Retificação de Área: Como Fazer?
Você descobriu que cometeu um erro e precisa fazer uma retificação de área junto ao registro de imóveis?
Não sabe exatamente como proceder e está com muito medo de ter que refazer o serviço?
Eu tenho uma boa noticia para você, você acabou de encontrar um artigo definitivo sobre o assunto. Com a leitura do mesmo você aprenderá simplesmente tudo que precisa saber sobre a retificação de área.
A mesma pode ser dividida em retificação de área judicial e retificação de área extrajudicial.
Vamos ver quais são as diferenças entre estes 2 tipos de retificação de área.
Retificação de área judicial
A retificação de área judicial normalmente acontece quando existe algum erro tabular complexo na descrição do imóvel.
Com isso, não sendo possível a resolução pela via extrajudicial, a via judicial é exercida.
Na realidade, é importante que você saiba que não existe diferença de poder entre o juiz e o profissional de registro. Sendo que o profissional de registro possui uma capacidade maior do que o juiz de resolver os problemas inerentes a retificação de área.
Isso porque diferentemente do Juiz, o profissional de registro é um técnico especializado nas atividades inerentes ao registro de imóveis.
Ou seja, você sempre deve primeiramente buscar a via extrajudicial e, somente se não tiver outra saída, recorrer para a via judicial.
Retificação de área rural extrajudicial
A retificação de área extrajudicial é o caminho normalmente seguido pelos processos de retificação. Isso porque é muito mais rápido, demorando em torno de 3 meses.
Isso quando a retificação judicial pode demorar de 3 a 5 anos. Por causa disso, neste artigo focaremos na retificação de área rural extrajudicial.
Estudo de caso a respeito da retificação de área
Imagine a seguinte situação, você possui um lote que tem 10 metros de testada por 50 metros de comprimento.
O problema é que no registro de imóveis, este mesmo lote aparece como tendo 10 metros de testada por 25 metros de comprimento.
Diante disso a pergunta que fica é:
Qual destes valores está certo?
Se você pegar imagens de satélite imageadas 40 anos atrás e imagens atuais, perceberá que em ambas o lote aparece como tendo o tamanho existente in loco.
Ou seja, a 40 anos atrás o mesmo já possuía 10 metros de testada por 50 metros de comprimento. Esta é a realidade física do imóvel. Caso um perito faça uma perícia irá apresentar estas evidências.
O problema é que para o registro de imóveis o que interessa é a realidade jurídica e não a realidade física. Isso porque a única coisa que a realidade física prova é que esta pessoa utiliza esta fração de terras a pelo menos 40 anos.
Uma análise jurídica detalhada irá mostrar que na realidade, a mesma agiu de forma criminosa, anexando o lote existente nos fundos do seu lote.
Este exemplo adaptado a partir do livro “Registro de imóveis, retificação de registro e georreferenciamento: Fundamento e prática” do hesdrime Eduardo Augusto, mostra bem a importância da realidade jurídica.
Perceba que a correta análise do documental existente é o melhor caminho para se ter o direito à propriedade garantido.
Os 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes
Quanto a retificação de área rural extrajudicial, neste artigo me deterei em mostrar quais são os 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes.
Acesse este link e conheça melhor o mesmo.
Retificação de ofício
Este é o primeiro dos 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes.
Sempre que o profissional de registro perceber a existência de algum erro na matrícula, deve proceder a retificação de ofício.
Como exemplos de retificação de área por ofício temos:
- O nome do proprietário do imóvel ou do conjugue possui algum problema;
- Uma rua lindeira ao imóvel teve seu nome mudado;
- Um imóvel lindeiro foi desmembrado, recebendo um novo confrontante.
Nestes casos, não tem porque o profissional de registro chamar o dono da propriedade até o cartório somente para mudar estas informações.
É exatamente esta característica que define a retificação de oficio, qualquer correção, a qual o profissional de registro possa fazer, sem que o mesmo precise recorrer ao proprietário ou ao Agrimensor.
Retificação de área rural – Retificação por simples requerimento
A única diferença entre a retificação por ofício e a retificação por simples requerimento é que em algumas situações, o proprietário precisará comparecer junto ao registro de imóveis.
Nestes casos, será realizada a retificação de área por simples requerimento.
Um exemplo deste tipo de retificação é quando que o profissional de registro se depara com 2 nomes parecidos. Por exemplo, ele percebe que existe uma matrícula em nome do senhor João da Silva e, certo dia, se depara com o nome João da Silva Junior.
Nesta situação especifica, o profissional de registro fica em dúvida se o nome do proprietário é João da Silva ou João da Silva Junior.
Diante disso, o mesmo encaminhará um requerimento para que o proprietário do imóvel compareça ao cartório, com intuito de verificar se a matrícula apresenta um erro que precise ser retificado, ou se realmente existem 2 pessoas com nomes parecidos.
Retificação de área por procedimento sumário
Este tipo de retificação de área é necessário sempre que houver mudança nos dados tabulares da propriedade.
Como exemplos de dados tabulares temos:
- Distâncias;
- Mudança de ângulo de deflexão;
Sempre que o tabelião desconfiar que algum dado tabular esteja errado, entrará em contato com o agrimensor que fez o levantamento dos dados.
Isso é necessário porque o profissional de registro entende muito a respeito da legislação pertinente, porém não domina a parte matemática.
Desta forma, o agrimensor é o profissional com os conhecimentos matemáticos necessários para fazer os cálculos e as verificações necessárias.
A outra situação na qual se faz necessária a retificação de área por procedimento sumário é quando que nós, agrimensores cometermos algum erro.
Por exemplo, o nosso amigo João é agrimensor e ao trabalhar em um processo de desmembramento, o mesmo sem querer transcreveu a distância entre 2 vértices da propriedade de maneira errada na matrícula e no memorial descritivo.
A distância era de 122,58 metros, sendo que o mesmo distraidamente colocou 102,58 metros.
Neste caso ou em qualquer outra situação que envolva erro tabular, o agrimensor precisará dirigir-se até o registro de imóveis munido de uma nova planta e de um novo memorial descritivo e solicitar a retificação.
Retificação de área por procedimento ordinário
Este tipo de retificação é necessária sempre que existir a possibilidade do direito de propriedade do confrontante ser prejudicado.
Nestes casos, os confrontantes devem anuir a retificação.
Você também precisará emitir planta, memorial descritivo e ART, os quais devem terem o reconhecimento de firma dos confrontantes.
Segue o chacklist com a estrutura básica necessária de documentos para a retificação por procedimento ordinário:
- Requerimento de certificação;
- Certidão atualizada da matrícula ou transcrição;
- Laudo técnico do agrimensor;
- Memorial descritivo;
- Levantamento planimétrico;
- Certidões cadastrais e quaisquer outras provas que possam ajudar no processo, sejam estas provas fotos tiradas em diferentes épocas, imagens de satélite, recibos, contratos, etc.
Enfim, qualquer outra coisa que sirva de prova.
Além disso, existem aquelas situação nas quais algum confrontante mora em uma cidade distante ou em outro estado.
Com isso, torna-se inviável para o agrimensor ir até esta pessoa e, demorado o envio da planta e do memorial descritivo para a mesma via correios.
Nestes casos, o agrimensor deve enviar uma carta de anuência inequívoca por e-mail ou por algum outro meio, para que o confrontante imprima, assine e lhe envie a mesma de volta pelos correios.
Segue um modelo de carta de anuência inequívoca para a retificação de área.
Um cuidado que você deve ter é de, na carta de anuência, colocar as coordenadas dos vértices da confrontação.
Isso porque este procedimento tornará a carta de anuência inequívoca.
Caso a mesma não possua estes dados, provavelmente o profissional do registro não aceitará a mesma.
Como proceder quando você não conseguir a assinatura do confrontante
Caso você não consiga a assinatura de algum confrontante, pois:
- Não conseguiu entrar em contato com o mesmo;
- Ou porque o mesmo se recusou a assinar a planta e o memorial descritivo.
Deve reunir o dossiê com todos os demais documentos necessários e encaminhar-se até o tabelionato.
O profissional de registro irá entrar em contato com este confrontante, dando o prazo de 15 dias para o mesmo comparecer no tabelionato.
Diante disso, o confrontante possui apenas 3 opções:
- Comparecer no tabelionato e anuir a retificação;
- Não fazer nada e, neste caso, passados os 15 dias o profissional do registro entenderá que o confrontante concorda com a retificação;
- Apresentar uma impugnação fundamentada.
Caso o confrontante não seja encontrado, o profissional de registro irá colocar 2 notícias em um jornal de grande circulação, buscando informar o mesmo do processo de retificação.
Se o confrontante não comparecer no tabelionato no prazo de 15 dias da publicação da primeira notícia, considera-se que o mesmo está ciente da retificação de área e que concorda com a mesma.
Caso o confrontante apresente uma impugnação fundamentada, o profissional de registro irá marcar uma reunião de conciliação entre ambas as partes.
Se mesmo após esta reunião não houver acordo, o profissional de registro irá encaminhar a retificação para a via judicial.
No vídeo do link abaixo eu explico melhor a temática.
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