Desmembrar imóvel: o que é e como fazer?
Desmembrar imóvel, você acabou de colocar suas 2 mãos em um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o desmembramento de imóvel;
- Quais os órgãos envolvidos no mesmo;
- Porque fazer o desmembramento de um imóvel;
- Quais as vantagens do mesmo;
- Quais são os cuidados que você precisa ter ao desmembrar imóvel e;
- Qual o procedimento necessário.
Prossiga a leitura atentamente.
O que é o desmembramento de um imóvel
O desmembramento de um imóvel é um dos diferentes tipos de desmembramento de área existentes.
Em seu Artigo 3º, incisos 2º e 4º, a lei do parcelamento do solo informa que:
2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.
Perceba que o parcelamento do solo se divide em loteamento e desmembramento.
O desmembramento, por sua vez, se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.
No caso, neste artigo, eu mostrarei como desmembrar imóvel urbano.
Caso você deseje aprender a respeito do desmembramento de imóveis rurais, leia este outro artigo aqui do blog.
Aliás, não sei se você sabe, mas eu possuo um livro cirúrgico a respeito do tema. Me refiro ao livro “Parcelamento do Solo – Tudo Que Você Precisa Saber Sobre o Assunto!”
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Desmembrar imóvel – Quais os órgãos envolvidos neste procedimento
Para desmembrar um imóvel, existem procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis.
No próximos tópicos eu entrarei a fundo no tema, mostrando como proceder.
Porque desmembrar um imóvel
O desmembramento de um imóvel traz grandes vantagens para o proprietário ou construtura. Isso porque como o preço do terreno será menor, haverá um maior número de potenciais compradores.
Além disso, você conseguirá uma margem de lucro maior na venda de 2 ou mais terrenos pequenos do que teria na venda de um terreno grande.
Desmembrar imóvel – Outras vantagens que você terá
Algumas outras vantagens que você terá ao desmembrar imóvel são:
- Você poderá alugar o terreno resultante do desmembramento, lucrando com o mesmo;
- Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor;
- Você poderá utilizar o desmembramento como uma maneira de regularizar construções existentes nos fundos do terreno e;
- Seus filhos ou demais familiares poderão morar perto de você.
Desmembrar imóvel – Não cometa este erro
Um erro que muitas pessoas cometem é quererem fazer o desmembramento de um imóvel, quando devem fazer o loteamento do mesmo.
E qual a diferença?
Simples, o loteamento de imóvel é um procedimento bem mais complexo, precisando de um projeto de loteamento.
Projeto este que deve ser feito por um profissional devidamente qualificado.
Enquanto que o desmembramento é a simples divisão de uma gleba em 2 ou mais lotes, o loteamento terá a construção de arruamentos e de uma série de equipamentos urbanos.
Ou seja, se o que você quer fazer é dividir um imóvel grande em uma série de imóveis menores, provavelmente terá que fazer um loteamento e não um desmembramento.
Consequentemente, você precisará de um projeto de loteamento e também da construção do arruamento e uma série de equipamentos urbanos.
Desmembrar imóvel – Como proceder
Se você for uma pessoa física, empreendedor ou construtora, terá que contratar um agrimensor.
O agrimensor irá medir o imóvel e produzir o documental necessário, procedendo junto a prefeitura e ao registro de imóveis.
Quais os cuidados que você precisa ter ao desmembramento imóvel
Sempre que você agrimensor fizer o desmembramento de um imóvel situado em um município do qual você nunca desmembrou um terreno antes, precisará se informar a respeito da legislação municipal, se informando a respeito:
- Dos comprimentos mínimo e máximo de testada permitidos;
- Da fração mínima de parcelamento que o imóvel deve ter.
No caso, estes valores podem variar dependendo da lei de zoneamento urbano de cada cidade.
Por exemplo, alguns municípios costumam ser menos restritivos em áreas de zoneamento misto e mais restritivos em áreas de zoneamento residencial, tendo diferentes valores para a fração mínima de parcelamento e para o comprimento da testada do lote.
Ou seja, reforço, sempre que for fazer o desmembramento de um terreno em um município no qual você nunca prestou este serviço, se informe a respeito da legislação municipal.
Desmembrar imóvel – Conheça as 7 etapas necessárias
O desmembramento de imóvel pode ser dividido em 7 etapas. Vamos conhecer as mesmas.
Desmembrar imóvel – Etapa 1 – Reunião com o cliente
Nesta etapa, você pedirá a matrícula para o mesmo, pois o que lhe interessa é a realidade jurídica e não a realidade física.
Ou seja, para ser desmembrado, o imóvel precisa estar cadastrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.
Caso o imóvel não possua matrícula, o mesmo precisará primeiramente ser regularizado, o que pode ser feito via usucapião extrajudicial.
Etapa 2 – Verificação da legislação municipal
Conforme informei anteriormente o desdobro precisa obedecer a legislação municipal quanto:
- Ao comprimento mínimo e máximo da frente do lote;
- A fração mínima de parcelamento.
Logo, sempre se informe a respeito.
Desmembrar imóvel – Etapa 3 – Medição da área a campo
Uma vez que você tenha acertado todos os detalhes com o cliente, você precisará ir a campo e fazer a medição da área da propriedade mãe.
Caso o imóvel situe-se distante da sede da empresa, você pode levar seu notebook de campo junto e ainda a campo, fazer a divisão de área.
Com isso, você precisa voltar outro dia até o imóvel, aproveitando a ida a campo para locar os pontos definidores dos limites das novas áreas, materializando os mesmos com marcos topográficos.
Etapa 4 – Produção das peças técnicas e do documental necessário
Nesta etapa, você produzirá 2 plantas. A primeira situando o lote a ser desmembrado dentro da área da matrícula mãe e, um segunda, da área a ser desmembrada.
Também emitirá a ART, produzirá o memorial descritivo, o requerimento de desmembramento e os demais documentos exigidos pelo profissional de registro.
Desmembrar imóvel – Etapa 5 – Protocolação junto a prefeitura
Nesta etapa, você procederá junto a prefeitura, normalmente, junto a secretaria de planejamento.
Caso a solicitação de desmembramento esteja dentro da legislação vigente, o respectivo órgão da prefeitura emitirá a certidão de aprovação do desmembramento.
Certidão esta que você precisará apresentar para o profissional de registro.
Etapa 6 – Procedimento junto ao registro de imóveis
Nesta etapa, você levará o documental (plantas, memorial descritivo, requerimento de desmembramento, certidão emitida pela prefeitura, ART e demais documental) até o registro de imóveis, dando entrada no processo de desmembramento.
Importante: se informe junto ao profissional de registro sobre quais documentos são necessários.
Cada município possui suas especificidades cadastrais, sendo que o profissional de registro possui liberdade para solicitar tantos documentos quantos achar necessário.
Ou seja, o documental costuma variar de cartório para cartório.
Desmembrar imóvel – Etapa 7 – Procedimentos do oficial de registro
O profissional de registro fará uma análise detalhada:
- Do documental entregue pelo Agrimensor;
- Do documental existente no registro de imóveis da propriedade mãe e das propriedades confrontantes.
Isso porque o mesmo precisa ter certeza que não existe a indexação de áreas de um imóvel de terceiro ou, enfim, de qualquer outra divergência que evite o desmembramento do imóvel.
Uma vez que verifique que está tudo ok, o mesmo procede a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária, abrindo as novas matrículas dos imóveis desmembrados.
Quais são as plantas exigidas ao desmembrar imóvel
A lei do parcelamento do solo urbano sanou uma lacuna existente, onde que ao desmembrar imóvel era normal fazer-se o desmembramento com a produção de somente uma planta da área a ser desmembrada.
Isso causava sérios problemas, trazendo insegurança jurídica para o registro de imóveis.
A lei do parcelamento do solo urbano passou a exigir 2 plantas:
- Uma primeira planta situando a área a ser desmembrada dentro da área mãe;
- Uma segunda planta da área a ser desmembrada.
Ou seja, ao desmembrar imóvel você deve produzir o seguinte documental:
- Memorial descritivo;
- As 2 plantas acima mencionadas;
- Emitir a ART e;
- Demais documental exigido pelo profissional de registro.
Naturalmente, para isso, você deve ter feito o mapeamento do lote que será desmembrado.
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Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏
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Conforme informei anteriormente, também sou o autor do livro Parcelamento do Solo.
Você possui alguma destas dúvidas:
Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?
Em quais circunstâncias que o desmembramento de imóveis rurais e urbanos pode ser feito?
Quais são as plantas que precisam serem produzidas?
Que peças técnicas são necessárias?
Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?
Quais as diferentes frações de parcelamento existentes?
Quando que é necessária a elaboração de um projeto de parcelamento do solo?
Como fazer o loteamento e regularizar chácaras rurais?
Como proceder no desmembramento de imóveis pela topografia clássica e de imóveis georreferenciados?
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