Topografia Cadastral: principais leis e seus impactos

Publicado por Adenilson Giovanini em 2017-12-012017-12-01

Neste artigo eu tentarei mostrar a legislação aplicada a topografia cadastral de uma maneira fluida. Para isso, irei amarrar a mesma ao avanço da tecnologia.

Isso vai fazer com que você obtenha muito mais segurança na prestação de serviços.

Antes disso, deixe-me te indicar 2 artigos épicos sobre georreferenciamento de imóveis rurais e posicionamento pelo GNSS. São eles:

> Os 7 tipos de usucapião existentes e quando utilizar cada um deles…

> Os 4 tipos de Receptores GNSS. Qual a diferença e quando utilizar cada um deles…

Sem mais milongas, vamos aos estudos.

Para que você entenda a evolução da legislação, irei dividir a mesma em 3 partes. São elas:

• Colonização;
• O engatinhamento do cadastro e;
• Estado da arte.

Legislação aplicada a topografia cadastral – Parte 1 – Colonização

Portugal nas primeiras décadas após o “descobrimento” não queria colonizar estas terras. Isso porque era mais fácil fazer negócios com a Ásia.

Na realidade, o que Portugal queria era ouro e outros minerais preciosos, porém isso não foi encontrado no litoral brasileiro.

Somente com o tempo descobriu-se que o pau Brasil, que era abundante no litoral brasileiro, podia ser utilizado para o tingimento de roupas. Foi então que foram feitas diversas incursões com o intuito de extrair-se o mesmo.

Como efeito colateral da febre causada pelo Pau Brasil, esta terra passou a ser observada por outros países.

Com isso, o Brasil (que na época se chamava Terra de Vera Cruz), teve várias invasões feitas por outros povos que também queriam extrair as riquezas aqui existentes.

A ocorrência destas invasões fez com que Portugal corresse o risco de perder estas terras. Isso fez com que em 1530, o rei de Portugal decidisse implementar o sistema de sesmarias, que fez com que as terras que até então eram públicas, passassem a serem particulares.

Este regime perdurou até a independência do Brasil em 1822.

Brasil sem leis cadastrais

Um fato interessante existente na história é que com a independência do Brasil e consequente queda do sistema de sesmarias, o pais ficou sem legislação cadastral vigente.

Neste período, entre 1822 e 185, o que funcionava era a ocupação do solo mediante a simples tomada de posse. Talvez isso soe para você como um absurdo, porém, lembre-se que naquela época a grande maioria das terras aqui existente era ocupada somente pelos índios.

Perceba que com isso não se fazia necessário a existência de uma legislação rigorosa.

Legislação aplicada a topografia cadastral – Parte 2 – O engatinhamento do cadastro

Passada a fase da colonização, finalmente começou-se a pensar no cadastro de terras no Brasil.

Quero dizer, não foi exatamente assim.

Existe até um fato muito hilário envolvendo a legislação cadastral nacional. Em 1843 foi instituída a lei orçamentária 317.

Esta lei teve como finalidade regularizar o crédito. Isso mesmo, o Brasil teve uma lei de regularização hipotecaria antes mesmo de ter uma lei que regularizasse a propriedade.

Com isso, a pessoa ainda não era dona, mas podia hipotecar as terras das quais era posseira.

Somente em 1850 que o Brasil teve sua primeira lei considerada cadastral. Estou me referindo a lei 601 e seu decreto nº 1.113 de 1854. A novidade trazida por esta lei foi que a mesma discriminou os bens públicos dos privados.

Com isso, esta lei legitimou a aquisição pela posse descriminando o que era público do que era posse.

Outro fato interessante é que nesta época o que vigorava era o chamado registro do vigário. O mesmo tinha este nome porque o vigário fazia o registro no livro da paróquia.

Este registro era obrigatório aqueles que possuíam terras devolutas, porém, o mesmo tinha apenas um caráter estatístico. Ele não garantia a propriedade da terra.

A grande vantagem deste registro é que o mesmo fixou a percepção de que o registrador deve estar na comunidade a qual está registrando os imóveis. Como efeito colateral, atualmente, normalmente cada município possui um tabelionato.

Ou no caso de municípios de pequeno porte, um tabelionato presta serviços para 2 municípios.

Além disso, nesta época, a transferência da posse não era através de contrato, mas sim, pela tradição. A tradição era a relação de direito real, enquanto o título era apenas a tradução de uma relação de direito pessoal.

Este modelo de transferência de terras segue os moldes da teoria romana do “titulo” e do “modo de adquirir”.

Com o passar do tempo, esta forma de transmissão de terras começou a apresentar problemas. Isso porque tornou-se comum o vendedor exercer a posse em nome do comprador.

Isso fez com que o crédito fosse comprometido e resultou no surgimento em 1864 de uma lei abordando o registro de terras propriamente dito.

No caso, a lei 1.237, que criou o Registro Geral.

Entre os avanços trazidos pela mesma está a adoção dos 8 livros principais para e escrituração dos registros.

Devo salientar que esta lei não constitui um sistema registral completo, mas apenas os primeiros passos. É como que se um gato recem nascido abrisse os olhos.

O maior beneficio trazido pela mesma provavelmente foi quanto ao modo de transferência da propriedade que passou da tradição para a transcrição.
Sim, finalmente nasceu o famoso e tanto criticado sistema de transcrições.

Com a proclamação da república em 1889 a lei 1.237 foi substituída pelo decreto 169-A e seu regulamento, ambos datados de 1890.

Este decreto trouxe o princípio da especialização, que foi o primeiro de uma série de princípios importantíssimos.

Em 1917 com a entrada em vigor do código civil de 1916, o Registro Geral passou a ser denominado registro de imóveis.

Uma das grandes vantagens desta lei é que a mesma consagrou o principio de que a propriedade se adquire pelo registro e também atraiu para si as transmissões via causa mortis.

O registro civil também trouxe uma série de outros princípios importantíssimos. São eles:

• Principio da Inscrição;
• Principio da prioridade;
• Principio de legalidade;
• Principio de especialidade;
• Principio de publicidade;
• Principio da presunção.

O problema do código civil é que o mesmo uniu a atividade registral a atividade civil. Com isso, entre os anos de 1917 e 1939 a atividade registral fazia parte da atividade civil.

Foi então que em 1939 fez-se necessário o surgimento do regulamento 4.857 que separou essas atividades.

Na realidade, nesta época o cadastro imobiliário era impraticável, isso porque não existia nenhum método de obtenção de dados que possibilitasse tal cadastro.

Isso mudou em 1948 devido ao surgimento da aerofotogrametria que somente mais tarde passou a ser utilizada para o cadastro propriamente dito.

Além disso, o que predominava era o sistema de transcrições. Uma transcrição nada mais é do que um breve relato dizendo que determinada pessoa possui uma área de terras em determinado local.

Por exemplo:

” Uma fração de terras em nome de Dorival Santos na localidade de Vila Andrade.”

Perceba a precariedade deste tipo de documento. Com o passar do tempo as transcrições começaram a trazer mais detalhes, citando os confrontantes. Porém, mesmo assim a descrição era muito precária.

Ou melhor…

Era muito precária se levarmos em consideração o atual estado da arte da topografia cadastral.

Para a época esta descrição era o que de melhor existia. Perceba que estamos falando de 1950. Nesta época, o que existia era corrente de agrimensor e os primeiros teodolitos.

Somente a partir da década de 70 foi que surgiram as primeiras estações totais e posteriormente, nos anos 90 ouve a popularização do posicionamento pelo GNSS.

A legislação funcionava muito bem para a época, pois naquela época o que de melhor existia em termos de posicionamento era a bussola que possibilitava a obtenção de rumos e azimutes.

Quanto ao sistema de transcrições, o mesmo trouxe muitos problemas ao longo das ultimas décadas e continuará trazendo problemas nas próximas décadas.

Porém, como disse, não é que o mesmo fosse errado e sim que a tecnologia teve uma evolução brutal nos últimos 50 anos.

Eu digo isso porque o sistema de transcrições foi utilizado até 1973.

Se pegarmos uma pessoa que tinha 30 anos em 1972 e que adquiriu uma área de terras via transcrição, hoje a mesma possui menos de 80 anos.

Perceba que existe grande probabilidade desta pessoa não ter vendido esta área de terras. Ou seja, o documento mais recente que se encontra da mesma ainda é uma transcrição.

Legislação aplicada a topografia cadastral –Parte 3 – Estado da arte

No dia 31 de dezembro de 1973. foi homologada a Lei 6.015, também conhecida como lei dos registros públicos.

Esta lei preocupou-se principalmente com o fluxo interno dos papéis nos cartórios que posteriormente passaram a ser chamados de tabelionatos.

A principal mudança trazida pela mesma foi a união da inscrição e da transcrição em um só termo, o registro.

A outra novidade trazida pela mesma foi o surgimento da matricula e sua exigibilidade como pré-requisito para o registro.

A lei também discorreu sobre outros assuntos inerentes ao registro de imóveis, Entre eles:

• Retificação dos assentos;
• Processo de duvida;
• Desmembramento;
• A união de imóveis contíguos;
• o protocolo.

Existiram várias outras leis, decretos e instruções normativas entre 1964 e os dias atuais que impactaram a topografia cadastral, o registro e o cadastro de imóveis.

Vou tentar produzir outros artigos falando sobre as mesmas. Isso porque neste artigo eu quero falar sobre o impacto da Lei 10.267 no sistema registral.

Irei apenas listar as leis que de alguma maneira influenciam no registro e no cadastro de imóveis. Desta maneira, você possuirá um ponto de partida para estudos mais aprofundados.

Topografia Cadastral – Leis, decretos e instruções normativas que de alguma maneira impactaram o registro e o cadastro de imóveis

• Lei nº 4.504/64 – Estatuto da terra
• Lei nº 4.591/64 – Condomínio – várias pessoas tem o domínio de um bem!
• Artigo decreto n° 55.892/65 – Conceituou o que é um módulo rural;
• Lei n°4.947/66 – Fixa normas de direito agrário, dispõe sobre o sistema de organização e funcionamento do INCRA;
• Lei nº 5.868/72 – Instituiu o sistema nacional de cadastro rural e a fração mínima de parcelamento;
• Decreto n° 72.106/73 – Criou o módulo do imóvel rural;
• Instrução especial n° 5/73 – Fixou o tamanho do módulo rural;
• Lei n° 6015/73 – Dispõe sobre os registro Púbicos;
• Lei nº 6.766/76 – Diretrizes gerais do parcelamento do solo (conhecida como lei do parcelamento);
• Lei nº 6.766/79 – Parcelamento do solo urbano no registro imobiliário;
• Lei nº 8.935/94 – Conhecida como lei dos notários e registradores – Dispõe sobre os serviços cartoriais e de registro;
• Lei 9.393/96 – Dispõe sobre o ITR – Pagamento das dividas por títulos de divida agrária;
• Lei nº 10.257/2001 – Estatuto da cidade;
• Lei 10.267/ 01 – Serve de instrumento de registro público e de instrumento de cadastro;
• Decreto nº 4.449/2002 – Regulamentou a lei 10.267 resolvendo muitas questões atinentes a sua implementação;
• Instrução normativa 256/02 – Dispõe sobre normas de tributação relativas ao ITR;
• Lei n° 10.931/2004 – Faz uma série de alterações na legislação vigente;
• Provimento nº 07/2005-CGJ – projeto gleba legal;
• Decreto n° 5.570/2005 – Alterou o decreto 4.449/2002;
• Lei n° 11.977/2009 – Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas;
• Instrução normativa 1467/2014 – Dispõe sobre o cadastro de imóveis rurais (CEFIR);
• Instrução normativa 82/2015 – Procedimentos para a atualização cadastral no SNCR;
• Lei n° 13.465/2017 – Faz modificações no procedimento da alienação fiduciária de bens imóveis;
• Instrução normativa conjunta RFB/INCRA 1581 – Estabelece prazos e procedimentos para a atualização do SNCRn e do Cafir (Integração/estruturação do CNIR).

Eu peço desculpas se me esqueci de listar alguma lei, decreto ou instrução normativa. Ressalto que este artigo tem por intuito apenas ser o ponto de partida para os profissionais que atuam na área, ajudando os mesmos a entenderem um pouco mais sobre a legislação vigente e o estado da arte da mesma.

Lei 10.267 – Estado da arte

A lei 10.267 não trouxe nenhuma modificação no âmbito jurídico, o que ela fez foi modificar as leis n° 4947/66, 5.868/72, 6.015/73, 6.739/79 e 9.393/96.

A mesma implementou o sistema cadastral nacional que tinha sido criado pela lei 5.858/72.

A meu ver as principais vantagens trazidas pela implementação deste sistema são:

• A garantia da propriedade uma vez que antes da implantação da mesma era possível a grilagem de terras.
• A implementação de um sistema cadastral moderno acessível a consulta de qualquer pessoa.

A implementação da lei 10.267 esta tendo grande hesito, pois a mesma aprendeu muito com outros sistemas cujas implementação foi catastrófica.

Como exemplos temos, os cadastro técnicos urbanos de São Paulo e Curitiba.

Um dos piores erros cometidos por estes cadastros refere-se a mão de obra contratada para o levantamento de dados.

Os mesmos não se preocuparam em utilizar mão de obra capacitada e tiveram dados errados cadastrados em suas bases.

Este erro juntamente com outros como, por exemplo, a grande quantidade de lotes que precisavam ser cadastradas em São Paulo inviabilizaram a implementação destes cadastros.

A lei 10.267 esta tendo hesito justamente porque definiu que apenas profissionais com capacitação comprovada podem realizar serviços de georreferenciamento de imóveis rurais. Isso foi reforçado a partir do momento que a responsabilidade pelos dados passou a ser toda do profissional.

Muitos profissionais ficaram apavorados com isso, porém, sob a ótica do sistema cadastral nacional isso é ótimo, pois um sistema como este para ser bem sucedido deve, acima de tudo garantir a qualidade de seus dados.

Lembre-se que o mesmo aborda o direito de propriedade. Ou seja, a qualidade dos dados precisa ser garantida.

Perceba também a importância do trabalho do agrimensor na prestação de serviços de topografia cadastral, pois é você que mesmo diante das condições climáticas e topográficas mais adversas chega aonde nem sequer o dono propriedade consegue ir para obter os dados necessários.

Todo agrimensor tem um direito/dever quanto aos dados que obtém, uma vez que a qualidade do trabalho do agrimensor é um grande diferencial na implementação deste sistema que está revolucionando o cadastro de imóveis rurais no Brasil.

A grande vantagem da implementação da lei 10.267 virá a partir das próximas décadas, quando a grande maioria dos imóveis rurais estiverem Georreferenciados.

Naturalmente, existe todo tipo de profissional no mercado, inclusive muitos profissionais que mesmo tendo obtido o cadastro junto ao INCRA, não estão obedecendo a legislação pertinente.

Ao fazerem isso, os mesmos estão cavando a própria sepultura. Isso porque conforme os imóveis confrontantes forem georreferenciados os erros inevitavelmente aparecerão e estes profissionais terão sérios problemas.

Eu digo isso porque segundo a legislação o profissional que cometer algum erro no levantamento dos dados ficará com todos os custos da retificação destes dados.

Imagine o tamanho do transtorno obtido pelos profissionais que ainda não entenderam o tamanho da responsabilidade que está em seus ombros, ou que em uma busca inconsequente por ganhar dinheiro, estão utilizando procedimentos inadequados.

Perceba que chegará um momento no qual eles simplesmente se depararão com o problema de o INCRA exigir que todos ou praticamente todos os Geo feitos por eles sejam retificados.

Imagine como ficará a imagem destes profissionais junto aos clientes. Isso sem falar de todo o dinheiro e tempo que eles gastarão tendo que refazer os serviços.

Vários alunos do Método Georreferenciamento Sem Mistérios já me procuraram relatando problemas com Geos feitos por profissionais que levantaram as áreas confrontantes.

Eu estou instruindo eles para que uma vez que tenham certeza que o serviço do outro profissional possui erros, que primeiramente entrem em contato com o outro profissional, informem o problema e peçam para que ele encaminhe a retificação do erro.

Caso eles não estejam dispostos a colaborar a instrução que eu dou é que seja encaminhado um requerimento junto ao INCRA informando o problema.

Além disso, eu mostro para o profissional o tamanho da dor de cabeça que ele pode ter se adulterar seus dados na busca de ser parceiro do outro profissional.

Isso porque se o outro profissional fez este Geo errado com certeza cometeu erros em outros serviços. Perceba que o INCRA provavelmente irá pedir os dados das áreas confrontantes.

Neste momento, o profissional que agir de má fé, buscando passar a mão na cabeça do profissional que fez um serviço mal feito com certeza terá problemas.

Ressalto que estamos falando da implantação de um sistema cadastral. Isso exige responsabilidade e ética acima de tudo. O seu serviço como agrimensor é de grande importância, pois é ele que vai garantir a implantação deste sistema garantindo o direito a propriedade.

Nós devemos, acima de tudo agir de maneira ética, prestando serviços de altíssima qualidade e cobrando que os outros profissionais também prestem serviços de altíssima qualidade.

Topografia cadastral – Referências

Livro Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamentos e Prática. Eduardo Agostinho Arruda Augusto

Livro Georreferenciamento de imóvel Rural – Doutrina e prática no Registro de Imóveis. Francis Perondi Folle

Livro Cadastro técnico multifinalitário rural e urbano. Carlos Loch, Diego Alfonso Erba.

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