Usucapião Ordinária: Tipos e Prazos?
Usucapião ordinária, você acabou de colocar suas 2 mãos em um artigo definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o usucapião ordinária;
- Quais as vantagens do usucapião de imóveis;
- Qual o conceito e natureza da usucapião de imóvel;
- O que pode ser objeto de usucapião;
- Um exemplo de situação típica de usucapião e;
- Quais os 7 tipos de usucapião de imóvel.
Prossiga a leitura com máxima atenção.
Usucapião ordinária
A usucapião ordinária foi prevista pelo artigo 1.242, do Código Civil, o qual informa que:
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Informando em seguida que:
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Perceba que a usucapião ordinária possui uma série de pré requisitos. São eles:
- Posse continua durante 10 anos;
- Posse incontestada;
- Justo título e;
- Boa-fé.
Vamos entender melhor os pré requisitos da usucapião ordinária.
Requisitos da usucapião ordinária
Posse continua
Este termo significa que a pessoa deve utilizar a área de terras por pelo menos 10 anos de maneira ininterrupta. Não pode ser 2 anos de utilização, 3 de abandono e outros 5 anos de utilização ou alguma outra situação parecida.
Outro detalhe importante é que o usucapião pode ser requerido mesmo se os posseiros forem pessoas diferentes.
Por exemplo: o seu João utilizou a área de terras por 4 anos e posteriormente vendeu a mesma para a dona Maria que utilizou ela por mais 6 anos. Neste caso, a dona Maria pode pedir o usucapião da posse.
Perceba que são situações distintas, no primeiro caso ouve o abandono da posse por certo período de tempo. No segundo caso houve a transmissão da posse.
Usucapião ordinária – Posse incontestada
Este termo significa que a posse não pode ser contestada pelo antigo proprietário da área ou por quaisquer outras pessoas.
Para entender a diferença entre posse e propriedade, leia este artigo aqui do blog.
Justo título
Este termo significa que existe algum documento comprovando a posse. São exemplos de documentos: contrato de gaveta e recibo.
Perceba que este tipo de usucapião normalmente é feito por pessoas que adquiriram uma área de terras através de um contrato de gaveta, porém, que não ajeitaram a situação cadastral da mesma.
Ou seja, não obtiveram a propriedade.
Lembrando que um justo título pode possuir 3 tipos de vícios mais comuns. São eles:
Venda a non domino: a venda foi realizada por um transmitente que possuía apenas a posse do imóvel e não a propriedade. Ou seja, o possuidor sem saber, comprou uma fração de terras que não pertencia ao vendedor.
Nulidade ou anulabilidade: apesar de ter sido transmitida por quem realmente é dono, existe algum defeito no negócio, o que o torna nulo ou anulável.
Plano da eficácia: existe alguma condição, termo ou encargo que viciam o justo título.
Usucapião ordinária – Boa fé
Este termo significa que não trata-se de um uso adverso. Que a pessoa realmente adquiriu a área de terras, porém não ajeitou a situação jurídica da mesma.
Isso acontece, pois a pessoa normalmente desembolsa o dinheiro necessário para a compra da terra, ficando descapitalizada.
Desta maneira, não tem condições de contratar um agrimensor e de pagar os emolumentos necessários.
Outra situação bem comum é a falta de conhecimentos a respeito. Isso porque boa parte das pessoas não entendem a diferença entre posse e propriedade. Desta maneira, não percebem as grandes vantagens que obterão ao ter a propriedade do imóvel.
Se a obtenção da área de terras tiver sido de maneira onerosa. Ou seja, se a pessoa pagou pela mesma e esta transferência tiver sido registrada na matrícula, o prazo necessário para encaminhar-se a usucapião se reduz de 10 para 5 anos.
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Usucapião ordinária – Redução do prazo de 10 para 5 anos
Nesta modalidade de usucapião, para a obtenção da propriedade de uma área de posse, a mesma precisa ser exercida por pelo menos 10 anos.
Porém, conforme está previsto no parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil, se certos critérios forem obedecidos, este período pode diminuir de 10 para 5 anos.
Para que o período se reduza de 10 para 5 anos, além da posse contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, também é necessário:
- Que a posse tenha sido adquirida de forma onerosa. Ou seja, que o posseiro pagou pela fração de terras;
- Que o imóvel tenha sido utilizado como moradia, ou que o posseiro tenha feito investimentos de interesse social e econômico no mesmo;
- Tenha sido registrada e, posteriormente, o registro tenha sido cancelado.
Documentos necessários para a usucapião ordinária judicial e extrajudicial
Os documentos exigidos para a usucapião ordinária judicial são diferentes dos exigidos para a usucapião ordinária extrajudicial.
Documentos necessários para a usucapião ordinária judicial
No caso da usucapião ordinária judicial, os documentos necessários são:
- RG e CPF;
- Certidão de nascimento ou casamento atualizada;
- Certidão de óbito, se for o caso;
- Comprovante de endereço;
- Matrícula atualizada e certidão de ônus reais do imóvel e dos confrontantes;
- Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação ou responsabilidade técnica (ART ou RRT) junto com o comprovante do recolhimento da taxa;
- Certidões negativas dos distribuidores de onde o imóvel está e do domicílio do interessado;
- Justo título e outros documento que comprovem o preenchimento dos requisitos da usucapião, por exemplo, fotos, contas de consumo, notas fiscais e impostos pagos.
Documentos necessários para a usucapião ordinária extrajudicial
No caso da usucapião ordinária extrajudicial, os documentos necessários são:
- RG e CPF;
- Certidão de nascimento ou casamento atualizada;
- Certidão de óbito, se for o caso;
- Comprovante de endereço;
- Matrícula atualizada e certidão de ônus reais do imóvel e dos confrontantes;
- Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação ou responsabilidade técnica (ART ou RRT) junto com o comprovante do recolhimento da taxa e, pelos os titulares de titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e nas matrículas dos imóveis confinantes;
- Ata notarial;
- Certidões negativas dos distribuidores de onde o imóvel está e do domicílio do interessado;
- Justo título e outros documento que comprovem o preenchimento dos requisitos da usucapião, por exemplo, fotos, contas de consumo, notas fiscais e impostos pagos.
Lembrando que estas são listas genéricas, que tem como objetivo apenas fornecer uma ideia do documental necessário, de certa maneira que os documentos necessários podem variar.
Usucapião ordinária – Vantagens da usucapião de imóvel
A maior vantagem gerada pela usucapião de imóvel é que a pessoa obtêm a propriedade do imóvel e, juntamente com a mesma, a segurança jurídica de que ninguém vai lhe tomar esta área de terras.
Outra grande vantagem é que o imóvel passa a ser aceito como garantia em financiamentos, podendo também ser objeto de projeto de desmembramento para loteamento.
A terceira grande vantagem é a valorização imediata do imóvel, uma vez que a escritura pública de propriedade confere segurança ao adquirente.
O que pode ser objeto de usucapião?
A resposta para esta pergunta é bem simples: todo e qualquer bem pode ser usucapido.
A legislação nacional classifica os bens suscetíveis a usucapião em bens móveis e em bens imóveis.
Porém, pode-se ser feita a usucapião praticamente de qualquer coisa. Como exemplos temos carros e obras de arte, os quais são bens móveis.
No que se refere aos bens imóveis, é possível fazer-se o usucapião de propriedades, usufrutos e até mesmo de servidões.
Exemplo de situação típica de usucapião
Um outro exemplo de situação na qual é possível fazer-se a usucapião de imóvel é quando que, após o término do contrato de arrendamento, o arrendatário continua utilizando a terra.
Talvez você não saiba, mas após o término do contrato de arrendamento, caso o arrendatário se negue a sair de cima da propriedade, é só o proprietário ou arrendatário solicitar uma reintegração de posse, que o juiz irá emitir a mesma.
Um detalhe importante é que este procedimento é válido somente no período de até um ano e um dia do término do contrato. Passado este período, o processo de reintegração de posse se torna mais complicado.
Eu utilizei como exemplo o arrendamento, porém a reintegração de posse é o procedimento usual sempre que uma área de posse ou uma propriedade é invadida por terceiros.
A mesma será feita, mesmo que o invasor tenha construído e esteja exercendo serviços. Também não interessa se o mesmo pagou o ITR ou o IPTU (para áreas urbanas).
Além disso, não interessa se esta pessoa possui filhos. Perceba que o que está em risco é o direito a propriedade. Este é um direito de todas as pessoas.
Continue seus estudos sobre usucapião
Não sei se você sabe, mas eu possuo centenas de artigos aqui no blog, entre eles diversos artigos sobre usucapião. Separei 4 deles para você continuar com seus estudos:
> Usucapião de Imóvel: Os 7 tipos existentes…
> Usucapião Extrajudicial: Passo a Passo de Como Proceder…
> Usucapião Extrajudicial Documentos…
> Levantamento para usucapião: como fazer….
Lembrando que eu também possuo uma série de cursos e de livros práticos.
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