Transcrição versus matricula. Qual a diferença + modelos e exemplos práticos!

matricula de imóvel
0 Flares Facebook 0 Google+ 0 LinkedIn 0 0 Flares ×

Uma dúvida comum entre os profissionais da área é quanto a diferença entre transcrição e matrícula de imóvel.

Ou ainda, o que é uma transcrição?

E você já parou para pensar no assunto? Já se fez alguma destas perguntas:

  • Qual é o impacto causado pelo sistema de matriculas no nosso dia a dia?
  • Quais modelos de matricula que são aceitos pelos cartórios?
  • Que elementos que constituem uma matricula?
  • Será que o sistema de transcrições ainda exerce impacto no nosso dia a dia?

Neste artigo eu vou abordar esta temática mostrando exatamente tudo que você precisa saber sobre matriculas e transcrições. Desta maneira você entenderá quais são as exigências dos profissionais de registro de imóveis conseguindo prestar serviços com grande velocidade e com segurança. 

Na realidade eu dividirei este artigo em 2 partes onde que em um primeiro momento falarei a respeito do sistema de transcrições e do impacto do mesmo. Em um segundo momento falarei sobre as matriculas de imóvel sendo que você entenderá a estrutura de uma matricula e também quais são os modelos de matriculas existentes no mercado. Você também entenderá quais exigências os profissionais de registro de imóveis costumam fazer. 

Antes disso, deixe-me lhe indicar outros 2 artigos brilhantes sobre Topografia Cadastral. São eles:

INCRA X IRIB X Receita Federal – Quem faz o que?

Cadastro rural – 5 dúvidas comuns respondidas!

 

Resumo do artigo

O sistema de transcrição e a venda de imóveis
Impacto do sistema de transcrições no nosso dia a dia
Entenda o sistema de matriculas
A estrutura de uma matricula
Matricula: o que é um registro
Matricula: o que é uma averbação
As matriculas também apresentam problemas
A evolução das matriculas

 

Entenda o sistema de transcrições

O sistema de transcrições causa impactos até hoje no registro imobiliário. Na realidade o mesmo continuará causando impactos pelas próximas décadas.

Isso acontece, pois a migração do sistema de transcrições para o sistema de matriculas é recente.

O sistema de transcrições foi criado pela lei 1.236 de 1864. Na realidade, esta lei criou o registro geral que atraiu para si todos os direitos reais imobiliários, o que apesar de não consistir em um sistema registral completo, apresentava um grande avanço na formalização do registro.

A lei 1.236 indicou os 8 livros principais para a escrituração dos registros. Os mesmos perduram até hoje, sofrendo apenas pequenas alterações.

Logo que surgiram, as transcrições eram bem mais simples. Veja abaixo um modelo hipotético de transcrição e perceba que a mesma apresentava apenas a localização do imóvel:

Uma fazenda com 130 ha localizada na localidade de Rincão do Espigão!

Com o tempo as transcrições começaram a receber uma descrição mais detalhada da localização do imóvel. Veja um modelo de transcrição mais detalhada no exemplo abaixo:

Um sitio com 18 alqueires localizado no Bairro dos Almeidas, Confrontando, de um lado, com Pedro Linhares, por 140 metros, Com Paulo da Silva, por 580 metros, de outro, com Maria de Albuquerque, por 570 metros e, de um lado, com a estrada municipal que liga Porto Alegre ao estado de Santa Catarina, por 1.170 metros.

Posteriormente as transcrições receberam alguns dados a mais, como o nome do proprietário.

O problema do sistema de transcrições é que o mesmo não obedecia os princípios da especialidade, da continuidade e da unitariedade da matricula. Neste artigo eu mostro os 10 principais princípios registrais e seus impactos no nosso dia a dia. 

 

O sistema de transcrição e a venda de imóveis

imóvel rural

Uma peculiaridade no mínimo interessante do sistema de transcrições é que sempre que um imóvel sofria uma alteração cadastral um novo número de transcrição era gerado. Com isso o número de transcrição anterior era simplesmente finalizado.

O problema era que nenhuma referência era feita a transcrição antiga, ou seja, não havia um amarramento que possibilitasse uma rápida identificação do histórico imobiliário.

Isso acarretava um problema enorme na venda de frações ideais.

Eu digo isso, pois se você acha complicado conseguir interpretar uma matricula que tenha 20 ou 30 registros, então imagine fazer isso com transcrições.

Isso porque no sistema de transcrições normalmente os títulos eram transcritos no antigo livro 3 sendo que a transcrição fazia menção apenas ao objeto constante do título, quer fosse este uma fração ideal de um ou de vários imóveis.

Com isso surgiu uma dificuldade enorme para “montar o todo do imóvel”, isso porque as frações ideais estavam individualmente descritas em transcrições diversas que muitas vezes eram inclusive transmitidas a terceiros resultando em muitas outras transcrições que não estavam amaradas a suas origens.

Perceba que nesta época para conseguir-se identificar a situação do imóvel era necessário montar-se um quebra cabeça cujas peças estavam misturadas com as peças de outras centenas de quebra cabeças dentro “de uma cesta” chamada registro de imóveis. Ou seja, o sistema era falho.

 

O impacto do sistema de transcrições no nosso dia a dia

impacto da justiça

O sistema de transcrições causa enormes impactos no nosso dia a dia. Isso porque a mudança da lei não excluiu o sistema de transcrições, nem mesmo mudou a situação dos imóveis registrados no livro de transcrição. Com isso as transcrições não sofreram atualizações.

Isso significa que, ainda hoje, existem transcrições no mercado.

Isso é fácil de ser percebido se analisarmos que o sistema de matriculas foi implementado através da lei 6.015/73. Se pegarmos uma pessoa que tinha entre 20 e 40 anos naquela época, hoje a mesma possui entre 60 e 80 anos. Ou seja, é bem possível que a mesma tenha adquirido área(s) de terra(s) através do sistema de transcrições.

Se esta pessoa não fez nenhuma movimentação que implicasse no parcelamento ou na venda deste imóvel o mesmo ainda possui a transcrição. Ou seja, a descrição do imóvel ainda é duvidosa e está sujeita a erros não garantindo o direito a propriedade.

 

Entenda o sistema de matriculas

A lei dos registros públicos trouxe como novidade a migração do sistema de transcrições para o sistema de matriculas.

A matricula de imóvel é como que se fosse a certidão de nascimento de uma propriedade imobiliária, pois a mesma registra todas as informações importantes da mesma.

Na realidade a lei dos registros públicos foi revolucionária principalmente porque implementou o princípio da unitariedade da matricula, ou seja, que cada propriedade imobiliária deve ser descrita e caracterizada em uma única matrícula que por sua vez pode conter apenas uma única propriedade imobiliária.

Este principio consagrou o conceito de propriedade imobiliária para o direito civil, que é o imóvel-matrícula, diferentemente do conceito de imóvel rural utilizado pelo INCRA para fins cadastrais e pela receita federal para a cobrança do imposto territorial rural.

Na prática isso significa que enquanto que no sistema de transcrições uma transcrição poderia possuir vários imóveis em localizações distintas, uma matricula pode conter somente uma propriedade imobiliária cuja área deve ser continua.

Em outras palavras… Não se pode abrir matrícula de fração ideal de imóvel nem constar numa mesma matrícula mais de um imóvel.

Um exemplo de situação tipica na qual existem áreas distintas, ou seja, que não tem como descrever-se em uma única matricula é quando o imóvel é interceptado por uma estrada.

Nestes casos o imóvel rural precisará de 2 matriculas distintas.

Na realidade ainda existem muitas áreas cujas matriculas são antigas e que ainda possuem trechos de estradas em sua descrição. Conforme estes imóveis rurais forem parcelados ou transmitidos o registro de imóveis irá retificar estes erros.

 

 

A estrutura de uma matricula

matricula

O registro imobiliário aprendeu muito com o sistema de transcrições, principalmente pelos erros existentes no mesmo, sendo que o sistema de matriculas tentou evitar estes erros.

Para isso o sistema de matriculas incorporou uma estrutura lógica seguida por todas as matriculas. 

Na realidade existe uma pequena diferença entre as matriculas antigas e as atuais, pois as atuais passaram a ter a certificação e os dados do contribuinte junto ao INCRA. 

Esta foi uma inovação possibilitada pela lei 10.267, isso porque com o advento da mesma a troca de informações entre o INCRA e o IRIB passou a ser intensa. Com isso para ser registrado todo imóvel rural georreferenciado deve estar cadastrado no sistema nacional de cadastro rural (SNCR).

Vamos entender quais que são os elementos que uma matricula deve ter. Para isso vou analisar os elementos existentes em uma matricula de um lote urbano. No final do artigo trarei um case mostrando uma matricula moderna, ou seja, uma matricula que possui a certificação e os dados do contribuinte junto ao INCRA.

Antes disso eu preciso que você saiba que o registro torna público o conhecimento do ato registrário, ou seja, obedece o princípio da publicidade.

A partir do registro ninguém poderá alegar ignorância do fato.

Agora sim, vamos entender os elementos de uma matricula.

 

Cabeçalho

Este é o primeiro elemento de uma matricula. No mesmo devem aparecer o nome do registro de imóveis, o número da matricula e a data.

Perceba que a data é importante por causa do principio da prioridade, ou seja, que os direitos são classificados através da ordem cronológica.

Com isso pode acontecer, por exemplo, de o senhor joão apresentar uma certidão no intuito de vender o imóvel para o senhor Pedro, porém a certidão estar defasada. Desta maneira ao exigir-se do mesmo uma certidão atualizada percebe-se que o mesmo vendeu sua propriedade para o senhor Claudio, ou seja, que ele não tem como vender algo que não é seu.topo da matricula

 

Descrição do imóvel

A descrição traz a localização exata do imóvel, a área e as medidas do mesmo.

Matriculas mais antigas trazem a descrição dos vértices através da utilização de azimutes ou rumos e de distâncias.

Matriculas mais modernas, de áreas georreferenciadas trazem esta descrição indicando o número e as coordenadas dos vértices.

Esta descrição obedece o princípio da especialidade objetiva. Este princípio impõe que os atos de registro de Imóveis sejam individualizados quanto ao objeto e aos sujeitos que tenham direitos em relação a ele.

descrição do imóvel

 

Proprietário

Nesta seção deve aparecer de forma detalhada a descrição do proprietário (ou proprietária… Não me esqueci de vocês mulheres!), do conjugue e do endereço dos mesmos.

dados do proprietário

Registro anterior

Nesta seção aparecem os dados do registro anterior. Normalmente o número da matricula, o CNS e a data do registro anterior.

registro anterior na matricula

Registros e averbações

Esta seção conta o histórico da propriedade através de registros e de averbações.

registros

Matricula: o que é um registro

registro é o ato cartorial que declara quem é o proprietário formal e legal do imóvel. O mesmo também informa se a propriedade deste bem esta sendo transmitida de uma pessoa para outra.

Sempre que houver compra, venda ou hipoteca de um imóvel as escrituras serão registradas na matrícula, ou seja, o profissional de registro faz a anotação dos dados referentes ao negócio que se efetivou na matrícula do imóvel.

 

Matricula: o que é uma averbação

averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel.

São exemplos clássicos de situações nas quais se faz necessário a averbação, sempre que houver a alteração de informações que alteram a situação do imóvel ou das pessoas a que o imóvel se vincula.

Como exemplos de averbações temos:

As mudanças de nome;

O habite-se expedido pela Prefeitura Municipal;

As modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio etc.

A averbação também é utilizada para informar formal e juridicamente sobre os eventuais cancelamentos de hipoteca, penhoras, arresto, entre outros.

 

As matriculas também apresentam problemas

Todo mundo costuma meter o pau no sistema de transcrições, porém o sistema de matriculas também possui diversas falhas. A principal delas é que o mesmo permite a grilagem de terras.

Perceba que este problema é catastrófico, pois a principal função do registro de imóveis é garantir o direito a propriedade. Direito este que todas as pessoas possuem.

Garantir este direito é o que eu considero a maior vantagem trazida pelo Georreferenciamento de Imóveis Rurais.

Além disso, a descrição existente em uma matricula com a utilização de rumos ou de azimutes não possibilita a rápida percepção do formato do imóvel. O profissional teria que reconstituir a poligonal para conseguir visualizar o mesmo.

O problema é que os agrimensores podem sem querer cometer um erro, como que o profissional de registro de imóveis no ato de registro não faz a reconstituição da poligonal – até mesmo porque não possuem os conhecimentos matemáticos necessários para isso – acontece que em alguns casos uma transcrição antiga descreve melhor um imóvel do que uma matricula moderna.

Este problema é ressaltado pelo Eduardo Agostinho Arruda Augusto em seu livro: Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática!

Veja na imagem abaixo um print tirado deste livro que apresenta a descrição da transcrição e a da matricula:

 

transcrição

 

 

Em uma primeira análise parece que a matricula descreve o imóvel melhor do que a transcrição antiga, pois a mesma traz as mudanças de ângulo e as distâncias entre os vértices.

Porém, se reconstituirmos a poligonal descrita nesta matricula perceberemos que ouve problemas na descrição dos azimutes o que torna a matricula como um todo falha.

transcrição2

Por outro lado, se analizarmos a transcrição perceberemos que a mesma consegue descrever perfeitamente a propriedade imobiliaria.

transcrição certa

 

CONHEÇA MEUS TREINAMENTOS

Está gostando do artigo? Tire um minuto do seu tempo para conhecer os treinamentos que possuo. São treinamentos 100% práticos que ajudarão você a obter os conhecimentos que precisa rapidamente e sem sofrimento

Clique aqui e conheça

 

A evolução das matriculas

O sistema de matriculas está buscando se adequar as evoluções trazidas principalmente pelo avanço tecnológico que culminou na implementação do SIGEF. Com isso é normal que o sistema de matriculas sofra modificações ao longo dos tempos.

Vamos analisar o estado da arte e a tendência de evolução do sistema de matriculas buscando entender (e até mesmo nos adaptarmos) as exigências dos profissionais de registro de imóveis.

O modelo de matricula amplamente exigido pelos profissionais de registro de imóveis é o cuja descrição do perímetro da propriedade imobiliária se faz de maneira descritiva.

Veja um exemplo deste tipo de matricula na imagem abaixo:

matricula1

Fonte: Livro Georreferenciamento de imóvel Rural: Doutrina e Pratica no Registro de imóveis

 

Existe um segundo tipo de matricula que está passando a ser exigido pelos profissionais de registro de imóveis que é o modelo nos quais para a descrição dos vértices das propriedades não utiliza-se rumos ou azimutes e distâncias mas sim a denominação do ponto e suas coordenadas.

Este tipo de descrição exige que o imóvel seja georreferenciado sendo muito melhor pois trás a geoespacialização dos dados tendo como base o datum SIRGAS 2000, época 4.

Este tipo de matricula garante o direito a propriedade pois torna impossível a grilagem de terras.

A produção deste tipo de matricula exige que o memorial descritivo traga em seu teor a descrição dos vértices através de uma tabela na qual aparece o nome do vértice e suas coordenadas.

Veja um exemplo deste tipo de matricula na imagem abaixo:

matricula 2

Fonte: Livro Georreferenciamento de imóvel Rural: Doutrina e Pratica no Registro de imóveis

O terceiro tipo de matricula ainda é pouco exigido pelos profissionais de registro, porém tudo indica que, com o tempo terá produção massiva. O mesmo é o próximo passo na busca pelo garantimento do direito de propriedade.

Me refiro a matricula que trás em seu teor, além dos vértices e suas coordenadas, um croqui com a poligonal da propriedade. Este modelo de matricula exige que o memorial descritivo possua um croqui da propriedade.

Veja um exemplo deste tipo de matricula na imagem abaixo:

matricula 3

Fonte: Livro Georreferenciamento de imóvel Rural: Doutrina e Pratica no Registro de imóveis

Bom é isso por este artigo. Não se esqueça de deixar seu comentário aqui embaixo. Combinado?

About The Author

Adenilson Giovanini

Especialista em Geotecnologias, Topografia Cadastral e Georreferenciamento de Imóveis Rurais.

  • Fabiano Da Silva Santos

    Gostei do artigo. É lamentável que o sistema de registro de imóveis no Brasil ainda seja tão precário, mesmo com todas as ferramentas de computação e georreferenciamento disponíveis.