Loteamento: tudo que você precisa saber a respeito
Loteamento é a divisão de uma gleba em uma série de lotes. Normalmente o responsável pelo loteamento é o loteador, sendo que o mesmo pode ser:
- Uma pessoa física;
- Uma empresa privada;
- Um órgão público ou;
- Uma cooperativa.
Porém, quando se fala em loteamento uma série de dúvidas invade nossas mentes. Não é verdade?
Por exemplo:
- O que é um loteamento irregular?
- O que é um loteamento clandestino?
- Qual a legislação a respeito do assunto?
- Quais os cuidados que são necessários ao se lotear uma área?
- O que é uma planta de loteamento?
- Qual a diferença entre lote, loteamento, condomínio fechado, desmembramento e parcelamento do solo?
Não se preocupe que neste artigo eu irei responder todas estas dúvidas, ajudando você neste processo de dominar o assunto.
O que é um loteamento irregular?
Todo loteamento precisa de um projeto de loteamento, o qual deve ser aprovado pela prefeitura.
Isso é necessário porque existe uma série de regras que devem serem obedecidas ao se lotear uma área.
A lei 10.257 de 2001 estabeleceu uma série de diretrizes quanto a politica urbana, sendo que entre outras coisas, a mesma definiu que uma cidade é um local o qual deve oferecer toda a estrutura básica para que as pessoas consigam viver com qualidade.
Desta maneira, não pode haver poluição visual nem sonora ou qualquer outro tipo de insalubridade que torne as cidades locais difíceis de se habitar.
Com isso toda cidade precisa ter um zoneamento urbano, com regiões dedicadas a moradia, comércio, turismo e indústrias.
Na realidade, esta lei complementou muito bem a lei 6.776 de 197 que dispõe sobre o parcelamento do solo.
Entre outras coisas a lei 6.776 em seu inciso quinto informa que:
A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
Já no parágrafo único do artigo 3°, a mesma informa que não será permitido o loteamento do solo nas seguintes condições:
I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Desta maneira, todo loteamento precisa de um projeto de loteamento o qual deve obrigatoriamente ser aprovado pela prefeitura.
Ou seja, loteamento irregular é aquele cujo projeto não foi aprovado pela prefeitura.
Também são considerados irregulares os loteamento cujo projeto foi aprovado pela prefeitura, porém que durante sua implementação não obedeceu os critérios anteriormente citados que foram estabelecidos pela lei de parcelamento do solo urbano.
O que é um loteamento clandestino?
Loteamento clandestino é todo loteamento realizado sem qualquer tipo de consulta à prefeitura e onde o loteador não respeita nenhuma norma urbanística.
Com isso não há garantia sequer de que o loteador seja o proprietário da área.
Na realidade, muitas vezes o que acontece é que o loteador acredita que lotear uma área seja simplesmente pegar a mesma e dividir em uma série de lotes.
Ou seja, o mesmo não busca se informar a respeito do assunto e parte logo para a ação, dividindo a área em uma série de lotes.
Posteriormente, ao ir até o registro de imóveis registrar os lotes vem o balde de água fria, sendo que o mesmo descobre que precisará de um projeto de loteamento.
Nestes casos, talvez seja possível regularizar o loteamento através da lei complementar nº 140/86. Porém, a mesma aplica-se somente a loteamentos mais antigos, anteriores a 1979.
Ou seja, a primeira etapa é contratar um arquiteto para fazer o projeto de loteamento.
Quais os cuidados que são necessários ao se lotear uma área?
O que você precisa ter em mente é que conforme informei anteriormente, a cidade deve oferecer todas as condições necessárias para que as pessoas possam vivam e não apenas sobrevivam na mesma.
Para que você entenda melhor o que estou falando, imagine a seguinte situação:
O seu João comprou uma gleba que pertence ao perímetro urbano da cidade na qual mora.
O grande objetivo do mesmo é lotear a mesma, de certa forma que ele possa lucrar ao vender a mesma de maneira fracionada.
Tendo este objetivo em mente, o mesmo contratou seus serviços para que um topógrafo dívida esta gleba em 35 lotes.
Porém, ao o seu João ir até o registro de imóveis regularizar os lotes, emitindo as matriculas especificas dos mesmos, o profissional de registro simplesmente se negará a emitir as matriculas.
Isso porque o parcelamento do solo não obedeceu a legislação vigente.
Ou seja, sempre que um cliente lhe procurar querendo parcelar uma gleba, a primeira coisa que você precisa fazer é informar o mesmo.
Desta maneira, você informará que ele precisa contratar um arquiteto que fará um projeto especifico, adequando o loteamento a legislação vigente.
Naturalmente, você como Geomensor não possui os conhecimentos necessários, não podendo assinar um projeto de loteamento.
Somente um profissional de arquitetura que é habilitado para a confecção do projeto. Isso porque a legislação urbanística e ambiental precisa ser levada em consideração.
Ou seja, na prática o que acontece é que um arquiteto projetará o loteamento levando em consideração a legislação vigente.
Porém, como o mesmo não possui conhecimentos topográficos, precisará da ajuda de um topógrafo, sendo que o mesmo locará os lotes e demais equipamentos urbanos.
Qual a legislação a respeito do assunto?
As principais leis a respeito do assunto foram citadas acima, porém existem algumas outras leis inerentes ao tema. Segue a lista com todas as leis sobre loteamentos:
• Lei Federal 6.766/79;
• Lei 9.413/81;
• Portaria nº 080/SEHAB-G/03 (TVEO).
O que é uma planta de loteamento?
Uma planta de loteamento nada mais é do que uma planta que possui todos os lotes de um loteamento.
Veja alguns exemplos de planta de loteamento:
Uma planta de loteamento deve ser produzida em um software especifico de topografia.
Como exemplos de softwares topográfico que produzem plantas para loteamento temos:
O que é uma planta de lote
Uma planta de lote é o desenho do formato do lote e da sua localização no espaço, possuindo também as dimensões do terreno.
A mesma vai indicar, por exemplo, o espaço disponível para a construção, de certa maneira que todo e qualquer aspecto da obra de um imóvel requer, primeiro, a avaliação deste desenho pelo engenheiro ou arquiteto responsável pela edificação.
É importante destacar que a planta de situação é apenas esquemática. Isso significa que não há detalhes sobre os elementos que compõem o entorno do loteamento, como muros e vegetações.
Para permitir a visualização adequada das informações, é comum que o engenheiro utilize escala de 1:1.500 ou de 1:1.000, no ambiente urbano.
Qual a diferença entre parcelamento do solo, desmembramento, lote, loteamento de área e condomínio fechado?
Vamos entender a diferença entre estes termos.
Parcelamento do solo
O parcelamento do solo ocorre tanto em áreas rurais como em áreas urbanas.
O mesmo nada mais é do que a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, sendo que existem outros 2 tipos de parcelamentos do solo. São eles:
- Desmembramento;
- Loteamento.
Desmembramento
O conceito teórico que melhor descreve o desmembramento é: tirar uma área de dentro de uma área maior.
A lei do parcelamento do solo em seu artigo 2°, artigo 1° trás a seguinte definição para desmembramento:
Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Lote
A lei do parcelamento do solo em seu artigo 2°, inciso 4° trás a seguinte definição para lote:
Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Loteamento de área
A diferença do loteamento para o desmembramento é que no loteamento pega-se uma área grande e divide-se a mesma em enésimas parcelas ou lotes.
Com isso, se faz necessária a construção de estradas e da estrutura urbana necessária.
Perceba que o desmembramento é mais simples do que o loteamento.
No mesmo existe o aproveitamento do sistema viário. Não sendo necessária a abertura de novas vias públicas, ou o prolongamento, modificação ou amplificação dos logradouros existentes.
O tipo mais comum de loteamento rural é o realizado pelo INCRA, quando o mesmo desapropria áreas de terras que não estão cumprindo sua função social.
Quanto aos loteamentos urbanos, a lei do parcelamento do solo em seu artigo 2°, inciso 1° trás a seguinte definição:
Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Além disso, a lei do parcelamento do solo definiu que o tamanho mínimo de um lote é de 125 m².
Ou seja, é impossível fazer-se um parcelamento do solo urbano com lotes de tamanho inferior a 125 m². O cartório não irá registrar os mesmos porque estão burlando a lei do parcelamento do solo.
Além disso, cada município deve ter lei própria que defina aonde que os diferentes usos do solo urbano são possíveis.
Desta maneira, antes de lotear uma área para a construção de moradias, deve-se consultar a lei municipal. Isso porque do contrário, a prefeitura se negará a licenciar o loteamento.
Condomínio fechado
A principal diferença entre condomínio fechado e loteamento é que enquanto que condomínios fechados são áreas particulares, cujos espaços de uso público pertence aos condôminos.
Com isso, em condomínios fechados existe todo um esquema de segurança, guarita, possibilidade de câmeras e acesso controlado.
Já um loteamento possui áreas públicas cujo acesso não pode ser negado. Este fator tornar impraticável a construção de muros e a restrição de acesso.
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Você possui alguma destas dúvidas:
Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?
Em quais circunstâncias que o desmembramento de imóveis rurais e urbanos pode ser feito?
Quais são as plantas que precisam serem produzidas?
Que peças técnicas são necessárias?
Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?
Quais as diferentes frações de parcelamento existentes?
Quando que é necessária a elaboração de um projeto de parcelamento do solo?
Como fazer o loteamento e regularizar chácaras rurais?
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