Propriedade Imobiliária: Conceito e Legislação?
A propriedade imobiliária é um termo que já estava presente na Roma antiga, tanto que o livro “A cidade antiga”, relata que o direito à propriedade foi garantido primeiro que o próprio direito à vida.
Temas polêmicos a parte, você sabe:
- Qual a diferença entre posse e propriedade imobiliária?
- Qual a legislação a respeito do tema?
E principalmente:
Qual é a aplicação prática destes conhecimentos no nosso dia a dia?
Pois bem, neste artigo irei abrir meu baú do tesouro e compartilhar alguns conhecimentos geniais com você.
Propriedade imobiliária – Um direito garantido pela constituição
A constituição federal, em seu artigo 5°, § XXII, traz a seguinte passagem.
É garantido o direito de propriedade;
Desde então, o mesmo vem sofrendo constantes aperfeiçoamentos conceituais.
No início, o direito à propriedade imobiliária era absoluto, baseado somente e inteiramente nos interesses do proprietário.
Hoje em dia, este direito continua sendo garantido pela Lei 10.406/2002 (lei que institui o código civil), que em seu artigo 1.228, traz a seguinte passagem:
O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2 o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3 o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4 o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5 o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
Porém, tal direito precisa ser exercido nos limites do que se denomina “função social da propriedade”. Termo este utilizado no artigo 5°, § XXIII:
a propriedade atenderá a sua função social
E no artigo Art. 1.228, § 1º do Código Civil:
§ 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
Ou seja, o que a pessoa possui é o direito a propriedade, desde que que respeite as Leis (federais, estaduais e municipais) que incidam sobre a coisa (imóvel, móvel, material ou imaterial).
Por exemplo:
- O imóvel que sedia uma fábrica em local proibido pela Lei municipal de zoneamento urbano está descumprimento sua função social;
- Um imóvel urbano não edificado, localizado no centro da cidade, esperando (e especulando) uma enorme valorização imobiliária está descumprindo sua função social.
A lei Federal 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) impõe sanções ao imóvel que não cumpre sua função social, estabelecendo, inclusive, a possibilidade de edificação compulsória e eventual desapropriação àquele imóvel que não está sendo utilizado ou está sendo subutilizado.
O que é preciso para que uma pessoa tenha a propriedade imobiliária de um imóvel
A propriedade é um direito real, sendo que para ter a propriedade de um bem imóvel, a pessoa precisará registrar o mesmo no cartório de registro de imóveis.
Ao registrar o imóvel, será emitida a matrícula, que dá o direito a propriedade imobiliária e todos os benefícios provenientes da obtenção deste direito.
O código civil, trás o seguinte conceito para o termo proprietário:
O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Documentação necessária para registrar o imóvel
A Lei 6.015/73 (lei dos registros públicos) em seu artigo 176, Inciso 3 traz a seguinte passagem a respeito:
Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.
Ou seja, caso o proprietário decida vender, desmembrar, parcelar ou remembrar seu imóvel, precisara contratar um Agrimensor, o qual fará o mapeamento do imóvel, produzindo:
- Planta;
- Memorial descritivo e;
- ART ou RRT.
Estes documentos são exigidos pelo profissional de registro para dar entrada no procedimento de registro do imóvel.
Qual o conceito de posse?
O código civil traz o seguinte conceito para posse:
Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Com base neste conceito, podemos perceber que a posse é uma conduta de dono, um exercício de poderes de propriedade, sendo diferenciada da detenção quando a lei assim o estabelecer.
Isso significa que aquele que é proprietário é também possuidor, mas nem todo possuidor é proprietário.
A posse, justamente pela sua definição, não tem os efeitos reais de propriedade sobre o bem, quer seja este um bem móvel ou imóvel.
Propriedade imobiliária – Como utilizar estes conceitos no dia a dia
Normalmente, na reunião com o cliente, o Agrimensor pedirá para o mesmo uma certidão atualizada da matrícula. Isso porque o que interessa para o mesmo é a realidade jurídica do imóvel e não a realidade física.
É normal durante a reunião, o cliente começar a descrever seu imóvel, contando toda a história de aquisição do mesmo. Porém, caso o imóvel esteja escriturado, o que interessará é a matrícula.
Naturalmente, existem situações nas quais a pessoa possui somente a posse do imóvel. Nestes casos, será necessário o usucapião do imóvel.
Todo processo de usucapião necessita dos trabalhos de um Agrimensor, que fará o levantamento topográfico com a produção da planta, do memorial descritivo e a emissão da ART.
Também necessita dos trabalhos de um Advogado, que juntará todo o documental necessário e procederá junto ao juiz ou ao profissional de registro, caso trate-se de um usucapião extrajudicial.
Também é normal a existência de situações mistas. Ou seja, de imóveis rurais que possuam 1 ou mais matrículas e também uma ou mais áreas de posse.
Neste caso, provavelmente sejam necessários procedimentos distintos, onde será necessário encaminhar o usucapião da área que ainda não possui matrícula.
Vídeo a respeito do assunto.
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