Parcelamento de solo: O Guia Definitivo!
O que é o parcelamento de solo? Onde que o mesmo pode ser feito? Quais são os órgãos envolvidos? Quando que o mesmo é proibido e qual a legislação a respeito?
Neste post eu irei responder estas perguntas.
O que é o parcelamento de solo?
O parcelamento de solo nada mais é do que a divisão da terra em unidades juridicamente independentes.
A lei existente a respeito desta temática é a lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979. A mesma dispõe sobre o parcelamento de solo e dá outras providências.
No parágrafo único de seu 1º artigo a mesma trás o seguinte texto:
Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento de solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
A presença deste texto foi necessária, pois cada município possui suas próprias características, sendo impossível para uma lei de ambito nacional, se adequar as mesmas.
Por exemplo, o perímetro urbano de cada município possui uma topografia única, o que faz com que o mesmo tenha uma distribuição espacial também única.
A predominância do uso do solo urbano também varia de município para município. Temos, por exemplo, municípios nos quais o turismo é a atividade predominante. Em outros municípios é o comércio ou a indústria a atividade predominante.
Desta maneira, o município, através do plano diretor é que definirá o parcelamento de solo urbano.
Onde que o parcelamento de solo pode ser feito?
O parcelamento de solo pode ser feito tanto em áreas urbanas, como em áreas rurais.
Todos os municípios brasileiros possuem ambas as áreas, sendo que o limite do perímetro urbano é definido pela legislação municipal.
Este perímetro não é fixo, podendo sofrer mudanças a qualquer momento.
Para isso, é necessário a solicitação junto ao incra da mudança do uso do solo de rural para o urbano.
Quais são os órgãos envolvidos no parcelamento?
O INCRA é o órgão responsável por garantir que os imóveis rurais estejam cumprindo sua função social, ou seja, que todos os imóveis rurais do pais estejam sendo produtivos.
Caso contrário, o INCRA fará a reforma agrária, passando a propriedade do imóvel para uma pessoa que torne o mesmo produtivo.
Todos os imóveis rurais do pais devem estarem cadastrados no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), que é o cadastro utilizado pelo INCRA.
Além do INCRA e de seu cadastro, o SNCR, quando se fala em imóveis rurais, o outro órgão envolvido é Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) representado nos municípios pelos tabelionatos de registro de imóveis, sendo que a função do IRIB é garantir o direito a propriedade.
Todas as propriedades imobiliárias do pais, quer sejam urbanas ou rurais, devem estarem cadastradas no cadastro do IRIB, possuindo matricula própria.
É o registro junto ao IRIB que garante a propriedade imobiliária do imóvel.
Perceba que são órgãos distintos com funções e cadastros distintos.
Desta maneira, sempre que um imóvel rural mudar de agrícola para urbano, tal alteração deve ser informada ao INCRA. Da mesma maneira, toda mudança realizada no perímetro urbano, precisa ser autorizada por um profissional do INCRA.
No caso do perímetro urbano, o parcelamento de áreas urbanas envolve a prefeitura e o registro de imóveis. A primeira etapa do parcelamento do solo urbano consiste na obtenção da certidão de aprovação do desmembramento emitida pela prefeitura.
Para conseguir a mesma, o proprietário precisará apresentar a planta e o memorial descritivo do imóvel.
Se o parcelamento respeitar a legislação municipal, o mesmo conseguirá a certidão de aprovação do desmembramento.
Somente tendo a mesma em mãos é que o proprietário poderá ir até o registro de imóveis, solicitar o parcelamento de seu imóvel.
Quando que o parcelamento de solo é proibido?
Para que o parcelamento de solo possa ser feito, o mesmo precisa respeitar a legislação vigente.
Por exemplo, a área dos imóveis resultantes não pode ser menor do que a fração mínima de parcelamento. No caso dos imóveis rurais, a fração mínima de parcelamento é igual ao modulo fiscal do município.
No caso dos imóveis urbanos, a lei 6.766 (lei do parcelamento do solo) definiu que a fração mínima de parcelamento é de 125 m², porém, abriu uma cláusula, permitindo que caso fosse necessário, este valor pudesse ser modificado pela legislação municipal.
Ou seja, na prática, você precisará se informar juntamente a prefeitura para saber qual é a fração mínima de parcelamento.
Além da a fração mínima de parcelamento, a outra informação que você precisa cuidar é o tamanho da testada do imóvel, que é o comprimento da frente do imóvel.
Ou seja, você também precisará se informar juntamente a prefeitura para saber qual é o tamanho mínimo da fachada.
Além disso, muitos municípios possuem diferentes legislações de frações mínimas e máximas de parcelamento de acordo com o zoneamento urbano.
Com isso, normalmente são mais restritivos em regiões de moradia, possibilitando lotes de maior tamanho em regiões industriais e de comércio.
No que se refere a lei 6.766, em seu artigo 3º, a mesma trouxe uma série de proibições a respeito do parcelamento de solo urbano. São elas:
I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Quais os tipos de parcelamento existentes
Em seu artigo 2º, a lei do parcelamento de solo informa que:
O parcelamento de solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
Informando ainda que:
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 5o A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. (Redação dada pela Lei nº 11.445, de 2007).
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