Parcelamento do Solo Rural?
Parcelamento do solo rural, você acabou de colocar suas duas mãos em um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo, você aprenderá:
- O que é o parcelamento do solo;
- O que é o desmembramento de um imóvel;
- O que é o loteamento do solo;
- Quais são os órgãos envolvidos no mesmo;
- Quando o parcelamento do solo rural é proibido e;
- Qual a fração mínima de parcelamento do solo rural.
Prossiga a leitura com atenção.
O que é o parcelamento do solo
O parcelamento de solo ocorre tanto em áreas rurais como em áreas urbanas. O mesmo nada mais é do que a divisão da terra em unidades juridicamente independentes.
No caso, o parcelamento de solo se divide em:
Perceba que o desmembramento e o loteamento podem acontecer tanto em áreas rurais, como em áreas urbanas.
Vamos entender melhor o loteamento e o desmembramento no parcelamento do solo rural.
Parcelamento do solo rural – Desmembramento
O conceito teórico que melhor descreve o desmembramento é:
Tirar uma área de dentro de uma área maior.
Ou seja, o desmembramento nada mais é do que divisão de uma propriedade imobiliária em 2 ou mais propriedades.
Com isso, uma matrícula dará origem a 2 ou mais matrículas.
Olhe para o mapa mental abaixo.
Perceba que o desmembramento se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.
O desmembramento de imóveis rurais, por sua vez, se divide em:
- Desmembramento de imóveis rurais georreferenciados e;
- Desmembramento de imóveis rurais que ainda não foram georreferenciados.
Neste artigo eu explico melhor os diferentes tipos de desmembramentos existentes.
Legislação a respeito do parcelamento do solo rural
O parcelamento do solo rural é gerido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), sendo que todo parcelamento do solo rural, a priori, era regido pela instrução normativa 17-B.
Porém, a lei 10.267 de 28 de agosto de 2001 alterou dispositivos da lei 5.868, de 1972 (lei que criou o Sistema Nacional de Cadastros de Imóveis Rurais), trazendo, entre outras coisas, a criação do cadastro nacional de imóveis rurais (CNIR), sistema este gerenciado conjuntamente pelo INCRA e pela Secretaria da Receita Federal.
Quais são os órgãos envolvidos no parcelamento de solo rural?
O parcelamento de solo rural envolve o INCRA e o Registro de imóveis.
O INCRA é o órgão responsável por garantir que os imóveis rurais estejam cumprindo sua função social, ou seja, que todos os imóveis rurais do País estejam sendo produtivos.
Caso contrário, se o imóvel tiver uma área superior a 15 módulos fiscais, o INCRA fará a reforma agrária, passando a propriedade do imóvel para famílias que tornem o mesmo produtivo.
Todos os imóveis rurais do País devem estar cadastrados no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), que é o cadastro utilizado pelo INCRA.
Além do INCRA e de seu cadastro, quando se fala em imóveis rurais, o outro órgão envolvido é Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), representado nos municípios pelos tabelionatos de registro de imóveis, sendo que a função do IRIB é garantir o direito a propriedade.
Todas as propriedades imobiliárias do País, quer sejam urbanas ou rurais, devem estarem cadastradas no registro de imóveis, possuindo matricula própria.
É o registro que garante a propriedade imobiliária do imóvel.
Perceba que são órgãos distintos com funções e cadastros distintos.
Desta maneira, sempre que um imóvel rural mudar de agrícola para urbano, tal alteração deve ser informada ao INCRA.
Da mesma maneira, toda mudança realizada no perímetro urbano, precisa ser autorizada por um profissional do INCRA.
No caso do perímetro urbano, o parcelamento de lote urbano envolve a prefeitura e o registro de imóveis.
Quando que o parcelamento do solo rural é proibido?
Para entendermos quando que o parcelamento do solo rural é proibido, precisaremos entender o que são:
- O módulo rural;
- O módulo fiscal e;
- A fração mínima de parcelamento.
Módulo rural
O módulo rural é o tamanho mínimo que um imóvel tem que ter para que a família que more no mesmo consiga tirar sua subsistência.
Acontece que a produtividade da terra muda de imóvel para imóvel. Por exemplo, em determinado local, a produtividade da cultura X é de 2 toneladas por hectare.
Em uma outra região do País, a produtividade da cultura X é de 6 toneladas por hectare.
Isso sem falar que a cultura predominante muda de local para local. E que a lucratividade por cultura também pode variar.
Da mesma maneira, a atividade agrícola predominante varia de imóvel para imóvel. Podendo ser:
- Agricultura;
- Agropecuária ou;
- Extrativismo.
Com isso, perceba que uma propriedade que possui como atividade agrícola predominante a agricultura, pode precisar de 20 ha para que a família que more na mesma consiga tirar seu sustento.
Já a propriedade lindeira a esta, que possui como atividade agrícola predominante a agropecuária, pode precisar de 50 ha.
Da mesma maneira, uma terceira propriedade, que possui como atividade predominante o extrativismo, pode precisar de 80 ha.
Com isso, fica complicado comparar-se os imóveis rurais entre si. Desta maneira, o módulo rural possibilita que as propriedades rurais sejam comparadas entre si, sendo que podemos conceituar módulo rural como:
“Área da qual uma família consegue tirar seu sustento!”
Perceba que, com isso, torna-se fácil comparar-se os imóveis rurais entre si, basta olharmos para o número de módulos rurais dos mesmos.
O módulo rural normalmente é utilizado para:
- Determinar a Fração Mínima de Parcelamento;
- Definir os limites da dimensão dos imóveis rurais no caso de aquisição por pessoa física estrangeira residente no País;
- Calcular o enquadramento sindical dos detentores do imóvel;
- Definir os beneficiários do Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra, conforme o inciso II, do parágrafo único do art. 1º, da Lei Complementar n. º 93, de 4 de fevereiro de 1998.
Conceito de módulo fiscal
O módulo fiscal é a média do tamanho dos módulos rurais do município, sendo que a Embrapa em seu site, informa que leva-se em conta:
a) o tipo de exploração predominante no município (hortifrutigranjeira, cultura permanente, cultura temporária, pecuária ou florestal);
(b) a renda obtida no tipo de exploração predominante;
(c) outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam expressivas em função da renda ou da área utilizada;
(d) o conceito de “propriedade familiar”. A dimensão de um módulo fiscal varia de acordo com o município onde está localizada a propriedade. O valor do módulo fiscal no Brasil varia de 5 a 110 hectares.
Para saber o tamanho dos módulos fiscais de determinado município brasileiro é só acessar o link abaixo:
https://www.embrapa.br/codigo-florestal/area-de-reserva-legal-arl/modulo-fiscal
Legislação respeito de módulos fiscais
As principais leis a respeito do módulo fiscal são o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei nº 6.746/79 (lei que alterou o estatuto da terra).
Em seu artigo 50, inciso 2º, a lei 6.746/79 traz a seguinte passagem:
O módulo fiscal de cada Município, expresso em hectares, será determinado levando-se em conta os seguintes fatores:
- a) o tipo de exploração predominante no Município:
I – hortifrutigranjeira;
Il – cultura permanente;
III – cultura temporária;
IV – pecuária;
V – florestal;
Já em seu inciso 3º, a respectiva lei informa que:
O número de módulos fiscais de um imóvel rural será obtido dividindo-se sua área aproveitável total pelo modulo fiscal do Município.
Fração mínima de parcelamento do solo rural?
A fração mínima de parcelamento (FMP) nada mais é do que a área mínima com a qual um lote ou gleba pode ser parcelado.
A lei 4.504/64 aborda a função social da terra, sendo que no caso da propriedade agrária, a mesma precisa cumprir sua função social, possibilitando que a família residente no imóvel consiga se manter através da utilização do mesmo.
A lei 5.868/72 (lei que criou Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR) em seu artigo 8º, inciso 1º trouxe a definição de fração mínima de parcelamento, onde que de acordo com a mesma, a fração mínima de parcelamento será:
a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os Municípios das capitais dos Estados;
- b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios situados nas zonas típicas A, B e C;
- c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona típica D.
A lei 6.015/73 (lei dos registros públicos), em seu artigo nº 213, inciso 9º, trouxe a seguinte passagem no que se refere a fração mínima de parcelamento:
Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.
No caso dos imóveis rurais, a fração mínima de parcelamento será igual ao tamanho do módulo fiscal.
Ou seja, o tamanho do módulo fiscal é que define o tamanho mínimo que um imóvel rural pode ter.
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