REURB: o que é, tipos e beneficios
O que é a REURB, qual a legislação a respeito da mesma, quais os diferentes tipos existentes e quais as etapas da mesma.
Isso que você aprenderá com a leitura deste artigo.
O que é a REURB?
A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é o procedimento através do qual se garante o direito à moradia daqueles que residem em assentamentos informais localizados nas zonas urbanas ou de expansão urbana.
A mesma consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
Para Que Serve a REURB
A REURB surgiu com intuito de adequar o registro de imóveis a realidade.
O produto obtido através da REURB é o direito a propriedade, através do registro da mesma no cartório de imóveis, garantindo assim a segurança jurídica na posse para o morador do imóvel.
Legislação a respeito da REURB
No que se refere a legislação a respeito da REURB, existem 3 leis principais. São elas:
- Lei 6.766/79 (lei do parcelamento do solo);
- Lei 11.977/2009 (Lei do programa minha casa, minha vida) e;
- Lei 13.465/2017 (lei da regularização fundiária rural e urbana).
Vamos analisar os principais impactos provocados por estas leis na regularização fundiária urbana e qual o estado da arte da mesma.
Impactos da lei da parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/79) na regularização fundiária urbana
A lei 6.766/79 é a lei que rege o parcelamento do solo urbano e rural, trazendo uma série de disposições a respeito do tema.
No que se refere ao parcelamento do solo urbano, a mesma em seu artigo 2º, informa que:
O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Ou seja, a lei 6.766/79 definiu os 2 diferentes tipos possíveis de parcelamento do solo urbano, definindo também as condições nas quais tais parcelamentos podem ser feitos.
A lei do parcelamento do solo também definiu o conceito de lote, definindo que a prefeitura, através plano diretor deve definir as dimensões dos lotes.
Ou seja, todo parcelamento do solo deve obedecer a lei municipal a respeito do tema.
Lei do programa minha casa, minha vida (lei 11.977/2009)
Com o passar das décadas após a criação da lei do parcelamento do solo, o parcelamento do solo urbano se viu com o grande acumulo de lotes e apartamentos em situação clandestina ou irregular.
Este é um problema que está presente em todas as classes sociais do pais. Temos imóveis em situação irregular em favelas e também em condomínios de luxo. Isso quando não é o condomínio como um todo que está em situação irregular ou clandestina.
Para você ter uma ideia, dados do ministério do desenvolvimento regional mostram que atualmente cerca de 50% dos mesmos encontram-se em situação irregular.
Ou seja, atualmente temos algo no entorno de 30.000.000 de imóveis em situação irregular.
Isso fez com que, com o tempo, surgissem enormes esforços na busca pela regularização dos imóveis que se encontram em situação irregular.
Como consequência, no ano de 2009 foi aprovada a lei 11.977/2009 (posteriormente alterada pela lei 12.424/2011). Lei esta que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e sobre a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas.
Entre outras coisas, a lei 11.977/2009 definiu em âmbito nacional as ZEIS (Zonas Especificas de Interesse Social).
Na realidade, as ZEIS surgiram inicialmente em Recife, no Pernambuco, na década de 80, sendo adotadas durante a década de 90 em Diadema, São Paulo e, em 2001, foi incorporadas ao Estatuto da Cidade, lei nº 10.257/2001.
Segundo a Prefeitura da Cidade do Recife, a definição de ZEIS é a seguinte:
Art. 17 – As Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS – são áreas de assentamentos habitacionais de população de baixa renda, surgidos espontaneamente, existentes, consolidados ou propostos pelo Poder Público, onde haja possibilidade de urbanização e regularização fundiária.
Impactos da lei da REURB no parcelamento do solo urbano
Em 2017 foi aprovada a lei 13.465/2017 (lei da REURB), a qual criou a regularização fundiária urbana.
A lei 13.465/2017 aborda a regularização de Lotes informais (irregulares – Antigamente chamados de clandestinos), promovendo o direito social à moradia, a redução de desigualdades, a defesa do meio ambiente e, a função social da propriedade e da cidade.
Em seu artigo 18º, a mesma trouxe a seguinte definição para as ZEIS:
§ 1o …considera-se ZEIS a parcela de área urbana instituída pelo plano diretor ou definida por outra lei municipal, destinada preponderantemente à população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo.
A REURB aborda as mais variadas situações:
- Apartamentos;
- Loteamentos;
- Condomínios.
Passando a chamar os mesmos de núcleos irregulares.
A mesma possibilita a regularização de imóveis que estejam em localização rural ou urbana. Se for um núcleo está valendo!
Como exemplos temos:
- Lotes que não possuíam recuo do córrego em época na qual não havia legislação a respeito (anterior a criação da lei 6.766/79);
- Núcleos rurais;
- Loteamentos irregulares.
Os 3 tipos de REURB existentes
A regularização fundiária urbana se divide em 3 tipos:
- Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb S);
- Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb E) e;
- Regularização Fundiária Inominada (Reurb I).
Vamos conhecer melhor cada um destes diferentes tipos de regularização fundiária urbana.
Reurb S
Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente (50 % + 1), por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo Municipal.
As pessoas cujos lotes pertencem a esta categoria de regularização fundiária não pagam requerimento, taxas (IPTU, registro no cartório) e o lote é regularizado sem nenhum custo.
Reurb E
Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese anterior.
Ou seja, por pessoas da classe média e ricas.
Pessoas que se enquadram nesta categoria de Reurb, pagam tudo:
- Requerimento;
- Taxas (IPTU, registro no cartório) e;
- Os custos de regularização do lote.
Por causa disso, é aconselhável que você sempre solicite REURB S. A prefeitura analisara e definirá em qual tipo de Reurb o imóvel se enquadra.
Reurb I
Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais consolidados em data anterior à Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Lei 6.766/1979.
Este tipo de Reurb é bem mais raro do que os outros 2.
A lei do parcelamento do solo, em seu inciso quinto informa que:
“A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.”
Etapas da REURB
A regularização fundiária urbana pode ser resumida em 5 etapas. São elas:
- Criação do projeto pela prefeitura;
- Solicitação da regularização fundiária pelo posseiro;
- Aprovação e emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) pela prefeitura;
- Solicitação da regularização junto ao cartório de registro de imóveis;
- Regularização do imóvel pelo profissional de registro e emissão da matrícula.
Para a solicitação da regularização fundiária, o posseiro precisará apresentar um Requerimento de Regularização Fundiária (RRF) junto a prefeitura.
Também precisará dos seguintes documentos:
- Planta;
- Memorial descritivo;
- ART ou RRT.
Sugestão: verifique o material que o município já possui. Plantas antigas e levantamentos anteriores, possui você poderá utilizar as peças técnicas produzidas anteriormente como modelos a serem seguidos.
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