Desmembramento Terreno?

Desmembramento terreno, você acabou de colocar suas 2 mãos em um guia definitivo sobre o tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá:

• O que é o desmembramento terreno;
• Qual a legislação a respeito do tema;
• Quais os órgãos envolvidos no mesmo;
• Vantagens do desmembramento terreno;
• Quais são os cuidados que você precisa ter ao fazer um desmembramento de terreno;
• As 7 etapas do mesmo e;
• Quais são as plantas que você precisa produzir.

No caso, vou ranquear este artigo para o termo “desmembramento terreno”. Por causa disso, algumas frases vão ficar um pouco esquisitas.

O que é o desmembramento terreno

O desmembramento terreno é um dos diferentes tipos de desmembramento de área existentes.

Em seu Artigo 3º, incisos 2º, a lei do parcelamento do solo informa que:

2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.

Perceba que o parcelamento do solo se divide em loteamento, desmembramento e desdobro.

O desmembramento, por sua vez, se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.

Dê uma olhadinha neste outro mapa mental.

Perceba que o desmembramento de imóveis urbanos e o desmembramento de imóveis rurais são temas complexos.

Por causa disso, neste artigo, eu cobrirei o desmembramento de terreno urbano.

Caso deseje aprender a respeito do desmembramento de imóveis rurais, leia este outro artigo do blog.

Aliás, não sei se você sabe, mas eu possuo um livro cirúrgico a respeito do tema. Me refiro ao livro “Parcelamento do Solo – Tudo Que Você Precisa Saber Sobre o Assunto!”

 

O mesmo é um dividido em 5 capítulos. Dê uma espiadinha no conteúdo do mesmo.

 

 

Se você quer dominar o parcelamento do solo de uma vez por todas, aprendendo como proceder no desmembramento e no loteamento de imóveis rurais e urbanos, este livro servirá como uma luva para você.

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Quais são os órgãos envolvidos no desmembramento terreno

O desmembramento terreno exige procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis.

No próximos tópicos eu entrarei a fundo no tema, mostrando como proceder.

 

Quais as vantagens do desmembramento terreno

Entre as principais vantagens do desmembramento de terreno temos:

• Torna-se mais fácil vender o terreno, pois o preço será menor, atraindo um maior número de possíveis compradores;
• Aumento na margem de lucro, pois cada terreno resultante pode ser vendido por um preço maior do que o que você conseguiria pedir na venda de um único terreno;
• Você pode alugar o terreno resultante do desmembramento, lucrando com o mesmo;
• Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor.

 

Qual a legislação a respeito do desmembramento terreno

No que se refere ao desmembramento terreno, existem 2 leis principais que definem como que você deve proceder.

São elas:

• Lei Nº 6.015/ 73 – Conhecida como Lei dos registros públicos;
• Lei N° 6.766 – Conhecida como Lei do parcelamento do solo urbano.

A Lei dos registros públicos, entre outras coisas:

• Fez a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas;
• Definiu que na prestação de um trabalho técnico, o profissional deve produzir planta, memorial descritivo e emitir a ART.

Já a Lei do parcelamento do solo urbano dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.

 

Quais os cuidados que você precisa ter ao fazer um desmembramento terreno

Sempre que fizer o desmembramento terreno situado em um município do qual você nunca desmembrou um terreno antes, você precisa se informar a respeito da legislação municipal, se informando a respeito:

• Dos comprimentos mínimo e máximo de testada permitidos;
• Da fração mínima de parcelamento que o imóvel deve ter.

No caso, estes valores podem variar dependendo da lei de zoneamento urbano de cada cidade.

Por exemplo, alguns municípios costumam ser menos restritivos em áreas de zoneamento misto e mais restritivos em áreas de zoneamento residencial, tendo diferentes valores para a fração mínima de parcelamento e para o comprimento da testada do lote.

 

Quais as maiores diferenças de um município para outro

As etapas e o documental necessário costumam variar conforme o município e o estado em que o terreno se encontra.

Por causa disso, você deve ir até o órgão municipal e buscar as informações necessárias.

O que costuma variar de um município para o outro são:

• A área do lote;
• A ordem em que os procedimentos devem ser realizados;
• O preço de taxas e serviços obrigatórios no processo;
• Os prazos de aprovação do pedido e;
• O comprimento mínimo na frente do lote.

Ou seja, reforço, sempre que for fazer o desmembramento de um terreno em um município no qual você nunca prestou este serviço, se informe a respeito da legislação municipal.

 

 

As 7 etapas do desmembramento terreno

O desmembramento terreno pode ser dividido em 7 etapas.

 

Etapa 1 – Reunião com o cliente

 

Nesta etapa, você pedirá a matrícula para o seu cliente, pois o que lhe interessa é a realidade jurídica e não a realidade física.

Ou seja, para ser desmembrado, o imóvel precisa estar cadastrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.

Caso o imóvel não possua matrícula, o mesmo precisará primeiramente ser regularizado, o que pode ser feito via usucapião extrajudicial.

 

Etapa 2 do desmembramento terreno – Verificação da legislação municipal

 

Conforme informei anteriormente o desmembramento de terreno precisa obedecer a legislação municipal quanto:

• Ao comprimento mínimo e máximo da frente do lote;
• A fração mínima de parcelamento.

Logo, sempre se informe a respeito.

 

Desmembramento terreno – Etapa 3 – Medição da área a campo

Uma vez que você tenha acertado todos os detalhes com o cliente, precisará ir a campo e fazer a medição da área da propriedade mãe.

Caso o imóvel situe-se distante da sede da empresa, você pode levar seu notebook de campo junto e ainda a campo, fazer a divisão de área.

Com isso, você precisa voltar outro dia até o imóvel, aproveitando a ida a campo para locar os pontos definidores dos limites das novas áreas, materializando os mesmos com marcos topográficos.

 

Etapa 4 – Produção das peças técnicas e do documental necessário

Nesta etapa do desmembramento terreno, você produzirá 2 plantas. A primeira situando o lote a ser desmembrado dentro da área da matrícula mãe e, um segunda, da área a ser desmembrada.

Também emitirá a ART, produzirá o memorial descritivo, o requerimento de desmembramento e os demais documentos exigidos pelo profissional de registro.

 

Etapa 5 do desmembramento terreno – Protocolação junto a prefeitura

Nesta etapa, você procederá junto a prefeitura, normalmente, junto a secretaria de planejamento.

Caso a solicitação de desmembramento esteja dentro da legislação vigente, o respectivo órgão da prefeitura emitirá a certidão de aprovação do desmembramento.

Certidão esta que você precisará apresentar para o profissional de registro.

Etapa 6 – Procedimento junto ao registro de imóveis

Nesta etapa, você levará o documental (plantas, memorial descritivo, requerimento de desmembramento, certidão emitida pela prefeitura, ART e demais documental) até o registro de imóveis, dando entrada no processo de desmembramento terreno.

Importante: se informe junto ao profissional de registro sobre quais documentos são necessários.

Cada município possui suas especificidades cadastrais, sendo que o profissional de registro possui liberdade para solicitar tantos documentos, quantos achar necessário.

Ou seja, o documental costuma variar de cartório para cartório.

Etapa 7 – Procedimentos do oficial de registro

O profissional de registro fará uma análise detalhada:

• Do documental entregue pelo Agrimensor;
• Do documental existente no registro de imóveis da propriedade mãe e das propriedades confrontantes.

Isso porque o mesmo precisa ter certeza que não existe a indexação de áreas de um imóvel de terceiro ou, enfim, de qualquer outra divergência que evite o desmembramento terreno.

Uma vez que verifique que está tudo ok, o mesmo procede a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária, abrindo as novas matrículas dos imóveis desmembrados.

 

Quais são as plantas exigidas no desmembramento terreno

A Lei do parcelamento do solo urbano sanou uma lacuna existente, onde que no desmembramento de imóveis era normal fazer-se o desmembramento com a produção de somente uma planta da área a ser desmembrada.

Isso causava sérios problemas, trazendo insegurança jurídica para o registro de imóveis.

A Lei do parcelamento do solo urbano passou a exigir 2 plantas:

• Uma primeira planta situando a área a ser desmembrada dentro da área mãe;
• Uma segunda planta da área a ser desmembrada.

Ou seja, ao fazer o desmembramento de lote você deve produzir o seguinte documental:

• Memorial descritivo;
• As 2 plantas acima mencionadas;
• Emitir a ART e;
• Demais documental exigido pelo profissional de registro.

Naturalmente, para isso, você deve ter feito o mapeamento do lote que será desmembrado.

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Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏

 

 

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