Desdobro de Imóvel?

Desdobro de imóvel, você acabou de encontrar um artigo guia definitivo sobre o tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá:

• O que é o desdobro de imóvel;
• Quais os órgãos envolvidos no mesmo;
• Quais são os cuidados que você precisa ter ao fazer um desdobro de imóvel;
• Quais as 7 etapas do mesmo e;
• Quais são as plantas que você precisa produzir.

Prossiga a leitura atentamente, pois irei abrir meu baú do tesouro.

 

O que é o desdobro de imóvel

O desdobro de imóvel é um dos diferentes tipos de desmembramento de área existentes.

Em seu Artigo 3º, incisos 2º e 4º, a lei do parcelamento do solo informa que:

2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.

Perceba que o parcelamento do solo se divide em loteamento e desmembramento.

O desmembramento, por sua vez, se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.

Dê uma olhadinha neste outro mapa mental.

Perceba que o desmembramento de imóveis urbanos e o desmembramento de imóveis rurais são temas complexos.

Caso deseje aprender a respeito do desmembramento de imóveis rurais, leia este outro artigo.

 

Qual a diferença entre desmembramento e desdobro de imóvel

O desmembramento é a divisão de uma gleba em lotes. Já o desdobro de imóvel é a divisão de um lote em 2 ou mais lotes.

 

Quais são os órgãos envolvidos no desdobro de imóvel

O desdobro de imóvel exige procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis.

Nos próximos tópicos eu entrarei a fundo no tema, mostrando como proceder.

 

Quais os cuidados que você precisa ter ao fazer um desdobro de imóvel

Sempre que fizer o desdobro de imóvel situado em um município do qual você nunca desmembrou um terreno antes, você precisa se informar a respeito da legislação municipal, se informando a respeito:

• Dos comprimentos mínimo e máximo de testada permitidos;
• Da fração mínima de parcelamento que o imóvel deve ter.

No caso, estes valores podem variar dependendo da lei de zoneamento urbano de cada cidade.

Por exemplo, alguns municípios costumam ser menos restritivos em áreas de zoneamento misto e mais restritivos em áreas de zoneamento residencial, tendo diferentes valores para a fração mínima de parcelamento e para o comprimento da testada do lote.

 

Outros cuidados que você precisa ter no desdobro de terreno

Além do comprimento de testada do imóvel e da fração mínima de parcelamento, outros pontos que costuma variar de município para município são:

• A ordem em que os procedimentos devem ser realizados;

• Os prazos de aprovação da solicitação e;

• O preço das taxas e serviços.

Ou seja, reforço, sempre que for fazer o desmembramento de imóvel em um município no qual você nunca prestou este serviço, se informe a respeito da legislação municipal.

 

Quais os documentos necessários para o desdobro de imóvel

Existem 5 documentos que são necessários para o desmembramento de imóvel urbano. São eles:

• Requerimento com firma reconhecida assinado pelo proprietário do imóvel ou procurador, solicitando a averbação do desmembramento, bem como abertura de matrículas individuais para os imóveis originados do desmembramento;

• Memorial descritivo com aprovação da Prefeitura.

• Planta aprovado pela Prefeitura.

• ART ou RRT.

• Certidão de aprovação do desmembramento emitida pela Prefeitura.

 

Vantagens do desmembramento de imóvel urbano

O desmembramento de imóvel urbano traz grandes vantagens para o proprietário ou construtora e também para a comunidade como um todo.

Por exemplo, são poucas as famílias que possuem o capital necessário para a compra de um terreno grande, de certa maneira que o desmembramento urbano facilita o acesso a moradia.

A vantagem que o empreendedor tem ao fazer o desmembramento de terreno é que o preço dos terrenos oriundos será menor do que o preço do terreno mãe.

Com isso, os terrenos terão um número maior de potenciais compradores, o que facilitará a venda dos mesmos.

Algumas outras vantagens que seu cliente terá ao fazer o desdobro de imóvel são:

• O mesmo poderá alugar o terreno resultante do desmembramento, lucrando com o mesmo;

• Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor;

• Seu cliente poderá utilizar o desmembramento como uma maneira de regularizar construções existentes nos fundos do terreno e;

• Os filhos ou demais parentes do mesmo poderão morar perto dele em um imóvel próprio.

Além disso, o desdobro de imóvel urbano também traz uma série de vantagens para a comunidade como um todo. Isso porque mais pessoas conseguirão ser donas do seu próprio imóvel, livrando-se do aluguel.

 

As 7 etapas do desdobro de imóvel

O desdobro de imóvel pode ser dividido em 7 etapas. Vamos ver as mesmas.

 

Etapa 1 – Reunião com o cliente

 

Nesta etapa, você pedirá a matrícula para o mesmo, pois o que lhe interessa é a realidade jurídica e não a realidade física.

Ou seja, para ser desmembrado, o imóvel precisa estar cadastrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.

Caso o imóvel não possua matrícula, o mesmo precisará primeiramente ser regularizado, o que pode ser feito via usucapião extrajudicial.

 

Etapa 2 do desdobro de imóvel – Verificação da legislação municipal

 

Conforme informei anteriormente, o desdobro de imóvel precisa obedecer a legislação municipal quanto:

• Ao comprimento mínimo e máximo da frente do lote e;
• A fração mínima de parcelamento.

Logo, sempre se informe a respeito.

 

Desdobro de imóvel – Etapa 3 – Medição da área a campo

Uma vez que você tenha acertado todos os detalhes com o cliente, precisará ir a campo e fazer a medição da área da propriedade mãe.

Caso o imóvel situe-se distante da sede da empresa, você pode levar seu notebook de campo junto e ainda a campo, fazer a divisão de área.

Com isso, você precisa voltar outro dia até o imóvel, aproveitando a ida a campo para locar os pontos definidores dos limites das novas áreas, materializando os mesmos com marcos topográficos.

 

Etapa 4 – Produção das peças técnicas e do documental necessário

Nesta etapa, você produzirá 2 plantas. A primeira situando o lote a ser desmembrado dentro da área da matrícula mãe e, um segunda, da área a ser desmembrada.

Também emitirá a ART, produzirá o memorial descritivo, o requerimento de desmembramento e os demais documentos exigidos pelo profissional de registro.

 

Etapa 5 – Protocolação junto a prefeitura

Nesta etapa, você procederá junto a prefeitura, normalmente, junto a secretaria de planejamento.

Caso a solicitação de desmembramento esteja de acordo com a legislação vigente, o respectivo órgão da prefeitura emitirá a certidão de aprovação do desmembramento.

Certidão esta que você precisará apresentar para o profissional de registro.

A solicitação de desmembramento não será aceita somente se:

• A área a ser desmembrada for inferior a fração mínima de desmembramento ou;
• O comprimento da testada (frente do imóvel) for inferior ao permitido pela legislação municipal.

Etapa 6 do desdobro de lote – Procedimento junto ao registro de imóveis

Nesta etapa, você levará o documental (plantas, memorial descritivo, requerimento de desmembramento, certidão emitida pela prefeitura, ART e demais documental) até o registro de imóveis, dando entrada no processo de desmembramento.

Importante: se informe junto ao profissional de registro sobre quais documentos são necessários.

Cada município possui suas especificidades cadastrais, sendo que o profissional de registro possui liberdade para solicitar tantos documentos quantos achar necessário.

Ou seja, o documental costuma variar de cartório para cartório.

Etapa 7 – Procedimentos do oficial de registro

O profissional de Registro fará uma análise detalhada:

• Do documental entregue pelo Agrimensor;
• Do documental existente no registro de imóveis da propriedade mãe e das propriedades confrontantes.

Isso porque o mesmo precisa ter certeza que não existe a indexação de áreas de um imóvel de terceiro ou, enfim, de qualquer outra divergência que evite o desmembramento do imóvel.

Uma vez que verifique que está tudo ok, o mesmo procede a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária, abrindo as novas matrículas dos imóveis desmembrados.

 

Quais são as plantas exigidas no desmembramento de terreno

No que se refere ao desmembramento de imóvel urbano, existem 2 leis que servem de norte, definindo como que você deve proceder.

São elas:

• Lei Nº 6.015/ 73 – Conhecida como Lei dos registros públicos;
• Lei N° 6.766 – Conhecida como Lei do parcelamento do solo urbano.

A Lei dos registros públicos, entre outras coisas:

• Fez a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas;
• Definiu que na prestação de um trabalho técnico, o profissional deve produzir planta, memorial descritivo e emitir a ART.

Já a Lei do parcelamento do solo urbano, trouxe uma série de providências, sanando também uma lacuna existente, onde que no desmembramento de imóveis era normal fazer-se o desmembramento com a produção de somente uma planta da área a ser desmembrada.

Isso causava sérios problemas, trazendo insegurança jurídica para o registro de imóveis.

A lei do parcelamento do solo urbano passou a exigir 2 plantas:

• Uma primeira planta situando a área a ser desmembrada dentro da área mãe;
• Uma segunda planta da área a ser desmembrada.

Ou seja, ao fazer o desmembramento de lote você deve produzir o seguinte documental:

• Memorial descritivo;
• As 2 plantas acima mencionadas;
• Emitir a ART e;
• Demais documental exigido pelo profissional de registro.

Naturalmente, para isso, você deve ter feito o mapeamento do lote que será desmembrado.

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