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Desdobro de Imóvel?

Desdobro de imóvel, você acabou de encontrar um artigo guia definitivo sobre o tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá:

Prossiga a leitura atentamente, pois irei abrir meu baú do tesouro.

 

O que é o desdobro de imóvel

O desdobro de imóvel é um dos diferentes tipos de desmembramento de área existentes.

Em seu Artigo 3º, incisos 2º e 4º, a lei do parcelamento do solo informa que:

2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.

Perceba que o parcelamento do solo se divide em loteamento e desmembramento.

O desmembramento, por sua vez, se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.

Dê uma olhadinha neste outro mapa mental.

Perceba que o desmembramento de imóveis urbanos e o desmembramento de imóveis rurais são temas complexos.

Caso deseje aprender a respeito do desmembramento de imóveis rurais, leia este outro artigo.

 

Qual a diferença entre desmembramento e desdobro de imóvel

O desmembramento é a divisão de uma gleba em lotes. Já o desdobro de imóvel é a divisão de um lote em 2 ou mais lotes.

 

Quais são os órgãos envolvidos no desdobro de imóvel

O desdobro de imóvel exige procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis.

Nos próximos tópicos eu entrarei a fundo no tema, mostrando como proceder.

 

Quais os cuidados que você precisa ter ao fazer um desdobro de imóvel

Sempre que fizer o desdobro de imóvel situado em um município do qual você nunca desmembrou um terreno antes, você precisa se informar a respeito da legislação municipal, se informando a respeito:

No caso, estes valores podem variar dependendo da lei de zoneamento urbano de cada cidade.

Por exemplo, alguns municípios costumam ser menos restritivos em áreas de zoneamento misto e mais restritivos em áreas de zoneamento residencial, tendo diferentes valores para a fração mínima de parcelamento e para o comprimento da testada do lote.

 

Outros cuidados que você precisa ter no desdobro de terreno

Além do comprimento de testada do imóvel e da fração mínima de parcelamento, outros pontos que costuma variar de município para município são:

Ou seja, reforço, sempre que for fazer o desmembramento de imóvel em um município no qual você nunca prestou este serviço, se informe a respeito da legislação municipal.

 

Quais os documentos necessários para o desdobro de imóvel

Existem 5 documentos que são necessários para o desmembramento de imóvel urbano. São eles:

 

Vantagens do desmembramento de imóvel urbano

O desmembramento de imóvel urbano traz grandes vantagens para o proprietário ou construtora e também para a comunidade como um todo.

Por exemplo, são poucas as famílias que possuem o capital necessário para a compra de um terreno grande, de certa maneira que o desmembramento urbano facilita o acesso a moradia.

A vantagem que o empreendedor tem ao fazer o desmembramento de terreno é que o preço dos terrenos oriundos será menor do que o preço do terreno mãe.

Com isso, os terrenos terão um número maior de potenciais compradores, o que facilitará a venda dos mesmos.

Algumas outras vantagens que seu cliente terá ao fazer o desdobro de imóvel são:

Além disso, o desdobro de imóvel urbano também traz uma série de vantagens para a comunidade como um todo. Isso porque mais pessoas conseguirão ser donas do seu próprio imóvel, livrando-se do aluguel.

 

As 7 etapas do desdobro de imóvel

O desdobro de imóvel pode ser dividido em 7 etapas. Vamos ver as mesmas.

 

Etapa 1 – Reunião com o cliente

 

Nesta etapa, você pedirá a matrícula para o mesmo, pois o que lhe interessa é a realidade jurídica e não a realidade física.

Ou seja, para ser desmembrado, o imóvel precisa estar cadastrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.

Caso o imóvel não possua matrícula, o mesmo precisará primeiramente ser regularizado, o que pode ser feito via usucapião extrajudicial.

 

Etapa 2 do desdobro de imóvel – Verificação da legislação municipal

 

Conforme informei anteriormente, o desdobro de imóvel precisa obedecer a legislação municipal quanto:

Logo, sempre se informe a respeito.

 

Desdobro de imóvel – Etapa 3 – Medição da área a campo

Uma vez que você tenha acertado todos os detalhes com o cliente, precisará ir a campo e fazer a medição da área da propriedade mãe.

Caso o imóvel situe-se distante da sede da empresa, você pode levar seu notebook de campo junto e ainda a campo, fazer a divisão de área.

Com isso, você precisa voltar outro dia até o imóvel, aproveitando a ida a campo para locar os pontos definidores dos limites das novas áreas, materializando os mesmos com marcos topográficos.

 

Etapa 4 – Produção das peças técnicas e do documental necessário

Nesta etapa, você produzirá 2 plantas. A primeira situando o lote a ser desmembrado dentro da área da matrícula mãe e, um segunda, da área a ser desmembrada.

Também emitirá a ART, produzirá o memorial descritivo, o requerimento de desmembramento e os demais documentos exigidos pelo profissional de registro.

 

Etapa 5 – Protocolação junto a prefeitura

Nesta etapa, você procederá junto a prefeitura, normalmente, junto a secretaria de planejamento.

Caso a solicitação de desmembramento esteja de acordo com a legislação vigente, o respectivo órgão da prefeitura emitirá a certidão de aprovação do desmembramento.

Certidão esta que você precisará apresentar para o profissional de registro.

A solicitação de desmembramento não será aceita somente se:

Etapa 6 do desdobro de lote – Procedimento junto ao registro de imóveis

Nesta etapa, você levará o documental (plantas, memorial descritivo, requerimento de desmembramento, certidão emitida pela prefeitura, ART e demais documental) até o registro de imóveis, dando entrada no processo de desmembramento.

Importante: se informe junto ao profissional de registro sobre quais documentos são necessários.

Cada município possui suas especificidades cadastrais, sendo que o profissional de registro possui liberdade para solicitar tantos documentos quantos achar necessário.

Ou seja, o documental costuma variar de cartório para cartório.

Etapa 7 – Procedimentos do oficial de registro

O profissional de Registro fará uma análise detalhada:

Isso porque o mesmo precisa ter certeza que não existe a indexação de áreas de um imóvel de terceiro ou, enfim, de qualquer outra divergência que evite o desmembramento do imóvel.

Uma vez que verifique que está tudo ok, o mesmo procede a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária, abrindo as novas matrículas dos imóveis desmembrados.

 

Quais são as plantas exigidas no desmembramento de terreno

No que se refere ao desmembramento de imóvel urbano, existem 2 leis que servem de norte, definindo como que você deve proceder.

São elas:

A Lei dos registros públicos, entre outras coisas:

Já a Lei do parcelamento do solo urbano, trouxe uma série de providências, sanando também uma lacuna existente, onde que no desmembramento de imóveis era normal fazer-se o desmembramento com a produção de somente uma planta da área a ser desmembrada.

Isso causava sérios problemas, trazendo insegurança jurídica para o registro de imóveis.

A lei do parcelamento do solo urbano passou a exigir 2 plantas:

Ou seja, ao fazer o desmembramento de lote você deve produzir o seguinte documental:

Naturalmente, para isso, você deve ter feito o mapeamento do lote que será desmembrado.

Vídeo a respeito do assunto.


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Você possui alguma destas dúvidas:

  • Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?

  • Em quais circunstâncias que o desmembramento de imóveis rurais e urbanos pode ser feito?

  • Quais são as plantas que precisam serem produzidas?

  • Que peças técnicas são necessárias?

  • Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?

  • Quais as diferentes frações de parcelamento existentes?

  • Quando que é necessária a elaboração de um projeto de parcelamento do solo?

  • Como fazer o loteamento e regularizar chácaras rurais?

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