Averbação de Imóvel: Os 9 Tipos Existentes?
Averbação de imóvel, você acabou de colocar suas 2 mãos em um artigo definitivo sobre o tema. Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é a averbação de imóvel;
- Qual a importância da mesma;
- Como fazer a averbação de imóveis;
- Quais os tipos existentes;
- Qual o custo para averbar um imóvel;
- Quando fazer averbações de imóveis;
- Quanto tempo o processo demora;
- O que é uma matrícula de imóvel;
- Como obter a propriedade de um imóvel;
- Como regularizar uma área de posse e;
- Como recuperar a posse de um imóvel.
Prossiga a leitura com máxima atenção.
Averbação de imóvel
Se você olhar para uma matrícula de imóvel, perceberá que no corpo da mesma existem registros e averbações.
No caso, a averbação de imóvel é um procedimento através do qual se informa toda e qualquer alteração realizada no imóvel e também na condição dos proprietários.
Como exemplos temos:
- Hipotecas;
- Reformas;
- Arrendamentos e locações;
- Mudanças no estado civil dos proprietários.
Todos estes eventos devem ser transcritos na matrícula do imóvel. Com isso, caso seja preciso, toda e qualquer pessoa terá acesso ao histórico do bem.
Importância da averbação de imóvel
A averbação de toda e qualquer mudança realizada no imóvel é importante porque a mesma agrega valor ao imóvel.
Como exemplos temos, a construção de uma piscina, ou ampliações do imóvel, como a construção de um novo cômodo.
A averbação destas mudanças na matrícula é importante, pois valorizará a propriedade.
Além disso, este procedimento também traz segurança aos futuros proprietários, pois os mesmos saberão que as mudanças realizadas no imóvel passaram pelos trâmites legais.
Como fazer a averbação de imóvel
A averbação de imóvel é um procedimento realizado no Cartório de Registros de Imóveis.
Para a realização da mesma, você precisa apresentar o documental necessário junto ao registro de imóveis. Documental este que depende do tipo de averbação que será realizada.
Importância da averbação de reformas realizadas em uma propriedade
A averbação de mudanças realizadas no imóvel está diretamente ligada ao controle de transferência da propriedade e a arrecadação de impostos.
Sempre que a propriedade de um imóvel é transferida, a prefeitura recolhe um imposto, o ITBI. Imposto este que é calculado com base no valor do imóvel.
Perceba que se o imóvel passou por reformas, o valor venal do mesmo aumentou, consequentemente o imposto será maior.
Se você é proprietário de um terreno vazio, a prefeitura faz uma arrecadação referente ao valor deste terreno.
Já, se houve uma obra na qual foi construída uma casa, o valor da propriedade aumenta significativamente e a prefeitura ganha mais com isso, daí o interesse na fiscalização.
A grande maioria das pessoas após realizarem obras de ampliação no imóvel, não fazem a averbação das mesmas na matrícula.
Dai a importância da prefeitura utilizar ferramentas de Geoprocessamento e do cadastro técnico multifinalitário. Isso porque estas ferramentas possibilitam a identificação de ampliações, o que possibilita que a prefeitura ajuste os valores de IPTU e ITBI.
Lembrando que quando a prefeitura descobre uma ampliação que foi feita no imóvel e que não é averbada na matrícula, o proprietário terá que pagar uma multa.
Por isso, que você precisa averbar na matrícula toda e qualquer obra feita na residência.
Tipos de averbação existentes
Existem 2 tipos de averbações, as realizadas pela prefeitura e as realizadas pelo proprietário do imóvel. Vamos ver as mesmas.
Averbações realizadas pela prefeitura:
- Averbação de confrontação;
- Averbação de logradouro;
- Averbação de cadastro municipal.
Averbações realizadas pelo proprietário do imóvel:
- Averbação de casamento;
- Averbação de construção;
- Averbação de cancelamento de usufruto;
- Averbação de demolição;
- Averbação de separação ou divórcio;
- Desmembramento.
Custo da averbação de imóvel
Quanto ao custo da averbação, também existem 2 tipos de averbações. São elas:
- Averbações com valor declarado e;
- Averbações sem valor declarado.
Cada uma delas possui um custo diferente.
Averbação com valor declarado
Este tipo de averbação é utilizada quando da realização de:
- Uma construção;
- Uma demolição;
- A compra ou venda de imóvel;
- Qualquer outro tipo de modificação feita no imóvel.
Nestes casos, a averbação é proporcional ao valor do imóvel, sendo que os valores variam de acordo com o estado e a cidade.
Por causa disso, você deve se informar junto ao cartório de registro de imóveis.
Averbação sem valor declarado
Quando a averbação não tem valor declarado, o profissional de registro cobrará um valor fixo.
Como exemplos de averbação sem valor declarado temos:
- Alteração do estado civil do proprietário;
- Óbito do proprietário e;
- Questões relacionadas a herança.
Quando fazer as averbações
As averbações devem ser feitas sempre que houver alguma mudança em relação ao imóvel.
Como exemplos de mudanças temos:
- Construção;
- Demolição e;
- Alteração do estado civil do proprietário.
Estas alterações devem constar na matrícula do imóvel.
Quanto tempo demora o processo?
Se a documentação estiver correta, a averbação de imóvel leva, geralmente, 30 dias.
Caso exista algum erro documental, o cartório conduzirá o caso, verificando as pendências e o que deverá ser apresentado.
Ou seja, todos os documentos que devem ser adicionados ou corrigidos.
Lembrando, que é importante fazer a averbação de imóvel no momento em que a obra ou reforma ocorreu.
Este procedimento evita:
- Que o procedimento seja mais trabalhoso;
- Que você tenha muitos gastos de uma só vez e;
- O recebimento de multas por não averbar as mudanças.
Agora que você conseguir entender o que é a averbação de imóvel, vamos entender o que é a matrícula de imóvel.
Documento este que condensa todo o histórico do imóvel.
Matrícula de imóvel
A Lei dos registros públicos, trouxe como novidade a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas.
A matrícula de imóvel é como que se fosse a certidão de nascimento de uma propriedade imobiliária, pois a mesma registra todas as informações importantes desde o “nascimento” do imóvel.
Na realidade, a Lei dos registros públicos foi revolucionária principalmente porque implementou o princípio da unitariedade da matrícula.
Ou seja, que cada propriedade imobiliária deve se descrita e caracterizada em uma única matrícula, que por sua vez pode conter apenas uma única propriedade imobiliária.
Este principio ,consagrou o conceito de unidade imobiliária para o direito civil, que é o imóvel-matrícula, diferentemente do conceito de imóvel rural utilizado pelo INCRA para fins cadastrais e pela receita federal para a cobrança do Imposto Territorial Rural (ITR).
Na prática, isso significa que enquanto que uma transcrição de imóvel podia possuir várias propriedades imobiliárias em localizações distintas, uma matrícula pode conter somente uma propriedade imobiliária, cuja área deve ser continua.
Em outras palavras, não se pode abrir matrícula de fração ideal de imóvel, nem constar numa mesma matrícula mais de um imóvel.
Caso você deseje conhecer melhor o sistema de matrículas e ver um modelo de matrícula de um imóvel é só acessar este link.
Averbação de imóvel – Qual a diferença entre transcrição e inscrição
Antes do advento da Lei dos registros públicos, os procedimentos cartoriais existentes eram a transcrição e a inscrição.
A partir do advento da Lei dos registros públicos, estes 2 procedimentos passaram a fazer parte da matrícula. Ou seja, a matrícula é como se fosse uma pasta no formato de folha que possui as diferentes transcrições e inscrições.
Uma transcrição é um registro de uma ocorrência que envolva o imóvel. Como exemplos temos:
- Compra;
- Venda;
- Permuta e;
- Doação.
Com isso, sempre que alguma destas operações acontecer, a matrícula receberá um novo registro.
Já uma inscrição é o registro de uma situação temporária. Por exemplo:
- Hipoteca;
- Penhora ou;
- Indisponibilidade do bem.
Sendo que normalmente, as inscrições aparecem como averbações na matrícula.
Ou seja, o corpo de uma matrícula é formado por registros e averbações. os quais correspondem a transcrições e inscrições, respectivamente.
Como proceder ao comprar um imóvel
Para ter a propriedade de um imóvel, ao comprar o mesmo, você precisa ter o cuidado de estar comprando um imóvel que esteja com sua situação cadastral em dia.
Ou seja, que esteja registrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.
Caso a compra aconteça sem que o imóvel seja medido e desmembrado, a matrícula mãe receberá um novo registro referente a este evento.
O procedimento correto é ao comprar o imóvel, você fazer o desmembramento do mesmo, passando o mesmo para seu nome.
Para isso, um Agrimensor precisará medir o imóvel, produzindo plantas, memorial descritivo e uma ART ou RRT.
Ou seja, você precisará contratar um Agrimensor para medir o imóvel.
Averbação de imóvel – Como obter a propriedade de áreas de posse
Caso você tenha apenas a posse de um imóvel, a maneira mais fácil de regularizar o mesmo é através da usucapião.
Se for um uso adverso, você precisará encaminhar um processo de usucapião judicial.
Caso você tenha comprado o imóvel através de um contrato de gaveta, você poderá fazer o usucapião extrajuducial.
Procedimento este que envolve os serviços de um Agrimensor e de um Advogado.
Averbação de imóvel – Como recuperar uma posse
Existem 3 situações distintas. São elas:
- Reintegração de posse;
- Manutenção de posse e;
- Interdito proibitório.
A reintegração de posse é necessária quando a posse foi de fato perdida. Ou seja, alguém invadiu ou tomou para si a posse, de certa maneira que o real possuidor não consegue reaver aposse.
A manutenção de posse acontece quando terceiros não permitem que o possuidor exerça plenamente sua posse. Por exemplo, quando alguém fecha a entrada do imóvel ou joga detritos no mesmo.
Já o interdito proibitório é uma ação preventiva que possui como objetivo proteger o possuidor de uma ameaça concreta.
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