Fração ideal: o que é + 3 exemplos práticos!
Você sabe o que é uma fração ideal?
Sabe qual a importância dela?
Sabe como calcular e utilizar a mesma no seu dia a dia?
Caso você não saiba isso, está correndo o risco de cometer um erro terrível no seu dia a dia. Logo fique comigo até o final deste artigo porque você entenderá que erro é este e não cometerá o mesmo.
Não sei se você percebeu ainda, mas entender o que é uma fração ideal e muito mais do que isso, saber utilizar a mesma no seu dia a dia é importantíssimo. Isso pouco importa se você é um profissional de registro de imóveis, um proprietário rural ou um agrimensor.
Em seguida eu irei trazer 2 exemplos práticos que vá fazer a ficha vai cair.
Antes disso, preciso explicar exatamente o que é uma fração ideal. Por causa disso, dividirei este artigo em 2 partes. Primeiramente mostrarei a teoria e em um segundo momento trarei exemplos práticos sobre o assunto.
Conceito teórico de fração ideal
A fração ideal é a porção comum de um terreno correspondente a unidade autônoma de cada condômino. Esta parte é indivisível e indeterminável. O Novo Código Civil – Art. 1.331 §3o diz o seguinte:
- A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Vou lhe dar um exemplo, pois assim você entenderá melhor o assunto.
Um condomínio possui apartamentos que pertencem a cada um dos condôminos.
Além disso, o mesmo também possui locais como o pátio, a piscina, a área de festas, a lavanderia e outras áreas que são públicas.
Desta maneira, não tem como um dos condôminos separar determinada área deste espaço que é de uso de todos e cercar.
É isso que é uma fração ideal, o pedaço da porção comum que pertence a determinado condômino.
Desta maneira, se a porção comum de um condomínio tiver 2.000 m² e o mesmo possuir 20 condôminos, cada condômino terá uma porção de 100 metros quadrados da área comum.
Com este exemplo, você entendeu bem o que é uma fração ideal.
O problema é que mesmo assim você ainda pode cometer o erro do qual eu te falei no início do artigo. Vamos entender que erro é este.
Exemplo da utilização da fração ideal no nosso dia a dia
A divisão do solo pela fração ideal é muito mais justa do que a divisão pela área. Isso porque nas propriedade sempre existirão as áreas mais nobres e as áreas de menor valor.
O erro que alguns profissionais cometem é justamente este, dizer que todas as áreas de uma propriedade são iguais.
Perceba que isso é uma falácia, que uma propriedade possui áreas de maior e áreas de menor valor, sendo que sempre que possível, isso deve ser levado em consideração.
Na realidade, normalmente o que definirá o método de parcelamento será o contrato.
Se o mesmo disser que a divisão é por hectares, não tem como considerar-se a fração ideal.
Isso pode ser feito somente se a sociedade foi criada levando em consideração a fração ideal pertencente a cada sócio e não a percentagem do imóvel.
Existem outros exemplos nos quais a utilização da fração ideal traz vantagens.
Um deles é em processos de sucessão. No inventário a divisão da terra será muito mais justa se a mesma for feita pela fração ideal e não pela área.
Desta maneira, os herdeiros que pegarem áreas mais nobres ficarão com áreas menores e os outros com áreas maiores.
Exemplo de divisão de área pela área útil
Em processos de sucessão, quando não se tem uma divisão pela fração ideal, uma maneira de dividir-se os imóveis de maneira justa é levando-se em consideração as áreas úteis dos imóveis.
O grande objetivo é que o parcelamento seja feito de certa forma que as áreas divididas estejam de acordo com a legislação.
A grande diferença neste caso é que ao invés de levantar-se somente o perímetro da propriedade, levanta-se também os usos do solo da mesma.
Posteriormente, faz-se o rotacionamento das linhas divisórias, de certa forma que a proporção entre a área útil e as demais áreas da propriedade original sejam divididas de maneira proporcional entre os diferentes herdeiros.
Desta maneira, se a área original possuí 100 ha e precisa ser parcelada entre 3 herdeiros, o procedimento padrão é fazer-se o levantamento cadastral da área, calcular-se quanto de área útil a mesma possui e, posteriormente fazer-se a divisão, de certa forma que a proporção de área útil seja igual entre todos os herdeiros.
Desta maneira, se uma propriedade de 100 ha deve ser dividida entre 2 herdeiros e a mesma possui 70% de área útil, torna-se fácil fazer-se a divisão de certa forma que cada uma das áreas remanescentes tenha 70% de área útil. Para isso é necessário apenas achar-se a rotação certa da linha divisória.
Infelizmente, este procedimento dá um pouco de trabalho. Isso porque não existe nenhum software com capacidade de fazer tal divisão.
Por causa disso, a divisão deve ser feita com a utilização do método interativo, onde que levanta-se o uso do solo da propriedade e posteriormente com a utilização de um software da família CAD utiliza-se uma série de interações para fazer-se a divisão da área.
Exemplo de fracionamento de gleba pela área útil
Um exemplo de fracionamento de gleba pode ser visto na imagem abaixo. Perceba que eu fiz o levantamento da área útil da propriedade e, em seguida, fiz a divisão da área total entre os 3 herdeiros, utilizando um software que faz automaticamente tal fracionamento.
Desta maneira, mesmo sem poder fazer o parcelamento com base na fração ideal, eu consegui fazer com que o parcelamento do solo ficasse mais justo.
Na realidade, o maior benefício foi a restauração da paz entre os herdeiros. Isso porque o inventário estava causando uma briga familiar.
Outro sim, certa vez, conversando com um engenheiro florestal, eu comentei com ele que utilizava este procedimento.
O mesmo comentou comigo que esta divisão não é justa, pois as áreas de floresta também possuem valor econômico.
Diante disso, o que eu disse para ele é que não adianta muito a área ter valor econômico se este valor não é usufruído pelo proprietário.
Por causa disso, eu faço uma ressalva. O parcelamento do solo utilizando este método é o mais justo?
Com certeza não, o justo seria um fracionamento feito com base em um estudo avançado que precificasse de maneira correta os diferentes ativos da propriedade.
Porém, é muito mais justo do que não levar-se em consideração as áreas úteis das propriedades.
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