Usucapião: Os 7 Tipos Existentes
Nós podemos classificar os tipos de usucapião em 7. Neste artigo você entenderá cada um deles, entendendo quando utilizar os mesmos. Este que é um meio utilizado para a regularização do uso da terra.
Na realidade, eu dividirei o artigo em 2 partes, onde que em um primeiro momento, farei um apanhado geral a respeito do tema, trazendo algumas informações preciosas, mostrando as vantagens de se fazer o usucapião (Ou “a usucapião“. Sim, esta palavra aceita ambos os gêneros).
Em um segundo momento, trarei os diferentes tipos de usucapião existentes.
Antes de irmos ao artigo propriamente dito, deixe-me lhe indicar outros 2 artigos épicos sobre topografia cadastral e georreferenciamento de imóveis rurais. São eles:
> Georreferenciamento incra – Qual a melhor técnica?
> Georreferenciamento de imóveis rurais – 7 dúvidas comuns respondidas
Vantagens da usucapião
A maior vantagem gerada pela usucapião com certeza é que a pessoa obtêm a propriedade da gleba ou lote e, juntamente com a mesma, a segurança jurídica de que ninguém vai lhe tomar esta área de terras ou coisa assim.
Outra grande vantagem é que o imóvel passa a ser aceito como garantia em financiamentos e pode ser objeto de projeto de desmembramento para loteamento.
Além disso, a terceira grande vantagem é a valorização imediata do imóvel, uma vez que a escritura pública de propriedade confere segurança ao adquirente.
Conceito e natureza da usucapião
A mesma é uma maneira originária de obtenção da propriedade. A usucapião independe de vínculos anteriores diferentemente de um desmembramento, remembramento ou de uma compra de área.
Na usucapião não importa o histórico da propriedade e o respectivo registro ou averbação na matrícula.
É como que se a propriedade nascesse novamente, recebendo uma nova matricula.
A usucapião também liberta a propriedade de qualquer ônus existente anteriormente sobre esta área de terras.
Isso porque antes o mesmo pertencia a outro pessoa. Com isso, não interessa, por exemplo, se esta outra pessoa tinha dado o imóvel como garantia por uma hipoteca.
A partir do processo de usucapião o novo proprietário não receberá nenhum dos ônus existentes sobre a propriedade.
Além disso, a usucapião é um processo declaratório, o que significa que a pessoa já tinha a posse do imóvel. A mesma já utilizava e usufruía do mesmo, ela apenas não possuía a propriedade do imóvel.
Perceba que o imóvel estava recebendo uma função social, sendo que não existem motivos para o posseiro não obter a propriedade do mesmo.
Para que você entenda melhor o assunto precisa entender os papéis do INCRA e do IRIB.
Papéis do INCRA e do IRIB
O INCRA nasceu com o intuito de garantir a função social dos imóveis. É o mesmo que gerencia o sistema cadastral nacional rural (SNCR).
Para o INCRA um imóvel rural nada mais é do que um prédio rustico, sendo que quem utiliza este prédio deve dar uma função social para o mesmo.
Quando este imóvel rural não cumpre sua função social. Ou seja, não está sendo produtivo, o INCRA desapropria o mesmo, distribuindo seu uso para pessoas que irão dar uma função social para o mesmo.
Para que um imóvel rural esteja cadastrado no Sistema Cadastral Nacional Rural não interessa para o INCRA se o mesmo é uma área de posse ou se é uma propriedade.
O IRIB, por outro lado, zela pelo direito a propriedade da terra.
Para o IRIB a figura do imóvel rural, que é a visão do INCRA é uma deturpação, isso porque é inaceitável a existência de áreas de posse, matrículas ou de uma situação mista em uma mesma matrícula.
Na realidade, o IRIB segue uma série de princípios registrais. Por causa disso, a denominação utilizada pelo IRIB não é a de imóvel rural mas sim a de propriedade imobiliária.
Uma propriedade imobiliária é representada única e exclusivamente por uma matrícula e uma matrícula representa uma e apenas uma propriedade imobiliária.
Além disso, a propriedade imobiliária é uma fração de terras de área continua. Isso significa que não tem como uma matrícula possuir áreas de terra cortadas por estradas ou que não sejam continuas.
Caso você deseje saber mais sobre topografia cadastral, neste artigo eu mostro detalhadamente as diferentes leis cadastrais e o impacto das mesmas.
O que pode ser objeto de usucapião?
A resposta para esta pergunta é bem simples: todo e qualquer bem pode ser usucapido.
A legislação nacional classifica os bens em bens móveis e em bens imóveis. Naturalmente, para nós da área da Geomensura, o que interessa são os bens imóveis.
Porém, pode-se ser feito a usucapião praticamente de qualquer coisa. Como exemplos temos carros e obras de arte que são bens móveis.
No que tange os bens imóveis, é possível fazer-se o usucapião de propriedades, usufrutos e até mesmo de servidões.
Naturalmente, não tem como o usufrutuário fazer o usucapião. Porém, caso uma área que está em processo de usufruto seja utilizada por uma outra pessoa, a mesma poderá fazer a usucapião deste usufruto.
Exemplo de situação típica de usucapião
Um outro exemplo de situação na qual é possível fazer-se a usucapião é quando que, após o término do contrato de arrendamento, o arrendatário continua utilizando a terra.
Talvez você não saiba, mas após o término do contrato de arrendamento, caso o arrendatário se negue a sair de cima da propriedade é só o proprietário ou arrendatário ir até o juiz e pedir uma reintegração de posse que o juiz irá emitir a mesma.
Um detalhe importante é que este procedimento é válido somente no período de até um ano e um dia do término do contrato. Passado este período o processo de reintegração de posse se torna um pouco mais complicado.
Eu utilizei como exemplo o arrendamento, porém a reintegração de posse é o procedimento usual sempre que uma área de posse ou uma propriedade é invadida por terceiros.
A mesma será feita mesmo que o invasor tenha construído e esteja exercendo serviços. Também não interessa se o mesmo pagou o ITR ou o IPTU (para áreas urbanas).
Além disso, não interessa se esta pessoa possui filhos. Perceba que o que está em risco é o direito a propriedade. Este é um direito de todas as pessoas.
Tipos de usucapião
Agora que você entendeu uma série de conceitos a respeito da usucapião, finalmente chegou a hora de entendermos os 6 tipos existentes.
Usucapião ordinário
O mesmo é realizado quando que o posseiro possui o imóvel a pelo menos 10 anos, sendo que a posse deve ser continua, incontestada, com justo título e boa fé.
Vamos entender o que os termos acima significam.
Continua
Este termo significa que a pessoa deve utilizar a área de terras por pelo menos 10 anos de maneira ininterrupta. Não pode ser 2 anos de utilização, 3 de abandono e outros 5 anos de utilização ou alguma outra situação parecida.
Outro detalhe importante é que o usucapião pode ser requerido mesmo se os posseiros forem pessoas diferentes.
Por exemplo: o seu João utilizou a área de terras por 4 anos e posteriormente vendeu a mesma para a dona Maria que utilizou ela por mais 6 anos.
Neste caso, a dona Maria pode pedir o usucapião da posse.
Perceba que são situações distintas, no primeiro caso ouve o abandono da posse por certo período de tempo. No segundo caso houve a transmissão da posse.
Incontestada
Este termo significa que a posse não pode ser contestada pelo antigo proprietário da área ou por quaisquer outras pessoas.
Justo título
Este termo significa que existe algum documento comprovando a posse. São exemplos de documentos: contrato de gaveta e recibo.
Perceba que este tipo de usucapião normalmente é feito por pessoas que adquiriram uma área de terras através de um contrato de gaveta, porém, que não ajeitaram a situação jurídica da mesma. Ou seja, não obtiveram a propriedade.
Boa fé
Este termo significa que não trata-se de um uso adverso. Que a pessoa realmente adquiriu a área de terras, porém não ajeitou a situação jurídica da mesma.
Isso acontece, pois a pessoa normalmente desembolsa o dinheiro necessário para a compra da terra, ficando descapitalizada.
Desta maneira, não tem condições de contratar um agrimensor e de pagar os emolumentos necessários.
Outra situação bem comum é a falta de conhecimentos a respeito. Isso porque boa parte das pessoas não entendem a diferença entre posse e propriedade. Desta maneira, não percebem as grandes vantagens que obterão ao ter a propriedade.
Eu digo isso porque a partir do momento que a pessoa possui a propriedade poderá tirar financiamentos, se capitalizando e obtendo o seguro contra a quebra de safra.
Além disso, a mesma também pode desmembrar, vender, arrendar e propor em arrendamento sua propriedade.
Se a obtenção da área de terras tiver sido de maneira onerosa. Ou seja, se a pessoa pagou pela mesma e esta transferência tiver sido registrada na matrícula, o prazo necessário para encaminhar-se a usucapião se reduz de 10 para 5 anos.
Usucapião extraordinário
Neste caso, a pessoa deve utilizar o imóvel de maneira continua e sem oposição a pelo menos 15 anos. Além disso, a mesma não precisa de título e nem mesmo de boa fé.
A usucapião extraordinário normalmente é feita quando o uso de uma área de terras é adverso.
O prazo diminui para 10 anos se o posseiro tiver construído moradia ou se tiver realizando obras e serviços de caráter produtivo.
Lembre-se que a usucapião abrange tanto áreas urbanas como áreas rurais, sendo que este termo, construído moradia pode ser utilizado tanto para glebas (áreas rurais) como para lotes (áreas urbanas).
Usucapião especial urbano individual
Neste tipo de usucapião a pessoa deve possuir uma área de no máximo 250 m², sendo que esta posse deve ser de no mínimo 5 anos ininterruptos e sem oposição, sendo que esta pessoa deve estar utilizando o imóvel para moradia sua ou de sua família.
Algo importante é que a pessoa não pode possuir outra propriedade em seu nome. Além disso, esta propriedade é atribuída ao homem, mulher ou a ambos independentemente do estado civil.
Isso significa que, por exemplo, se o seu João no dia 01/01/2010 a posse de um lote e posteriormente, em 2012 se junto com a dona Maria, a partir do dia 02/01/2015 ele pode entrar com um processo de usucapião do lote que adquiriu.
Naturalmente, o lote será propriedade somente dele e não da dona Maria.
Usucapião especial urbano coletivo
Este é um tipo bem raro usucapião. O mesmo acontece com áreas que podem ter mais de 250 m² e normalmente acontece em áreas urbanas favelizadas, onde várias pessoas utilizam determinada área de terras.
Neste caso, estas pessoas podem pedir a usucapião coletiva. É uma situação muito parecida com a de um condomínio, existindo áreas próprias e áreas de uso comum a todos.
Basicamente o que irá acontecer é que o juiz vai atribuir uma fração ideal da área para cada um dos solicitantes.
Para fazer-se a solicitação deste tipo de usucapião é necessário utilizar-se a área de terras a no mínimo 5 anos.
Usucapião familiar
Este é um outro tipo bem raro de usucapião. O mesmo normalmente acontece quando um dos conjugues abandonou o lar, o tempo passa e o mesmo não volta para casa.
Nestes casos, passados 2 anos do abandono do lar, o conjugue que ficou pode pedir a usucapião dos móveis e do imóvel. Perceba que do contrário a divisão dos bens terá que ser meio a meio.
Usucapião especial rural
Neste tipo de usucapião, o usucapiente deve possuir o imóvel a no mínimo 5 anos ininterruptos e sem oposição. Além disso, a área a ser usucapida deve ser de no máximo 50 ha.
Um detalhe muito interessante é que o estatuto da terra não permite o desmembramento de imóveis, de certa forma que a parcela desmembrada fique com uma área menor a da fração mínima de parcelamento.
Porém, a legislação permite que seja feito o usucapião de áreas que possuam área menor do que a fração mínima de parcelamento.
Perceba que a usucapião acaba sendo o caminho utilizado para a regularização de áreas de terras que sejam menor do que a fração mínima de parcelamento.
Um exemplo típico de situação na qual esta regra pode ser aplicado e que dezenas de profissionais já entraram em contato comigo perguntando como proceder são as chácaras rurais.
Quanto a usucapião de área pública, existe apenas uma situação na qual é possível fazer-se o mesmo que são as zonas especiais de interesse social (ZEIS).
Quando que uma área de terras públicas possui esta destinação, normalmente a própria junta de profissionais formada dá o andamento da regularização das propriedades.
Além disso, existe uma outra situação interessante que são as reservas indígenas. As mesmas são áreas cedidas pelo governo.
Ou seja, áreas públicas, sendo que é concedido o usufruto vitalício para a tribo indígena. Com isso é impossível que um índio ou particular que tenha invadido parte da área da reserva indígena consiga a propriedade de tal fração de terras.
Usucapião extrajudicial
O sétimo tipo de usucapião existente é o extrajudicial. O mesmo é bem complexo, por causa disso, eu não tenho como entrar a fundo no mesmo. Isso porque senão correria o risco de escrever um livro ao invés de um artigo.
Se você quer MERGULHAR FUNDO e aprender a prestar serviços com grande velocidade e com segurança, acesse este link e conheça os mesmos.
Entre eles, o Curso de Confecção de Plantas Topográficas. Um curso prático com o qual você vai aprender a produzir as 15 diferentes plantas produzidas em um escritório de topografia.
Clique neste link e conheça melhor o mesmo.
Entre eles, o Treinamento Topografia Cadastral na Prática, curso com o qual você vai aprender a prestar os diferentes serviços prestados em um escritório de Topografia Cadastral.
Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏
Domine a Topografia Cadastral através de um livro formado por centenas de exemplos práticos
Você quer dominar a Topografia Cadastral?
Então eu tenho uma ótima noticia para você. Me refiro ao livro Topografia Cadastral e Georreferenciamento de Imóveis Rurais na Prática.
O mesmo é dividido em 10 capítulos recheados com muitos estudos de caso e exemplos práticos. Dê uma espiadinha no sumário do mesmo:
Para conhecer melhor a estrutura do livro, juntar-se a mais de 800 profissionais e adquirir sua cópia é só clicar no botão abaixo:
Postagens relacionadas:
