Desmembramento de terreno: Como proceder?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2017-12-102017-12-10

Você precisa fazer o desmembramento de terreno, porém não sabe como proceder?

Não se preocupe querida pessoa, que neste artigo eu irei trazer um exemplo prático mostrando o procedimento necessário. Além disso, também vou trazer uma série de dicas extras sobre o desmembramento de terreno.

Deixe-me primeiramente lhe indicar outros 2 artigos épicos sobre desmembramento. São eles:

> Desmembramento de imóveis – O guia definitivo…

> Desmembramento de imóvel certificado no SIGEF. Procedimento…

Exemplo prático de desmembramento de terreno

Eu estava conversando com o Elisandro, aluno do método Georreferenciamento Sem Mistérios e o mesmo me fez a seguinte pergunta:

“Professor Adenilson, eu possuo uma área de 150 hectares que preciso georreferenciar. A mesma faz parte de um inventário, onde que a dona Sonia, que é a viúva do finado Osmar, ficou com 150 hectares e a Angelica que é a filha dele ficou com os outros 150 hectares. O inventário foi feito 5 anos atrás sendo que ambas as áreas ficaram registradas na matricula original.
Eu preciso desmembrar e georreferenciar a área da Angelica, sendo que tanto a área dela como a área da Sonia possuem CCIR. O problema é que ambos os CCIRs estão cadastrados como tendo 300 ha que era o valor da área total. Como que eu devo proceder neste caso?“

Este é um ótimo exemplo de desmembramento de imóveis. O mesmo possibilitará que eu traga vários conceitos para você.

Vamos primeiramente entender bem as características da área para posteriormente entendermos como proceder.

Características da área

caracteristicas da área a ser desmembrada

Perceba que a área que o nosso amigo Elisandro precisa Georreferenciar passou pelo processo de sucessão, aparecendo como um registro na matrícula original. O outro problema é que a mesma está com o CCIR errado, sendo que o mesmo precisa ser retificado.

As dúvidas que o nosso amigo possui são:

“Qual o procedimento para fazer o desmembramento do imóvel?“

“Vou conseguir fazer o georreferenciamento mesmo o CCIR errado, ou devo primeiramente retificar o cadastro junto ao INCRA?“

Procedimento para o desmembramento de terreno rural

Atualmente, existe uma divergência entre os profissionais de registro quanto ao desmembramento de terreno.

Alguns exigem que o terreno seja primeiramente desmembrado para somente depois ser georreferenciado.

Outros aceitam fazer o desmembramento e o georreferenciamento do imóvel em uma única etapa.

Perceba que diante disso, nosso amigo Elisandro precisa primeiramente ir conversar com o profissional de registro, para ver qual o procedimento exigido pelo mesmo.

Caso ele precise primeiramente fazer o desmembramento de terreno, terá que emitir 2 ARTs, uma para o desmembramento do imóvel e outra para o georreferenciamento.

Do contrário precisará emitir somente 1 ART.

Vamos estudar detalhadamente as 2 hipóteses.

Desmembramento de terreno rural – hipótese 1 – O profissional de registro exige que o imóvel rural seja primeiramente desmembrado

Caso o profissional de registro solicite que o imóvel rural seja primeiramente desmembrado, nosso amigo terá que ir a campo, fazer o levantamento da área total e da área a ser desmembrada e posteriormente produzir 2 plantas.

A primeira situando a área a ser desmembrada dentro da área total e a segunda com a área do imóvel a ser desmembrado.

Veja na imagem abaixo um exemplo de projeto do AutoCAD situando a área a ser desmembrada (em cinza) dentro da área total.

Além disso, o nosso amigo também terá que produzir o memorial descritivo e que emitir a ART.

Perceba que o mesmo pode levantar os dados a campo para o georreferenciamento, aproveitando a mesma ida a campo para levantar os dados da área total e utilizar os dados da área a ser georreferenciada 2 vezes.

Primeiramente, para produzir as plantas para o desmembramento do imóvel e posteriormente para produzir a planilha ods, subindo a mesma para o SIGEF e gerando a planta e o memorial descritivo.

O próprio Eduardo Agostinho Arruda Augusto em seu livro “Registro de imóveis, retificação de registro e georreferenciamento: Findamentos e prática” fala que não teria porque os profissionais de registro pedirem para que a área seja primeiramente desmembrada.

Segundo o mesmo, o que acontece é que alguns profissionais de registro estão desatualizados, ou um pouco receosos em fazer tudo em um único processo.

A tendência é que, com o tempo, todos os profissionais de registro se adequem e deixem de exigir que os imóveis sejam primeiramente desmembrados.

Desmembramento de terreno – hipótese 2 – O profissional de registro aceite que o desmembramento e o georreferenciamento sejam feitos em um único processo

Desmembramento de terreno - desmembramento e georreferenciamento em uma única etapa

Neste caso, o procedimento padrão é a produção de apenas 2 plantas, a primeira da área total situando a área a ser desmembrada e a segunda com a área do imóvel a ser desmembrado.

Perceba que, na realidade, a segunda planta pode ser a planta gerada pelo SIGEF.

Estes são os 2 procedimentos padrões junto ao cartório de registro de imóveis:

Desmembrar-se primeiramente a área e posteriormente encaminhar o processo de georreferenciamento ou;
Encaminhar-se o georreferenciamento e o desmembramento em um único processo.

Outro sim, quando o assunto é o procedimento junto ao registro de imóveis, estamos falando de profissionais de registro e de suas interpretações. Ou seja, é normal a existência de pequenas diferenças de interpretação entre os mesmos.

Por causa disso, recomendo que quando você for prestar um serviço que tenha que ser registrado em um cartório com o qual você ainda não tenha trabalhado, que sempre vá primeiramente conversar com o profissional de registro.

Desmembramento de terreno – Como resolver o problema do CCIR?

Perceba que conforme falei antes, o outro problema existente no processo é que consta no cadastro do imóvel rural que o mesmo possui 300 ha, quando que na realidade ele possui somente 150 ha.

Se olharmos para a legislação, o Art. 2º da Lei 5.868, alterado pela Lei 10.267, tornou obrigatória a atualização do cadastro do imóvel rural junto ao INCRA.

Com isso, na etapa de produção das peças técnicas do processo de georreferenciamento, deve-se atualizar o cadastro junto ao INCRA. Caso isso não ocorra, o agrimensor corre o risco de ter o processo de georreferenciamento travado até que o cadastro do imóvel rural seja atualizado.

A atualização deve atender a nova sistemática publicada nos Diários Oficiais de 14 e 18 de novembro/02 e ser entregue junto com o requerimento de certificação do georreferenciamento.

A boa noticia é que o cadastro junto ao INCRA pode ser atualizado pela internet, por meio da declaração para cadastro rural.

Na realidade, com o advento do georreferenciamento, do CAR e com o fechamento do cerco pela receita federal, os imóveis rurais estão precisando de uma série de serviços. Alguns destes, como, por exemplo, a atualização cadastral são anuais.

Com isso, existe a possibilidade da prestação de uma série de serviços que podem ser feitos pelo agrimensor, que já nem pode mais ser chamado de agrimensor, pois os mesmos estão se tornando especialistas em cadastro, registro, GNSS e Geotecnologias.

Quanto aos imóveis rurais, o georreferenciamento dos mesmos está possibilitando que as áreas cadastradas estejam cada vez mais próximas as áreas reais dos mesmos. Esta é mais uma vantagem do georreferenciamento de imóveis rurais.

No vídeo abaixo eu passo mais algumas dicas sobre este case de desmembramento de terreno.

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Entre eles, o Curso de Confecção de Plantas Topográficas. Um curso prático com o qual você vai aprender a produzir as 15 diferentes plantas produzidas em um escritório de topografia.