Parcelamento Solo Rural?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-08-202021-08-20

Parcelamento solo rural, você acabou de encontrar um guia definitivo a respeito do tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá:

• O que é o parcelamento de solo rural;
• O que é o desmembramento de um imóvel;
• O que é o loteamento do solo;
• Quais são os órgãos envolvidos no mesmo;
• Quando o parcelamento solo rural é proibido;
• Qual a fração mínima de parcelamento do solo rural e;
• Quais as 6 etapas do desmembramento de imóvel rural.

Estou ranqueando este artigo para o termo parcelamento solo urbano. Por causa disso, algumas frases ficarão um pouco esquisitas.

Prossiga a leitura atentamente.

Parcelamento solo rural – O que é?

O parcelamento solo rural nada mais é do que a divisão de uma gleba em unidades juridicamente independentes.

No caso, o parcelamento de solo se divide em:

• Desmembramento e;
• Loteamento.

Perceba que o desmembramento e o loteamento podem acontecer tanto em áreas rurais, como em áreas urbanas.

Neste artigo, nós mergulharemos fundo nos diferentes tipos de parcelamento do solo rural existentes. Caso você deseje aprender mais a respeito do parcelamento do solo urbano, aconselho que leia este outro artigo aqui do blog.

Parcelamento solo rural – Desmembramento

O conceito teórico que melhor descreve o desmembramento é:

Tirar uma área de dentro de uma área maior!

Ou seja, o desmembramento nada mais é do que divisão de uma propriedade imobiliária em 2 ou mais propriedades.

Com isso, uma matrícula dará origem a 2 ou mais matrículas.

Olhe para o mapa mental abaixo.

Perceba que o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.

O desmembramento de imóveis rurais, por sua vez, se divide em:

• Desmembramento de imóveis rurais georreferenciados e;
• Desmembramento de imóveis rurais que ainda não foram georreferenciados.

Neste artigo eu explico melhor estes diferentes tipos de desmembramentos existentes.

Aliás, como você deve ter percebido, o parcelamento solo rural é um tema bem complexo.

Eu possuo inclusive um livro a respeito do tema. Me refiro livro “Parcelamento do Solo – Tudo Que Você Precisa Saber Sobre o Assunto!”

O mesmo é um livro cirúrgico, dividido em 5 capítulos. Dê uma espiadinha no conteúdo do mesmo.

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Legislação a respeito do parcelamento solo rural

O parcelamento solo rural é gerido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), sendo que todo parcelamento rural, a priori, era regido pela instrução normativa 17-B.

Porém, a lei 10.267 de 28 de agosto de 2001 alterou dispositivos da lei 5.868, de 1972 (lei que criou o Sistema Nacional de Cadastros de Imóveis Rurais), trazendo, entre outras coisas, a criação do cadastro nacional de imóveis rurais (CNIR), sistema este gerenciado conjuntamente pelo INCRA e pela Secretaria da Receita Federal.

Veja abaixo um resumo em ordem cronológica com as principais leis inerentes ao parcelamento solo rural.

Principais leis sobre o parcelamento solo rural

Lei 4.504/64 – Estatuto da terra: trouxe em seu artigo 4º, inciso 1º a definição de imóvel rural. Segue a mesma:

O prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada;

Decreto nº 62.504/68 – Definiu que a realização de certas obras ou atividades de utilidade pública ou interesse comunitário “retiram a condição de imóvel rural das áreas em que são executadas”.

Como exemplos temos:

• Postos de abastecimento de combustível;
• Postos de saúde;
• Igrejas;
• Áreas de recreação pública;
• Entre outras.

Os desmembramentos de áreas destinadas às obras e atividades listadas no decreto 62.504 não estão sujeitos a fração mínima de parcelamento do solo rural, sendo obrigatoriamente limitados à área necessária à realização de tais objetivos e dependerão de prévia aprovação do INCRA.

Lei nº 5.868/72 – Criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR): estabeleceu o limite mínimo de área apenas para fim de incidência do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.

Lei n° 6015/73 – Dispõe sobre os registro Púbicos;

Lei nº 6.766/79 – Lei do parcelamento do solo urbano: regula o parcelamento do solo rural com fins não agrários.

Lei nº 8.629/93 – Regulamenta e disciplina disposições relativas à reforma agrária.

Lei nº 10.267/2001 – Estabeleceu o Georreferenciamento de Imóveis Rurais.

Instrução Normativa nº 82/2015: estabelece normas e procedimentos para atualização de dados no Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR.

Lei nº 13.465/17 – Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana: possibilita a regularização posterior de parcelamentos irregulares ou clandestinos do solo rural, desde que utilizados para fins urbanos.

Quais são os órgãos envolvidos no parcelamento de solo rural?

O parcelamento de solo rural envolve o INCRA e o Registro de imóveis.

O INCRA é o órgão responsável por garantir que os imóveis rurais estejam cumprindo sua função social, ou seja, que todos os imóveis rurais do País estejam sendo produtivos.

Caso contrário, se o imóvel tiver uma área superior a 15 módulos fiscais, o INCRA fará a reforma agrária, passando a propriedade do imóvel para famílias que tornem o mesmo produtivo.

Todos os imóveis rurais do País devem estar cadastrados no SNCR.

Além do INCRA e de seu cadastro, quando se fala em imóveis rurais, o outro órgão envolvido é Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), representado nos municípios pelos tabelionatos de registro de imóveis, sendo que a função do IRIB é garantir o direito a propriedade.

Todas as propriedades imobiliárias do País, quer sejam urbanas ou rurais, devem estar cadastradas no registro de imóveis, possuindo matrícula própria.

É o registro que garante o direito a propriedade do imóvel.

Perceba que o INCRA e o IRIB são órgãos distintos com funções e cadastros distintos.

Quando que o parcelamento de solo rural é proibido?

Para entendermos quando que o parcelamento do solo rural é proibido, precisaremos entender o que são:

• O módulo rural;
• O módulo fiscal e;
• A fração mínima de parcelamento.

Módulo rural

O módulo rural é o tamanho mínimo que um imóvel tem que ter para que a família que more no mesmo consiga tirar sua subsistência.

Acontece que a produtividade da terra muda de imóvel para imóvel. Por exemplo, em determinado local, a produtividade da cultura X é de 2 toneladas por hectare.

Em uma outra região do País, a produtividade da cultura X é de 6 toneladas por hectare.

Isso sem falar que a cultura predominante muda de local para local. E que a lucratividade por cultura também pode variar.

Da mesma maneira, a atividade agrícola predominante varia de imóvel para imóvel. Podendo ser:

• Agricultura;
• Agropecuária ou;
• Extrativismo.

Com isso, perceba que uma propriedade que possui como atividade agrícola predominante a agricultura, pode precisar de 20 ha para que a família que more na mesma consiga tirar seu sustento.

Já a propriedade lindeira a esta, que possui como atividade agrícola predominante a agropecuária, pode precisar de 50 ha.

Da mesma maneira, uma terceira propriedade, que possui como atividade predominante o extrativismo, pode precisar de 80 ha.

Com isso, fica complicado comparar-se os imóveis rurais entre si. Desta maneira, o módulo rural possibilita que as propriedades rurais sejam comparadas entre si, sendo que podemos conceituar módulo rural como:

“Área da qual uma família consegue tirar seu sustento!”

Perceba que, com isso, torna-se fácil comparar-se os imóveis rurais entre si, basta olharmos para o número de módulos rurais dos mesmos.

O módulo rural normalmente é utilizado para:

• Determinar a Fração Mínima de Parcelamento;
• Definir os limites da dimensão dos imóveis rurais no caso de aquisição por pessoa física estrangeira residente no País;
• Calcular o enquadramento sindical dos detentores do imóvel;
• Definir os beneficiários do Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra, conforme o inciso II, do parágrafo único do art. 1º, da Lei Complementar n. º 93, de 4 de fevereiro de 1998.

Conceito de módulo fiscal

O módulo fiscal é a média do tamanho dos módulos rurais do município, sendo que a Embrapa em seu site, informa que leva-se em conta:

a) o tipo de exploração predominante no município (hortifrutigranjeira, cultura permanente, cultura temporária, pecuária ou florestal);

(b) a renda obtida no tipo de exploração predominante;

(c) outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam expressivas em função da renda ou da área utilizada;

(d) o conceito de “propriedade familiar”. A dimensão de um módulo fiscal varia de acordo com o município onde está localizada a propriedade. O valor do módulo fiscal no Brasil varia de 5 a 110 hectares.

Para saber o tamanho dos módulos fiscais de determinado município brasileiro é só acessar o link abaixo:

https://www.embrapa.br/codigo-florestal/area-de-reserva-legal-arl/modulo-fiscal

Legislação respeito de módulos fiscais

As principais leis a respeito do módulo fiscal são o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei nº 6.746/79 (lei que alterou o estatuto da terra).

Em seu artigo 50, inciso 2º, a lei 6.746/79 traz a seguinte passagem:

O módulo fiscal de cada Município, expresso em hectares, será determinado levando-se em conta os seguintes fatores:

1. a) o tipo de exploração predominante no Município:

I – hortifrutigranjeira;

Il – cultura permanente;

III – cultura temporária;

IV – pecuária;

V – florestal;

Já em seu inciso 3º, a respectiva lei informa que:

O número de módulos fiscais de um imóvel rural será obtido dividindo-se sua área aproveitável total pelo modulo fiscal do Município.

Fração mínima de parcelamento de solo rural?

A fração mínima de parcelamento (FMP) nada mais é do que a área mínima com a qual um lote ou gleba pode ser parcelado.

A lei 4.504/64 aborda a função social da terra, sendo que no caso da propriedade agrária, a mesma precisa cumprir sua função social, possibilitando que a família residente no imóvel consiga se manter através da utilização do mesmo.

A lei 5.868/72 (lei que criou Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR) em seu artigo 8º, inciso 1º trouxe a definição de fração mínima de parcelamento, onde que de acordo com a mesma, a fração mínima de parcelamento será:

a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os Municípios das capitais dos Estados;

1. b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios situados nas zonas típicas A, B e C;
2. c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona típica D.

A lei 6.015/73 (lei dos registros públicos), em seu artigo nº 213, inciso 9º, trouxe a seguinte passagem no que se refere a fração mínima de parcelamento:

Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.

No caso dos imóveis rurais, a fração mínima de parcelamento será igual ao tamanho do módulo fiscal. Ou seja, o tamanho do módulo fiscal é que define o tamanho mínimo que um imóvel rural pode ter.

Quais as etapas do desmembramento de imóvel rural

O desmembramento de imóvel rural pode ser dividido em 6 etapas. São elas:

• Etapa 1 – Reunião com o cliente;
• Etapa 2 – Planejamento para a ida a campo;
• Etapa 3 – Levantamento de dados a campo;
• Etapa 4 – Tratamento dos dados e produção das peças técnicas;
• Etapa 5 – Locação dos marcos nos novos vértices e;
• Etapa 6 – Procedimento junto ao registro de imóveis.

Neste artigo eu abordo de maneira detalhada estas etapas.

É isso por este artigo.

Gratidão por você ter lido o mesmo. 🙏

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