Projeto de Remembramento?
Projeto de remembramento, você acabou de colocar suas 2 mãos em um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o remembramento de lotes;
- Quais os tipos de remembramento de lote existentes;
- Quais os órgãos envolvidos no mesmo;
- Quais os cuidados que você precisa ter em um projeto de remembramento;
- Como fazer o remembramento de lotes urbanos e;
- Quais as plantas necessárias em um projeto de remembramento.
Vou abrir meu baú do tesouro, prossiga a leitura com máxima atenção.
Projeto de remembramento – O que é o remembramento de lotes
Antes de mergulharmos de cabeça em um projeto de remembramento, precisamos entender o que é um e quais os tipos existentes. Isso porque obter estes conhecimentos ajudará você a entender como proceder.
No caso, O remembramento é o procedimento através do qual 2 ou mais lotes são unificados, gerando-se um novo lote.
Ou seja, 2 matriculas são unificadas, gerando uma nova matrícula.
Quais os tipos de remembramento de lotes existentes
Dê uma espiada no mapa mental abaixo.
Perceba que existem 2 tipos de remembramento:
- Remembramento de imóveis rurais e;
- Remembramento de imóveis urbanos.
Perceba também que o remembramento de imóveis rurais se divide em:
- Remembramento de imóveis rurais pela topografia clássica e;
- Remembramento de imóveis rurais georreferenciados.
No caso, neste artigo eu mostrarei um projeto de remembramento de lotes urbanos.
Caso deseje aprender sobre o remembramento de imóveis rurais, leia este outro artigo aqui do blog.
Projeto de remembramento – Quais os órgão envolvidos no remembramento de lotes urbanos
O remembramento de lotes urbanos envolve a prefeitura e o registro de imóveis, de certa maneira que para saber como proceder em um projeto de remembramento você precisa fazer um estudo detalhado da legislação municipal.
Isso porque a lei 6.766/79 (lei que dispõe sobre o parcelamento do solo), em seu artigo primeiro, parágrafo único, informa que:
Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
Ou seja, você precisa se informar junto a prefeitura a respeito da legislação municipal.
Quais os cuidados que você precisa ter em um projeto de remembramento
O principal cuidado que você precisa ter em um projeto de remembramento de um imóvel urbano é quanto:
- Ao tamanho do imóvel resultante e;
- Ao comprimento da frente do imóvel resultante.
Isso porque é normal as legislações municipais definirem valores mínimos e máximos de área e de frente para os imóveis urbanos.
Ou seja, ao fazer o remembramento sem analisar a legislação municipal, você pode acabar obtendo um imóvel cuja área e/ou comprimento de frente não se enquadre nos valores estipulados pela legislação vigente.
Perceba que uma vez que você tenha sido contratado para fazer um remembramento de lotes urbanos, a primeira coisa que deve fazer é estudar cuidadosamente a legislação municipal.
Procedimentos necessários em um projeto de remembramento
Para realizar o remembramento de lotes urbanos serão necessários procedimentos junto a prefeitura e ao registro de imóveis.
Primeiramente, o proprietário ou Agrimensor deve apresentar os seguintes documentos junto a prefeitura:
- As certidões de propriedade dos imóveis;
- As certidões negativas de débitos de IPTU;
- O memorial descritivo e;
- As plantas de situação dos terrenos, antes e após o remembramento.
Após a aprovação do projeto de remembramento, o órgão público emitirá uma licença autorizando a prática. A mesma deve ser levada até o cartório de Registro de Imóveis, sendo que o profissional de registro:
- Fará a averbação da licença; e
- Emitirá uma nova matrícula para a área resultante.
Ou seja, as matrículas originárias dos lotes remembrados serão extintas, sendo que a nova matricula resultante deve possuir as áreas, limites e confrontações do imóvel remembrado.
O profissional de registro também solicitara que você apresente os seguintes documentos:
- Memorial descritivo;
- As plantas de situação dos terrenos, antes e após o remembramento e;
- A ART.
As 8 regras que o remembramento de lotes deve obedecer
Existem 8 regras que devem serem observadas em um projeto de remembramento.
Seguem as mesmas:
- Os terrenos que serão remembrados devem devem pertencer a um único proprietário. Donos diferentes não podem fazer a unificação de lotes.
- O terreno maior resultante do processo de unificação, do ponto de vista jurídico, é um novo imóvel.
- O terreno resultante deve receber uma nova matrícula, a qual dever ser registrada em cartório, devendo também informar seus novos limites.
- As matrículas antigas, pertencentes aos lotes que foram unificados são extintas.
- A área maior que surge deve ter frente para um logradouro já existente, não podendo depender da abertura ou ampliação de novas vias de acesso.
- Para o remembramento deve ser aberto um processo administrativo junto à prefeitura, com projeto correspondente (planta) assinado por profissional habilitado (agrimensor).
- O requerimento deve conter as certidões de propriedade dos lotes a serem remembrados com as certidões negativas de IPTU, memorial descritivo e as plantas dos terrenos, antes e depois do remembramento.
- Cabe ao órgão público responsável pelas questões urbanísticas emitir a licença de autorização da unificação, a qual deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis.
Plantas necessárias em um projeto de remembramento
Em um projeto de remembramento, você precisa de 2 desenhos;
- Um primeiro localizando a área que será desmembrada dentro da área mãe e;
- Um segundo da área que será desmembrada.
Para a apresentação destas áreas, você pode produzir uma única planta, dividindo a mesma em 2 seções.
Veja, por exemplo, o modelo abaixo, disponibilizado pela prefeitura de Suzano. Perceba que a mesma apresenta os 2 desenhos e também um croqui situando o lote na quadra.
Sendo que você também pode produzir 2 plantas, uma primeira situando a área que será desmembrada dentro da área mãe e uma segunda da área que será desmembrada.
Porém, lembre-se que sempre que for fazer o remembramento de lotes de um município no qual você nunca prestou este serviço, a primeira etapa é você se informar a respeito.
Vá até a prefeitura e peça modelos de plantas. Isso porque pode ser que a prefeitura exija que o projeto de remembramento se baseie em modelos específicos de planta.
4 regras necessárias para que o remembramento seja possível
E para finalizar este artigo, quero trazer 4 regras que todo projeto de remembramento deve obedecer.
A primeira delas é que não tem como uma pessoa unificar uma área de posse com uma área registrada. A mesma terá que primeiramente ajeitar a situação cadastral da área de posse, o que pode ser feito via usucapião.
Somente propriedades imobiliárias, ou seja áreas que possuam matriculas que podem ser remembradas.
A segunda regra é que uma pessoa só conseguirá unificar 2 áreas que sejam lindeiras entre si.
Perceba isso, que se existir uma propriedade de terceiro ou pública entre as 2 propriedades desta pessoa, a mesma não conseguirá remembrar as mesmas.
Uma terceira regra é que as áreas devem pertencer a mesma pessoa.
Lembrando que caso possua 2 áreas que se confrontem, a pessoa não é obrigada a remembrar as mesmas, não existindo nenhum problema em a mesma ter 2 matrículas cujas áreas se confrontem.
Uma quarta regra importante é que todo processo de remembramento obrigatoriamente resultará na extinção das matriculas antigas e na criação de uma nova matrícula.
Ou seja, o imóvel será uma nova propriedade imobiliária.
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