Loteamento e Desmembramento?
Loteamento e desmembramento, você acabou de encontrar um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o loteamento de área;
- O que é o parcelamento do solo;
- Qual a legislação a respeito;
- Quais os órgãos envolvidos no mesmo;
- O que são loteamento irregulares e loteamentos clandestinos e;
- O que é um lote e um condomínio fechado.
Prossiga a leitura com máxima atenção.
Loteamento e desmembramento – O que são?
Loteamento e desmembramento nada mais são do que 2 diferentes tipos existentes de parcelamento do solo.
Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.
Perceba que o parcelamento do solo se divide em loteamento e desmembramento.
Perceba também que o loteamento se divide em:
- Loteamento de imóveis rurais e;
- Loteamento de imóveis urbanos.
A mesma coisa acontece com o desmembramento, o mesmo se divide em:
Qual a diferença entre loteamento e desmembramento?
Em seu artigo 2º, incisos 1º e 2º, a lei do parcelamento de solo informa que:
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Informando ainda em seu inciso 4º que:
Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Ou seja, o desmembramento é a simples divisão de uma gleba em 2 ou mais lotes.
Um loteamento, por outro lado, é mais complexo, precisando:
- De um projeto de loteamento e;
- Da construção de uma série de equipamentos urbanos.
Quais os órgãos envolvidos no loteamento e desmembramento
Os órgãos envolvidos no loteamento e desmembramento de imóveis rurais são diferentes dos órgãos envolvidos no loteamento e no desmembramento de imóveis urbanos.
Órgãos envolvidos no loteamento e desmembramento de imóveis urbanos
Para fazer o loteamento e o desmembramento de um imóvel urbano existem procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis.
Neste artigo eu mostro quais são as 7 etapas do desmembramento de imóvel urbano.
Já neste outro artigo eu abordo o loteamento de imóvel urbano.
Órgãos envolvidos no loteamento e desmembramento de imóveis rurais
No caso do loteamento e desmembramento de imóveis rurais, os mesmos normalmente envolverão o INCRA e o registro de imóveis.
No caso do desmembramento, temos 2 situações distintas. São elas:
- Desmembramento de terreno rural pela topografia clássica e;
- Desmembramento de imóveis georreferenciados.
No caso do desmembramento de terreno rural pela topografia clássica, o mesmo envolverá apenas o registro de imóveis.
Já o desmembramento de imóveis rurais georreferenciados envolverá o registro de imóveis e o INCRA. Isso porque você precisara fazer o upload da planilha ods para o SIGEF e, posteriormente, que proceder junto ao registro de imóveis.
Qual a legislação a respeito do parcelamento do solo?
A lei 6.015 (lei dos registros públicos) trouxe as primeiras definições.
A mesma fez a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas, definindo que o profissional de registro deveria aceitar solicitações de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais somente com a apresentação de planta, memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica.
Documentos estes que devem ser apresentados por profissional devidamente qualificado.
Na realidade, além da lei dos registros públicos, temos uma série de outras leis que abordam a temática. Seguem as principais:
- lei 6.766/79 (lei do parcelamento do solo urbano);
- Lei 9.785/99;
- Lei 9.413/81;
- Lei 13.885/04;
- Portaria nº 080/SEHAB-G/03 (TVEO).
Loteamento e desmembramento – O que é um loteamento clandestino?
Todo loteamento de área precisa de um projeto de loteamento, o qual deve ser aprovado pela prefeitura.
No caso, a lei do parcelamento do solo urbano, em seu artigo 2, inciso 5º informa que:
A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
Já no parágrafo único do artigo 3°, a mesma informa que não será permitido o loteamento do solo nas seguintes condições:
I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Ou seja, loteamento clandestino é aquele que não possui projeto de loteamento ou cujo projeto de loteamento não foi aprovado pela prefeitura.
O que é um loteamento irregular?
Loteamento irregular é um loteamento que embora aprovado pela prefeitura:
- Não está de acordo com o projeto de loteamento ou;
- O empreendedor não registrou os lotes oriundos do loteamento junto ao registro de imóveis.
Loteamento e desmembramento – o que é um Lote
A lei do parcelamento do solo em seu artigo 2°, inciso 4° trás a seguinte definição para lote:
Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
O que é um condomínio fechado
A principal diferença entre condomínio fechado e loteamento de área é que condomínios fechados são áreas particulares, cujos espaços de uso público pertence aos condôminos.
Com isso, em condomínios fechados existe todo um esquema de segurança, guarita, possibilidade de câmeras e acesso controlado.
Já um loteamento de área possui áreas públicas cujo acesso não pode ser negado. Este fator tornar impraticável a construção de muros e a restrição de acesso.
É isso por este artigo.
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Você possui alguma destas dúvidas:
Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?
Em quais circunstâncias que o desmembramento de imóveis rurais e urbanos pode ser feito?
Quais são as plantas que precisam serem produzidas?
Que peças técnicas são necessárias?
Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?
Quais as diferentes frações de parcelamento existentes?
Quando que é necessária a elaboração de um projeto de parcelamento do solo?
Como fazer o loteamento e regularizar chácaras rurais?
Como proceder no desmembramento de imóveis pela topografia clássica e de imóveis georreferenciados?
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