Parcelamento Solo: Os 3 Tipos Existentes?
Parcelamento solo, você acabou de colocar suas 2 mãos em um artigo definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é um parcelamento solo;
- Quais os tipos existentes;
- O que é um desmembramento, um loteamento de área e um desdobro.
Também aprenderá:
- Quais os órgãos envolvidos no parcelamento do solo;
- Qual a legislação a respeito do tema;
- A diferença entre lote e gleba;
- O que é um loteamento de chácara;
- O que são e qual a diferença entre parcelamento clandestino e parcelamento irregular.
No caso, vou ranquear este artigo para o termo parcelamento solo. Por causa disso, algumas frases vão ficar um pouco esquisitas.
O que é o parcelamento solo
O parcelamento solo ocorre tanto em áreas rurais como em áreas urbanas. O mesmo nada mais é do que a divisão da terra em unidades juridicamente independentes.
Vou dar um exemplo que você entenderá melhor. Digamos que o seu João possua uma área de 100 ha e queira vender metade da mesma.
Seu Pedro, que é amigo dele, ao ficar sabendo, decide comprar as 50 ha do seu João. Perceba que, com isso, será necessário fazer a medição e o desmembramento desta nova fração de terras, sendo que a mesma receberá uma matrícula própria.
Ou seja, a área que era do seu João foi parcelada.
Na realidade, este é um exemplo clássico de fracionamento do solo. Porém, eu preciso que você saiba que o mesmo é somente um dos diferentes tipos de parcelamentos do solo existentes. Vamos entender os mesmos.
Parcelamento solo – Quais os tipos existentes
Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.
Perceba que o parcelamento do solo se divide em:
O desdobro pode ser feito somente no perímetro urbano. Já o loteamento e o desmembramento podem ser de imóveis rurais ou de imóveis urbanos.
Vamos entender cada um deles.
Desmembramento
Dê uma olhadinha neste outro mapa mental.
Perceba que o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos, sendo que os mesmos seguem leis e regras distintas.
Para entendermos o conceito de desmembramento, precisaremos olhar para a Lei do parcelamento do solo (lei 6.766/79).
A mesma em seu Artigo 2º, inciso 2º que:
Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Perceba que o desmembramento é a divisão de uma gleba em alguns lotes, de certa maneira que não se faz necessária a construção de novas vias públicas e de equipamentos urbanos.
No caso, o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.
Neste artigo aqui do blog eu abordo o desmembramento de imóveis rurais.
E neste outro artigo, o desmembramento de imóveis urbanos.
O desmembramento também pode ser judicial ou extrajudicial. Normalmente será extrajudicial, mas existem situações nas quais um processo judicial resulta no desmembramento de um imóvel.
Exemplo de desmembramento
Imagine a seguinte situação, seu Paulo, que possuía uma área de 150 ha morreu.
Diante disso, os bens e deveres que o mesmo possuía passaram a fazer parte do espólio e deverão ser inventariados pela esposa (dona Maria) e pelos seus 2 filhos.
Ao fazer-se o inventário, dona Maria ficou com metade da área (75 ha) e cada um dos filhos com 1/3 da área (37,5 ha). Acontece que as novas áreas não foram medidas, o que impossibilitou a geração de novas matriculas.
Com isso, as 3 novas áreas originadas do fracionamento do imóvel original não receberam novas matrículas, recebendo registros na matrícula original.
Ou seja, formou-se algo parecido com um condomínio onde que “teoricamente” todas as áreas aparecem como estando dentro de uma área maior.
Passados 8 anos do inventário, dona Maria decidiu ajeitar a situação cadastral de sua área, sendo que para isso, precisará tirar a mesma de dentro da área maior. Ou seja, desmembrar a área.
É exatamente isso que é desmembrar uma área, dividir uma área existente em duas ou mais áreas menores.
Eu decidi trazer o exemplo do inventário para que você entenda que quando o assunto é o parcelamento solo, um desmembramento pode ser simples. Porém, que muitas vezes, se torna complexo.
Dito isso, vamos entender dentro do parcelamento solo o que é o desdobro de lote urbano.
O que é um desdobro de lote urbano
O desdobro de lote urbano é a divisão de um lote em 2 ou mais lotes.
Ou seja, o desdobro existe somente no parcelamento do solo urbano. Diferentemente do loteamento e do desmembramento, que podem ser de lotes urbanos ou de lotes rurais.
Diferença entre desmembramento e desdobro
A diferença entre desmembramento e desdobro é que no desmembramento tem-se a divisão de uma gleba em uma série de lotes.
No desdobro, um lote será parcelado em 2 lotes.
Parcelamento solo – Loteamento de área
O parcelamento solo será um loteamento, quando a gleba for dividida em uma série de lotes, de certa maneira que se faça necessária a abertura de logradouros públicos.
Quando isso acontecer será necessário:
- Um projeto de loteamento e;
- A construção da estrutura urbana necessária.
Perceba que o desmembramento urbano é mais simples do que o loteamento. No mesmo, existe o aproveitamento do sistema viário, não sendo necessária a abertura de novas vias públicas, nem o prolongamento, modificação ou amplificação dos logradouros existentes.
Parcelamento do solo – Quais são os órgãos envolvidos
Os órgãos envolvidos no parcelamento solo são diferentes se o imóvel for urbano ou rural. No caso do parcelamento do solo rural, o parcelamento solo envolverá o registro de imóveis e o INCRA.
Neste artigo eu abordo de maneira detalhada o parcelamento do solo rural.
Já no caso do parcelamento do solo urbano, o mesmo envolverá a prefeitura e o registro de imóveis. Para entender melhor sobre o tema, leia este artigo aqui do blog.
Qual a legislação a respeito do parcelamento solo
Seguem as principais leis que de alguma maneira influenciam no parcelamento solo.
4.591/64 – Condomínio – Várias pessoas passam a poder ter o domínio de um bem!
6015/73 – Dispõe sobre os registro Púbicos;
6.766/79 – Lei do parcelamento do solo para fins urbanos: regula o parcelamento do solo rural com fins não agrários.
10.257/2001 – Estatuto da cidade;
11.977/2009 – Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida –PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas;
13.465/17 – Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana: possibilita a regularização posterior de parcelamentos irregulares ou clandestinos do solo rural, desde que utilizados para fins urbanos.
Entre todas estas leis, a principal é a Lei nº 6.766/79 (Lei do parcelamento do solo urbano). Porém, a mesma, em seu artigo 1º, parágrafo único definiu que:
Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
Ou seja, além de conhecer a legislação nacional, você também precisa conhecer a legislação estadual e a legislação municipal a respeito do tema.
Parcelamento solo – Bônus 1 – A diferença entre lote e gleba
Quando se fala em parcelamento solo, existem estes 2 termos que costumam causar desentendimento dos profissionais.
Se analisarmos a lei 6.766, a mesma traz as seguintes definições:
- Lote: Porção de terra dotada dos melhoramentos necessários para a utilização;
- Gleba: Origina lote.
Estas definições trazidas pela Lei do parcelamento solo são um pouco subjetivas. Porém, em linhas gerais, podemos dizer que um lote é uma área de terra urbana que possui a menor área de terra possível.
Isso porque é impossível parcelar o mesmo de certa forma que a área resultante obedeça a lei do parcelamento solo. Ou seja, esteja com uma área maior do que 125 m².
A gleba, por outro lado é uma área de terra que ainda possibilita parcelamento.
Parcelamento solo – Bônus 2 – Loteamento de chácara
Primeiramente, você precisa saber que não existem chácaras rurais. O INCRA, que é o órgão responsável pelo cadastro nacional de imóveis rurais não possibilita tal parcelamento.
Desta maneira, quem possui área rural inferior a fração mínima de parcelamento do município não consegue tirar financiamentos e nem mesmo ter sua produção assegurada. Isso porque para isso é necessário do CCIR.
Por outro lado, existe a possibilidade do loteamento com intuito da construção de chácaras em áreas urbanas.
Porém, não é em qualquer área. Isso porque toda área urbana municipal possui um planejamento que consta em lei própria (municipal). Desta maneira, alguns municípios possibilitam o loteamento de chácaras em áreas destinadas ao turismo e em áreas de expansão do perímetro urbano.
Parcelamento solo – Bônus 3 – Parcelamento clandestino
O parcelamento clandestino é um parcelamento que não foi aprovado pela prefeitura.
Veja bem, todo parcelamento do solo precisa ser aprovado pela prefeitura. Caso não seja feito o pedido da licença junto a prefeitura, o parcelamento solo estará fadado a clandestinidade.
Bônus 4 – Parcelamento irregular
Parcelamento do solo que foi aprovado pela prefeitura, mas cujo responsável não emitiu matricula dos lotes ou apartamentos resultantes.
Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏
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