Regulamentação Fundiária: O Que É?
Regulamentação fundiária, você acabou de encontrar um artigo definitivo a respeito do tema. Com a leitura do mesmo você irá aprender:
- O que é a regulamentação fundiária;
- Quais os cuidados que são necessários ao se lotear uma gleba;
- Como fazer a regulamentação fundiária de assentamentos de população de baixa renda;
- Quais entidades podem promover a regulamentação fundiária;
- Quais os 3 tipos existentes;
- Quais as 6 etapas da regularização fundiária;
- E muito mais.
Prossiga a leitura com máxima atenção.
O que é a regulamentação fundiária
A regulamentação fundiária, também conhecida como regularização fundiária, tem como finalidade regularizar assentamentos irregulares, integrando os mesmos ao contexto legal das cidades.
O mesmo é um processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais.
Os assentamentos apresentam normalmente 2 tipos de irregularidade fundiária:
- O possuidor possui apenas a posse da terra pública ou privada que ocupa, não possuindo nenhum título que lhe dê garantia jurídica sobre essa posse;
- O parcelamento não foi devidamente licenciado, não estando de acordo com a legislação urbanística e ambiental.
Sempre que uma destas situações ocorrer, o imóvel estará irregular, sendo que a regulamentação fundiária envolve um conjunto de medidas que possui como objetivo a efetiva integração destes imóveis.
Regulamentação fundiária: Cuidados que são necessários ao se lotear uma gleba
Desta maneira, sempre que uma área for loteada, existe uma série de informações que devem serem levadas em consideração.
Imagine a seguinte situação, que o seu João comprou uma gleba que pertence ao perímetro urbano da cidade na qual mora.
O grande objetivo do mesmo é lotear esta gleba, de certa forma que ele possa lucrar ao vender a mesma de maneira parcelada. Tendo este objetivo em mente, o mesmo contratou seus serviços para que você dívida esta gleba em 35 lotes.
Porém, se você fizer isso terá um sério problema. Isso porque ao ir até o registro de imóveis regularizar os lotes, emitindo as matrículas especificas dos mesmos, o profissional de registro simplesmente se negará a emitir as matriculas.
Isso porque o parcelamento do solo não obedeceu a legislação vigente.
Ou seja, existe uma série de cuidados que você e o seu João devem levar em consideração ao parcelar a gleba.
Perceba que sempre que um cliente lhe procurar querendo parcelar uma gleba, a primeira coisa que você precisa fazer é informar o mesmo.
Desta maneira, você informará que ele precisa contratar um arquiteto ou urbanista que fará um projeto especifico, adequando o loteamento a legislação vigente.
Naturalmente, você como Geomensor não possui os conhecimentos necessários, não podendo assinar um projeto de loteamento.
Somente um profissional de arquitetura ou urbanismo que é habilitado para a confecção do projeto. Isso porque a legislação urbanística e ambiental precisa ser levada em consideração.
Ou seja, na prática o que acontece é que um arquiteto ou urbanista projetará o loteamento levando em consideração a legislação vigente.
Porém, como o mesmo não possui conhecimentos topográficos, precisará de sua ajuda, sendo que você locará os lotes e demais equipamentos urbanos.
Como fazer a regulamentação fundiária de assentamentos de população de baixa renda
Quando se trata de assentamentos de população de baixa renda, são necessárias medidas sociais, de forma a buscar a inserção plena das pessoas à cidade.
A regulamentação fundiária é também um instrumento para promoção da cidadania, devendo ser articulada com outras políticas públicas.
Neste intuito, a Lei nº 11.977/2009 estabeleceu os seguintes princípios:
I – ampliação do acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, com prioridade para sua permanência na área ocupada, assegurados o nível adequado de habitabilidade e a melhoria das condições de sustentabilidade urbanística, social e ambiental;
II – articulação com as políticas setoriais de habitação, de meio ambiente, de saneamento básico e de mobilidade urbana, nos diferentes níveis de governo e com as iniciativas públicas e privadas, voltadas à integração social e à geração de emprego e renda;
III – participação dos interessados em todas as etapas do processo de regularização;
IV – estímulo à resolução extrajudicial de conflitos; e
V – concessão do título preferencialmente para a mulher.
Quais entidades podem promover a regulamentação fundiária
De acordo com a Lei 11.977/2009, as seguintes entidades possuem legitimidade para promover a regulamentação fundiária:
- A União, os estados, o Distrito Federal e os municípios;
- A população moradora dos assentamentos informais, de maneira individual ou em grupo;
- Cooperativas habitacionais, associações de moradores, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público e;
- Entidades civis constituídas com a finalidade de promover atividades ligadas ao desenvolvimento urbano ou à regulamentação fundiária.
Além destas, há também outras entidades que, embora não sejam legitimadas, podem se envolver no processo de regulamentação fundiária.
Como exemplos temos:
- As concessionárias de serviços públicos;
- Os cartórios de registro de imóveis;
- O ministério público e;
- A defensoria pública.
Naturalmente, você, como Geomensor, também pode se envolver, conscientizando as comunidades e ajudando as mesmas a criarem associações.
Você também pode oferecer um valor diferenciado ao realizar os trabalhos topográficos dos associados.
A necessidade de uma equipe multidisciplinar
A regulamentação fundiária urbana é um processo de intervenção pública, sob os aspectos jurídico, físico e social.
Desta maneira, a mesma deve envolver uma equipe multidisciplinar, composta por profissionais do direito, da área social e moradores do local.
Portanto, um fluxo de trabalho integrado é fundamental para o desenvolvimento dos trabalhos.
Levantamento Topográfico
No caso das zonas especiais de interesse social (ZEIS), faz-se necessário o desenvolvimento de um SIG, sendo que o mesmo deve permitir o carregamento e a disponibilização dos dados, os quais devem estar nos formatos SHP e KML.
Todos os elementos geométricos do levantamento topográfico devem serem carregados neste SIG. São eles:
- Os perímetros;
- As quadras;
- Os lotes;
- As edificações;
- Pontos altimétricos;
- Curvas de nível;
- Cursos de água;
- Acidentes naturais;
- Outros dados cadastrados;
- Cadastro Sócio Econômico.
Outra característica da base de dados desenvolvida é que a mesma deve possibilitar o acesso em tempo real aos dados, possibilitando que o cadastro sócio econômico seja feito online.
Os 3 tipos de regulamentação urbana existentes
A regularização urbana se divide em 3 tipos:
- Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – S);
- Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb – E) e;
- Regularização Fundiária Inominada (Reurb – I).
Vamos conhecer melhor cada um destes diferentes tipos de regularização urbana.
Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – S)
Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente (50 % + 1), por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo Municipal.
As pessoas cujos lotes pertencem a esta categoria de regularização fundiária não pagam requerimento, taxas (IPTU, registro no cartório) e o lote é regularizado sem nenhum custo.
Regulamentação Fundiária de Interesse Específico (Reurb – E)
Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese anterior.
Ou seja, por pessoas da classe média e ricas.
Pessoas que se enquadram nesta categoria de Reurb, pagam tudo:
- Requerimento;
- Taxas (IPTU, registro no cartório) e;
- Os custos de regularização do lote.
Por causa disso, é aconselhável que você sempre solicite REURB – S. A prefeitura analisara e definirá em qual tipo de Reurb o imóvel se enquadra.
Regulamentação Fundiária Inominada (Reurb – I)
Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais consolidados em data anterior à Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Lei 6.766/1979.
Este tipo de Reurb é bem mais raro do que os outros 2.
A Lei do parcelamento do solo, em seu inciso quinto informa que:
“A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.”
Etapas da regularização urbana
A regularização urbana pode ser resumida em 6 etapas.
Neste artigo eu abordo de maneira detalhada as mesmas.
Regulamentação fundiária: Dicas topográficas
perceba que para nós Geomensores, no que se refere a regulamentação fundiária, o importante é sabermos que:
- Sempre que um cliente procurar você querendo fazer um loteamento, você precisa informar o mesmo, aconselhando que ele procure um arquiteto ou urbanista para que o mesmo produza um projeto de loteamento, regularizando o mesmo junto a prefeitura e ao registro de imóveis;
- Caso o cliente possua apenas a posse do imóvel, eduque o mesmo a respeito das vantagens de regularizar o mesmo;
- No caso de assentamentos de população de baixa renda, você pode fazer reuniões com a comunidade, informando da necessidade da regularização do assentamento.
Pode inclusive se propor a fazer as medições necessárias por um preço diferenciado.
Enfim, eduque seus clientes e ajude-os a regularizarem os loteamentos e assentamentos. Está é uma ótima oportunidade de você conquistar a confiança e a empatia de um grande número de pessoas.
Vídeo a respeito do assunto.
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Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏
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