Retificação Aumento de Área?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-04-132021-04-13

Retificação aumento de área: existe alguma percentagem de aumento de área que possa ser acrescentada? O que a legislação diz a respeito? Porque existe aumento de área?
É isso que você aprenderá com a leitura deste artigo.

O que é a retificação aumento de área?

Ao conversarmos com proprietários rurais é normal encontrarmos imóveis rurais com as mais variadas situações cadastrais que se possa imaginar.

Por exemplo, é algo comum um proprietário rural comprar uma área de terras de um de seus vizinhos. Porém, não fazer o desmembramento da mesma.

Ou ainda, seu vizinho não possuir matrícula da respectiva área de terras. Com isso, ao realizar o georreferenciamento de seu imóvel rural, o mesmo conta história para o Agrimensor, perguntando se o mesmo pode adicionar aquela faixa de terras extra de apenas 1 ha, fazendo uma retificação com aumento de área.

Diante disso, muitos Agrimensores ficam em dúvida, sem saberem exatamente como proceder.

Outra situação normal é o Agrimensor achar que exista uma percentagem de aumento de área que possa ser adicionada?
por exemplo, a gleba tem 100 ha, posso acrescer 3% de área, ou ainda 5%, ou 10% de área.

Parte da culpa deste pensamento está no fato de que muitos profissionais de registro, até pouco tempo atrás, possuíam uma regra de bolso.

Por exemplo, em processos de georreferenciamento de imóveis rurais, aceitar uma diferença de 5%, ou de 10% entre medições antigas e a nova medição.

Com isso, era normal, caso existisse uma área de posse pequena, o Agrimensor adicionar a mesma a gleba original.

Outra situação que era normal acontecer, era de a área da gleba ultrapassar o limite aceito pelo profissional de registro.

Por exemplo, o profissional de registro aceitava 3% de diferença entre a medição antiga e a nova. Com isso, ao o Agrimensor chegar até o mesmo com o documental, o profissional de registro não aceitar o mesmo devido a diferença de área.

Nestas situações, o proprietário e o Agrimensor eram obrigados a fazer o usucapião da área remanescentes, ou, o que era mais comum, deixarem a mesma como uma área de posse.

Diante dos exemplos apresentados, a dúvida que fica é:

Como proceder na retificação com aumento de área?

Vamos ver o que o colégio registral do Rio Grande do Sul diz a respeito.

Retificação aumento de área – O que o colégio registral do RS diz a respeito?

Em nota publicada em seu site, o colégio Registral do Rio Grande do Sul, trás a seguinte passagem:

Não há limites necessários de ampliação de área superficial em procedimento de retificação administrativa registral.

O conceito importante a ser sopesado pelo Registrador é que a retificação deve ter por objeto o imóvel “intra muros”, como já externado em outras respostas.

Por “intra muros” se entende que a retificação deve se restringir aos limites originais do imóvel, não podendo se estender além das confrontações existentes no registro. Bem se sabe que é constante a mudança de confrontantes sem que haja a respectiva atualização da descrição tabular, o que pode dificultar o convencimento de que a retificação não esteja se alongando para além das divisas originais.

Declaração neste sentido pode ser exigida do proprietário e do profissional, ou seja, de que estão buscando corrigir a descrição do álbum imobiliário sem abarcar imóveis de posse (que exige usucapião) ou de terceiros, conhecidos ou não.

Ou seja, a possibilidade de adicionar-se área externa a pertencente a matrícula original não faz sentido, constituindo um crime.

Muito mais do que isso, perceba que o próprio processo de georreferenciamento de imóveis rurais já é uma retificação de área, uma vez que a medição do imóvel rural é feita com equipamentos que possibilitam uma acurácia melhor.

Retificação aumento de área – o porque da diferença de área

Diante da existência de diferença de área entre medições realizadas com equipamentos antigos e medições realizadas com equipamentos modernos, a pergunta que fica é:

Porque existe flutuação na diferença de área?

• Por exemplo, um imóvel do município X teve um acréscimo de 0,5% em sua área;
• Um imóvel do município Y teve um aumento de 3% em sua área;
• Um imóvel do município Z, teve uma diminuição de 3% em sua área.

O motivo da existência desta diferença é simples, a topografia do terreno.

Imagine a seguinte situação:

Um Agrimensor fazendo o levantamento com uma corrente de Agrimensor de um imóvel rural situado em um terreno de topografia plana.

Agora imagine o mesmo Agrimensor, fazendo o levantamento de um imóvel situado em um terreno de Topografia acidentada.

Em qual dos 2 imóveis você acha que a diferença de área entre esta medição, feita 50 anos atrás e uma medição atual, feita com um receptor GNSS, será maior?

Perceba que é no terreno cuja topografia é mais acidentada, sendo que é o que normalmente acontece, imóveis rurais situados em locais de topografia plana costumam ter uma menor diferença de área entre medições com métodos antigos e medições com métodos atuais do que imóveis situados em locais com topografia acidentada.

Perceba que são equipamentos distintos, com precisões e acurácias distintas.

Perceba que se o levantamento dos dados é Intra muros. Ou seja, se respeita o perímetro descrito na matricula, a diferença de área entre o levantamento feito com equipamentos antigos e o levantamento feito com equipamentos modernos simplesmente não interessa.

O que profissional de registro pode fazer é, quando do advento de uma maior diferença de área, proceder uma análise mais cuidadosa do histórico registral da propriedade foco do processo de georreferenciamento e das propriedades lindeiras.

Jamais acrescente área externa durante o processo de medição

Como você percebeu com a leitura do artigo, acrescentar área externa através do processo de retificação é crime.

Repito, é crime. Algo que simplesmente não pode ser feito.

Logo, busque agir de maneira ética. Se seu cliente adquiriu uma fração de terras de um vizinho, a qual não está registrada, precisará ajeitar a situação cadastral da mesma através de um processo de usucapião.

Naturalmente, pode acontecer de você ser contratado para efetuar a medição de um imóvel rural e acabar, sem querer, adicionando área que não faz parte da matrícula, pois seu cliente não lhe informou a existência desta fração de terras.

Lembre-se, o seu papel é efetuar a medição nas mudanças de ângulo informadas pelo seu cliente.

Ou seja, se em uma área de 100 ha, seu cliente adicionou uma área de posse de 1 ha e não informou para você, você simplesmente não possui bola de cristal para adivinhar.

Logo, se você, na pior das circunstâncias imagináveis, algum dia for chamado para depor em uma audiência, precisará informar para o Juiz que efetuou a medição nas mudanças de ângulo informadas por seu cliente.

Que o levantamento efetuado nestas mudanças de ângulo obedece todos os critérios técnicos inerentes.

Porém, que saber a localização do perímetro do imóvel não é responsabilidade sua.

Você fez o que foi contratado para fazer, efetuou o levantamento dos dados nas mudanças de ângulo informadas por seu cliente. É de responsabilidade do mesmo informar a localização do perímetro do imóvel.

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