Retificação de área extrajudicial?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2017-12-072017-12-07

Quando se fala em topografia cadastral um dos temas que gera maior preocupação é a retificação de área.

Isso porque o mesmo é um tema bem complexo, existindo a retificação de área judicial e a retificação de área extrajudicial.

Neste artigo eu irei abordar a retificação de área extrajudicial mostrando os 4 tipos existentes. Ao dominar este assunto você saberá exatamente como proceder, tendo mais segurança no seu dia a dia.

Deixe-me primeiramente lhe indicar outros 2 artigos épicos sobre topografia cadastral. São eles:

> Topografia Cadastral: principais leis e o impacto das mesmas no nosso dia a dia…

> Desmembramento de imóveis – O guia definitivo…

Resumo do artigoIntrodução a retificação de área
Retificação de ofício
Retificação por simples requerimento
Retificação por procedimento sumário
Retificação por procedimento ordinário

Retificação de área extrajudicial – Introdução a retificação de área

Imagine a seguinte situação: você possui um lote que tem 10 metros de testada por 50 metros de comprimento. O problema é que no cartório de registro de imóveis este mesmo lote aparece como tendo 10 metros de testada por 25 metros de comprimento.

Diante disso, a pergunta que fica é: qual destes valores está certo?

Se você pegar imagens de satélite feitas a 40 anos atrás e imagens atuais, perceberá que em ambas o lote aparece como tendo o tamanho existente in loco.

Ou seja, a 40 anos atrás ele já possuía 10 metros de frente por 50 metros de comprimento. Esta é a realidade física do imóvel. Caso um perito faça uma perícia ira apresentar este fato.

O problema é que para o registro de imóveis o que interessa é a realidade jurídica e não a realidade física. Isso porque a única coisa que a realidade física prova é que esta pessoa utiliza esta fração de terras a pelo menos 40 anos.

Uma análise jurídica detalhada irá mostrar que na realidade esta pessoa agiu de forma criminosa, anexando o lote existente nos fundos ao seu lote.

Este exemplo mostra bem a importância da realidade jurídica, sendo que a correta análise do documental existente é o melhor caminho para ter-se o direito a propriedade garantido.

Quanto a retificação de área, neste artigo eu me deterei em mostrar quais são os 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes. Vamos entender cada um deles.

Retificação de ofício

Sempre que o profissional do registro perceber a existência de algum problema na matricula deve proceder a retificação de ofício. Como exemplos de retificação de área por ofício temos:

O nome do proprietário do imóvel ou do conjugue possui algum problema;
Uma rua lideira ao imóvel teve seu nome mudado;
Um imóvel lindeiro foi desmembrado, recebendo um novo confrontante.

Nestes casos, não tem porque o profissional de registro chamar o proprietário até o cartório somente para mudar estas informações.

Enfim, a retificação de oficio é qualquer situação na qual o profissional de registro possa corrigir o erro sem precisar recorrer ao proprietário ou ao agrimensor.

Veja abaixo um print tirado do livro “Registro de imóveis, retificação de registro e georreferenciamento: Fundamento e prática” de autoria do Eduardo Augusto Arruda Augusto com as hipóteses nas quais o profissional de registro pode fazer a retificação de oficio.

retificação de área - exemplo
Um exemplo típico de retificação de oficio é a de matriculas antigas, pois nas mesmas não constava o CPF do proprietário. Somente as matriculas mais novas passaram a constar o mesmo.

Por causa disso, os profissionais de registro estão aos poucos retificando as matriculas antigas.

Retificação por simples requerimento

A única diferença entre a retificação de área por ofício e a retificação de área por simples requerimento é que em algumas situações o proprietário precisa comparecer no cartório.

Nestes casos, será realizada a retificação de área por simples requerimento.

Um exemplo deste tipo de retificação é quando que o profissional de registro se depara com 2 nomes parecidos.

Por exemplo, ele percebe que existe uma matricula em nome do senhor João da Silva e certo dia se depara com o nome João da Silva Junior.

Nesta situação especifica, o profissional de registro fica com dúvida se o nome do proprietário é João da Silva ou João da SilVa Junior.

Diante disso, o mesmo encaminha um requerimento para que o proprietário compareça ao cartório, com intuito de verificar se a matricula apresenta um erro que precisa ser retificado ou se realmente existem 2 pessoas com nomes parecidos.

Retificação de área por procedimento sumário

Este tipo de retificação é necessário sempre que houver mudança nos dados tabulares da propriedade. São exemplos de dados tabulares:

Distâncias;
Mudança de ângulo de deflexão;
Coordenadas.

Sempre que o profissional de registro desconfiar que algum dado tabular esteja errado, entrará em contato com o agrimensor que fez o levantamento dos dados.

Isso é necessário, pois o profissional de registro entende muito a respeito da legislação pertinente, porém não domina a parte matemática. Desta forma, o agrimensor é o profissional que possui os conhecimentos matemáticos necessários para fazer os cálculos e as verificações necessárias.

A outra situação na qual faz-se necessária a retificação por procedimento sumário é quando nós agrimensores cometermos algum erro.

Por exemplo, João é agrimensor e ao trabalhar em um processo de desmembramento, sem querer transcreveu a distância entre 2 vértices da propriedade de maneira errada no memorial descritivo.

A distância era de 122,58 metros e o mesmo distraidamente, colocou 102,58 metros. Nestes casos, ou em qualquer outra situação que envolva erro tabular, o agrimensor precisará ir até o cartório munido de uma nova planta e de um novo memorial descritivo e solicitar a retificação.

Retificação de área por procedimento ordinário

Este tipo de retificação é necessária sempre que existir a possibilidade do direito de propriedade do confrontante ser prejudicado. Nestes casos, os confrontantes devem anuir a retificação.

Você também precisará emitir a planta, memorial descritivo e ART ou RRT que devem ter o reconhecimento de firma dos confrontantes.

Segue o chacklist com a estrutura básica necessária de documentos para a retificação por procedimento ordinário:

Requerimento de certificação;
Certidão atualizada da matricula ou transcrição;
Laudo técnico do agrimensor;
Memorial descritivo;
Levantamento planimétrico;
Certidões cadastrais e quaisquer outras provas que possam ajudar no processo, sejam estas provas fotos tiradas em diferentes épocas, imagens de satélite, recibos, contratos…

Enfim, qualquer coisa que sirva de prova.

Além disso, existem aquelas situação nas quais algum confrontante mora em uma cidade distante ou em outro estado.

Com isso, torna-se inviável para o agrimensor ir até esta pessoa e demorado para enviar a planta e o memorial descritivo para a mesma pelos correios.

Nestes casos, o agrimensor deve enviar uma carta de anuência inequívoca por email ou, algum outro meio, para que o confrontante imprima, assine a mesma e envie a mesma de volta pelos correios.

Segue um modelo de carta de anuência inequívoca para a retificação de área.

Um cuidado que você deve ter é o de colocar as coordenadas dos vértices da confrontação na carta de anuência, pois isso torna a mesma inequívoca.

Caso a carta de anuência não possua estes dados, provavelmente o profissional do registro não aceitará a mesma.

Como proceder quando o confrontante se negar a assinar a retificação

Caso você não consiga a assinatura de algum confrontante, pois não conseguiu entrar em contato com o mesmo. Ou porque o mesmo se recusou a assinar a planta e o memorial descritivo, você deve juntar o dossiê com todos os demais documentos necessários e ir até o cartório.

O profissional do registro irá entrar em contato com este confrontante, dando o prazo de 15 dias para ele ir até o cartório. Diante disso, o confrontante possui apenas 3 opções:

Ir até o cartório e anuir a retificação;
Não fazer nada e, neste caso, passados os 15 dias, o profissional do registro de imóveis entenderá que o confrontante concorda com a retificação;
Apresentar uma impugnação fundamentada.

Caso o confrontante não seja encontrado, o profissional de registro de imóveis irá colocar 2 noticias em um jornal de grande circulação, buscando informar o mesmo do processo de retificação.

Se o confrontante não aparecer no cartório no prazo de 15 dias da publicação da primeira noticia, considera-se que o mesmo está ciente da retificação e que concorda com a mesma.

Caso o confrontante apresente uma impugnação fundamentada, o profissional de registro irá marcar uma reunião de conciliação entre ambas as partes.

Se mesmo após a reunião não haver acordo entre as partes, o profissional de registro irá entrar em contato com o proprietário para saber se o mesmo deseja encaminhar a retificação pela via judicial.

Impugnação na retificação de área

Sempre que um confrontante impugnar uma retificação 3 coisas podem acontecer:

A impugnação é procedente, pois trouxe informações que comprovam a existência de falhas no pedido de retificação;
A impugnação trouxe informações que merecem melhor atenção e estudo para verificar se procedem ou não;
O pedido de impugnação não procede.

Nos casos em que um pedido de impugnação necessitar de uma melhor atenção, o profissional de registro vai dar 5 dias úteis, ou o tempo que for necessário, normalmente de 5 a 15 dias úteis para que o agrimensor, juntamente com o proprietário, obtenham os dados necessários para comprovar que a impugnação não procede.

A legislação diz que este tempo deve ser de 5 dias ou o tempo que o profissional de registro de imóveis achar necessário.
No caso, como disse, os profissionais de registro costumam dar de 5 a 15 dias úteis, dependendo do tempo necessário para a obtenção dos dados necessários.

Este tempo pode variar dependendo das especificidades do pedido de impugnação.

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