensor precisará ir até o cartório munido de uma nova planta e de um novo memorial descritivo e solicitar a retificação.
Retificação de área por procedimento ordinário
Este tipo de retificação é necessária sempre que existir a possibilidade do direito de propriedade do confrontante ser prejudicado. Nestes casos, os confrontantes devem anuir a retificação.
Você também precisará emitir a planta, memorial descritivo e ART ou RRT que devem ter o reconhecimento de firma dos confrontantes.
Segue o chacklist com a estrutura básica necessária de documentos para a retificação por procedimento ordinário:
Requerimento de certificação;
Certidão atualizada da matricula ou transcrição;
Memorial descritivo;
Certidões cadastrais e quaisquer outras provas que possam ajudar no processo, sejam estas provas fotos tiradas em diferentes épocas, imagens de satélite, recibos, contratos…
Enfim, qualquer coisa que sirva de prova.
Além disso, existem aquelas situação nas quais algum confrontante mora em uma cidade distante ou em outro estado.
Com isso, torna-se inviável para o agrimensor ir até esta pessoa e demorado para enviar a planta e o memorial descritivo para a mesma pelos correios.
Nestes casos, o agrimensor deve enviar uma carta de anuência inequívoca por email ou, algum outro meio, para que o confrontante imprima, assine a mesma e envie a mesma de volta pelos correios.
Segue um modelo de carta de anuência inequívoca para a retificação de área.
Um cuidado que você deve ter é o de colocar as coordenadas dos vértices da confrontação na carta de anuência, pois isso torna a mesma inequívoca.
Caso a carta de anuência não possua estes dados, provavelmente o profissional do registro não aceitará a mesma.
Como proceder quando o confrontante se negar a assinar a retificação extrajudicial
Caso você não consiga a assinatura de algum confrontante, pois não conseguiu entrar em contato com o mesmo. Ou porque o mesmo se recusou a assinar a planta e o memorial descritivo, você deve juntar o dossiê com todos os demais documentos necessários e ir até o cartório.
O profissional do registro irá entrar em contato com este confrontante, dando o prazo de 15 dias para ele ir até o cartório. Diante disso, o confrontante possui apenas 3 opções:
- Ir até o cartório e anuir a retificação;
- Não fazer nada e, neste caso, passados os 15 dias, o profissional do registro de imóveis entenderá que o confrontante concorda com a retificação;
- Apresentar uma impugnação fundamentada.
Caso o confrontante não seja encontrado, o profissional de registro de imóveis irá colocar 2 noticias em um jornal de grande circulação, buscando informar o mesmo do processo de retificação.
Se o confrontante não aparecer no cartório no prazo de 15 dias da publicação da primeira noticia, considera-se que o mesmo está ciente da retificação e que concorda com a mesma.
Caso o confrontante apresente uma impugnação fundamentada, o profissional de registro irá marcar uma reunião de conciliação entre ambas as partes.
Se mesmo após a reunião não haver acordo entre as partes, o profissional de registro irá entrar em contato com o proprietário para saber se o mesmo deseja encaminhar a retificação pela via judicial.
Impugnação na retificação extrajudicial de área
- A impugnação é procedente, pois trouxe informações que comprovam a existência de falhas no pedido de retificação;
- A impugnação trouxe informações que merecem melhor atenção e estudo para verificar se procedem ou não;
- O pedido de impugnação não procede.
Nos casos em que um pedido de impugnação necessitar de uma melhor atenção, o profissional de registro vai dar 5 dias úteis, ou o tempo que for necessário, normalmente de 5 a 15 dias úteis para que o agrimensor, juntamente com o proprietário, obtenham os dados necessários para comprovar que a impugnação não procede.
A legislação diz que este tempo deve ser de 5 dias ou o tempo que o profissional de registro de imóveis achar necessário.
No caso, como disse, os profissionais de registro costumam dar de 5 a 15 dias úteis, dependendo do tempo necessário para a obtenção dos dados necessários.
Este tempo pode variar dependendo das especificidades do pedido de impugnação.
É isso por este artigo.
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