Parcelamento Urbano: Como Fazer?
Parcelamento urbano, você acabou de colocar suas 2 mãos em um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você descobrirá:
- Quais os tipos de parcelamento urbano existentes;
- Qual a diferença entre lote e gleba;
- O que é o loteamento de chácara;
- O que é um parcelamento irregular e;
- O que é um parcelamento clandestino.
Vou abrir meu baú do tesouro. Prossiga a leitura com o máxima de atenção possível.
Quais os tipos de parcelamento urbano existentes
O parcelamento urbano o nada mais é do que a divisão do solo urbano em unidades juridicamente independentes.
Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.
Perceba que o parcelamento do solo se divide em:
O loteamento e o desmembramento, por sua vez, podem ser de imóveis rurais ou de imóveis urbanos.
Na realidade, este é um tema bem complexo, eu possuo até mesmo um livro sobre o mesmo. Me refiro ao livro “Parcelamento do solo – Tudo que você precisa saber sobre o assunto!“. o mesmo é um livro cirúrgico que ajudará você a dominar o tema.
Vamos entender melhor o desmembramento e o loteamento no parcelamento urbano.
Parcelamento urbano – Desmembramento
O conceito teórico que melhor descreve o desmembramento é:
Tirar uma área de dentro de uma área maior.
Ou seja, no desmembramento não existe a construção de novas vias e equipamentos urbanos.
Parcelamento urbano – Loteamento de área
No loteamento urbano pega-se uma área grande e divide-se a mesma em enésimas parcelas ou lotes. Com isso, se faz necessário:
- Um projeto de loteamento e;
- A construção da estrutura urbana necessária.
Perceba que o desmembramento urbano é mais simples do que o loteamento. No mesmo existe o aproveitamento do sistema viário, não sendo necessária a abertura de novas vias públicas, nem o prolongamento, modificação ou amplificação dos logradouros existentes.
A lei 6.766/79 (lei do parcelamento do solo), definiu que o tamanho mínimo de um lote é de 125 m².
Ou seja, é impossível fazer-se um parcelamento do solo urbano com lotes possuindo tamanho inferior a 125 m². O cartório não irá registrar porque tais lotes estarão burlando a lei do parcelamento do solo.
Na realidade, conforme estipulado na lei do parcelamento do solo, cada município deve ter lei própria, que defina aonde que os diferentes usos do solo urbano são possíveis. Desta maneira, antes de lotear uma área para a construção de moradias, você deve consultar a lei municipal.
Isso porque do contrário, a prefeitura se negará a licenciar o loteamento.
Logo, se informe a respeito do tamanho da fração mínima de loteamento e também do comprimento mínimo e máximo permitidos para a testada do lote.
Vantagens do parcelamento urbano
O parcelamento do solo urbano possui diversas vantagens. Como exemplos de vantagens para o proprietário podemos citar:
- Como o preço do lote será menor, haverá um maior número de potenciais compradores;
- Você conseguirá uma margem de lucro maior na venda de 2 ou mais terrenos pequenos do que teria na venda de um terreno grande;
- Você poderá alugar o terreno resultante do desmembramento, lucrando com o mesmo;
- Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor;
- Você poderá utilizar o desmembramento como uma maneira de regularizar construções existentes nos fundos do terreno e;
- Seus filhos ou demais familiares poderão morar perto de você.
O parcelamento urbano também trás inúmeras vantagens para a sociedade como um todo. Isso porque mais pessoas terão um lugar para chamar de seu.
Lembrando que todo lote urbano deve estar sendo utilizado. De certa maneira que os proprietários que possuem lotes com finalidade especulativa, não construindo nos mesmos, são penalizados, tendo que pagar uma maior taxa de IPTU.
Isso porque estes lotes estão ferindo os princípios do uso do solo urbano.
Qual a Diferença Entre Lote e Gleba
Existem estes 2 termos seguidamente utilizados no parcelamento urbano, que costumam causar desentendimento entre os profissionais.
Se analisarmos a lei do parcelamento do solo urbano, a mesma traz as seguintes definições:
Lote: Porção de terra dotada dos melhoramentos necessários para a utilização.
Gleba: Origina lote.
Estas definições são um pouco subjetivas, porém, em linhas gerais, podemos dizer que um lote é uma área de terras urbana que possui a menor fração de terras possível.
Isso porque é impossível parcelar o mesmo de certa forma que a área resultante obedeça a lei do parcelamento do solo. Ou seja, esteja com uma área maior do que a fração mínima de parcelamento.
A gleba, por outro lado é uma fração de terras que ainda possibilita parcelamento.
Parcelamento urbano – Loteamento de chácara
Quando se fala no parcelamento do solo urbano, este é outro assunto que gera muitas dúvidas entre os profissionais.
Primeiramente, você precisa saber que não existem chácaras rurais. O INCRA, que é o órgão responsável pelo cadastro nacional de imóveis rurais não possibilita tal parcelamento.
Desta maneira, quem possui área rural inferior a fração mínima de parcelamento do município, não consegue tirar financiamentos e, nem mesmo, ter sua produção assegurada. Isso porque para isso é necessário o CCIR.
Por outro lado, existe a possibilidade do loteamento com intuito da construção de chácaras em áreas urbanas.
Porém, preste atenção, não é em qualquer área.
Isso porque toda área urbana municipal possui um planejamento que consta em lei própria (municipal). Desta maneira, alguns municípios possibilitam o loteamento de chácaras em áreas especiais de expansão urbana.
Caso deseje aprender mais a respeito do tema, leia este artigo.
Parcelamento clandestino
O parcelamento clandestino é um parcelamento urbano que não foi aprovado pela prefeitura.
Todo parcelamento do solo urbano precisa de um projeto de parcelamento, sendo que o mesmo precisa ser aprovado pela prefeitura.
Caso não seja feito o licenciamento junto a prefeitura em etapa prévia ao parcelamento, esta fração de terras (loteamento ou condomínio) estará fadada a clandestinidade.
Parcelamento urbano Irregular
Um parcelamento irregular é um parcelamento do solo urbano que foi aprovado pela prefeitura, mas cujo responsável não emitiu as matrículas dos lotes ou apartamentos resultantes.
Isso faz com que o loteamento ou condomínio esteja em situação irregular.
As 7 etapas do desmembramento de terreno urbano
O desmembramento de um terreno urbano pode ser dividido em 7 etapas. Neste artigo eu mostro as mesmas.
Vídeo a respeito do assunto.
É isso por este artigo.
Gratidão por você ter lido o mesmo. 🙏
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Você Possui Alguma Destas Dúvidas:
Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?
Em quais circunstâncias que o desmembramento de imóveis rurais e urbanos pode ser feito?
Quais são as diferentes plantas que precisam serem produzidas?
Quais são as peças técnicas que são necessárias?
Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?
Quais as diferentes frações de parcelamento existentes?
Quando que é necessário a elaboração de um projeto de parcelamento do solo?
Como fazer o loteamento e regularizar chácaras rurais?
Como proceder no desmembramento de imóveis pela topografia clássica e de imóveis georreferenciados?
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