Desmembramento de imóveis – O guia definitivo!

desmembramento rural e urbano
0 Flares Facebook 0 Google+ 0 LinkedIn 0 0 Flares ×

O desmembramento de imóveis é um tema bem complexo e cheio de especificidades que precisam ser levadas em consideração. Neste artigo eu buscarei abordar o mesmo da maneira mais completa possível.

Primeiro eu preciso que você saiba que o desmembramento pode ser dividido em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.

O desmembramento de imóveis rurais por sua vez pode ser dividido em desmembramento de imóveis georreferenciados e desmembramento de imóveis que ainda não foram georreferenciados.

Além disso, para o desmembramento de um imóvel é necessário levar em consideração o tamanho da área a ser desmembrada. Isso porque existe algo chamado de fração mínima de parcelamento que vale tanto para áreas urbanas como para áreas rurais.

Quanto a fração mínima de parcelamento existem algumas situações atípicas nas quais o desmembramento pode ser realizado mesmo a área desmembrada sendo menor do que a mesma.

Também existem situações nas quais o profissional de registro de imóveis pode se negar a fazer o desmembramento mesmo a área sendo maior do que a fração mínima de parcelamento.

Isso sem falar que quanto ao tipo o desmembramento pode ser dividido em judicial e extrajudicial. Veja os detalhes no mapa mental abaixo.

desmembramento

Perceba que o tema desmembramento do solo é complexo. Por causa disso eu irei dividir este artigo em uma série de tópicos. Antes disso deixe-me lhe indicar outros 2 artigos épicos sobre Topografia Cadastral. São eles:

Topografia Cadastral: principais leis e o impacto das mesmas no nosso dia a dia.

Software de Georreferenciamento. Existe algum Grátis?

 

Resumo do artigo

Fração mínima de parcelamento

 – Desmembramento de imóveis rurais

 – Desmembramento de imóveis urbanos

Desmembramento de imóveis rurais não georreferenciados

– Desmembramento judicial

– Projeto gleba legal

– O problema dos imóveis flutuantes

Desmembramento de imóveis rurais georreferenciados

Desmembramento de imóveis – Apenas a ponta do icebergue

 

Fração mínima de parcelamento

parcelamento

A fração mínima de parcelamento foi criada pela lei 5.868/72 e nada mais é do que a área mínima de cada município que pode ser parcelada.

Na realidade nós temos 2 situações especificas, o desmembramento de imóveis rurais e o desmembramento de imóveis urbanos. Vamos entender os mesmos.

 

– Desmembramento de imóveis rurais

O órgão responsável pela regularização do uso do solo em áreas rurais é o INCRA. Para isso o mesmo leva em consideração a função social da terra. Ou seja, que todo imóvel rural deve dar as condições minimas necessárias para que uma família consiga obter sua subsistência.

Além disso, todo imóvel rural deve estar produzindo e desta forma colaborando para o crescimento do pais.

Desta maneira cada imóvel rural deve ter uma área mínima para que seja produtivo, ou seja, para que a família que vive no mesmo consiga se manter e ainda ter renda suficiente para pagar suas contas. Ao respeitar estas características o imóvel estará cumprindo sua função social. Está é a base do termo módulo rural.

Um módulo fiscal, por outro lado é a média do tamanho dos módulos rurais do município.

A fração minima de parcelamento dos imóveis rurais de um município nada mais é do que o tamanho do módulo fiscal do município.

Isso significa que um imóvel rural não pode, em hipótese alguma ser parcelado com um tamanho mínimo menor do que o tamanho do módulo fiscal do município. Isso é necessário porque uma família não consegue obter sua subsistência em um imóvel com tamanho menor ao do módulo fiscal.

Na pratica o que acontece é que o tabelião se nega a emitir a matricula de imóveis cujo projeto de desmembramento apresenta pelo menos uma das áreas com tamanho menor do que o módulo fiscal. 

Você pode consultar o tamanho dos módulos fiscais por município através desta tabela.

 

– Desmembramento de imóveis urbanos

A lei 6.766/79 estabelece que o tamanho de um lote não pode ser menor do que 125 m². A única exceção existente é a estabelecida pela lei 11.977/2009 que possibilitou a criação das zonas especificas de interesse social. 

Estas caso sejam definidas, podem ter uma área menor do que 125m². Isso significa que é impossível com ressalva a esta exceção, um lote ser parcelado com uma área menor do que 125 m².

Porém, preste atenção: isso não significa que um desmembramento mesmo tendo um tamanho superior a 125 m² será aceito pelo profissional de registro de imóveis. Isso porque de acordo com a lei 10.257/2001 as cidades devem fornecer as condições necessárias para que as pessoas possam viver com dignidade nas mesmas.

Além disso, a lei 6.766/79 conhecida como lei de parcelamento do solo definiu que as áreas urbanas devem ter áreas ambientais e áreas de uso público. 

Com isso pode acontecer, por exemplo, de uma área que originalmente possuía 1.125 metros quadrados ser inicialmente parcelada em 3 áreas de 375 m². Posteriormente uma das pessoas que comprou uma destas áreas ir até o registro de imóveis querendo parcelar a área em 3 áreas de 125 m². 

Perceba que a área está dentro da estipulada pela lei do parcelamento do solo pode até mesmo ter recebido a licença da prefeitura, porém que a mesma não está deixando áreas ambientais e muito menos áreas de uso público, ou seja, está burlando a lei do parcelamento do solo.

Veja que situação interessante.

Além disso, o parcelamento do solo urbano não está sujeito ao INCRA como o parcelamento do solo rural mas sim a legislação de parcelamento do solo municipal.

Isso acontece porque diferentemente do que a maioria das pessoas pensa não existe uma hierarquia de leis. Ou seja, não existem leis que quem faz é a união, leis feitas pelo estado e leis feitas pelo  município. 

O que existe são leis que haja vista suas especificidades devem ser feitas por um destes órgãos. Desta maneira se pegarmos um tema de interesse nacional, como por exemplo, a educação torna-se mais interessante a existência de uma lei que seja aplicável a todo o país.

Por outro lado, cada cidade possui uma topografia única. Além disso, o uso do solo urbano varia de uma cidade para a outra. Existem cidades cuja renda é gerada pelo comércio. 

Existem cidades cuja renda é gerada principalmente pela indústria e ainda existem aquelas cidades com uma boa participação do turismo em sua renda.

Perceba que devido a estas especificidades não tem como a união definir como será o zoneamento do solo urbano municipal. É o município que deve através de lei própria definir, por exemplo, que o local A é de uso do comércio, que o local B é de uso domiciliar, que o local C é de uso industrial, que o local D é uma zona de interesse social e que o local E é de uso turístico.

Isso deve ser levado em consideração no parcelamento do solo urbano.

Um exemplo tipico disso são as chácaras, pois diferentemente do que a maioria das pessoas pensam não existe chácara rural. Isso mesmo, vários alunos já me fizeram esta pergunta.  A resposta para a mesma é simples, o INCRA não possibilita o parcelamento do solo com área menor do que a área do módulo fiscal. 

Chácaras só podem existir em áreas urbanas, porém não em qualquer local da área urbana mas sim, normalmente em áreas classificadas como turísticas. Desta maneira a legislação municipal pode permitir a existência de chácaras nestas áreas especificas do espaço urbano.

Desmembramento de imóveis rurais não georreferenciados

Desmembramento de imoveis não georreferenciados

O desmembramento de imóveis rurais pode ser dividido em desmembramento judicial e desmembramento extra-judicial.

 

Desmembramento judicial

O desmembramento judicial era o procedimento padrão de desmembramento até 2005. o mesmo é algo caro, demorado e que gera uma grande quantidade de processos.

Em 2005 surgiu um provimento revolucionário que implementou o projeto gleba legal. O mesmo possibilita o desmembramento de maneira extra-judicial. Vamos entender melhor o projeto gleba legal.

 

-Projeto gleba legal

Normalmente quando uma área é desmembrada a mesma precisa ser medida sendo que a área resultante recebe uma nova matricula.

O problema é que normalmente não é isso o que acontece. Na maioria das vezes a área desmembrada não é medida e com isso ela aparece na matricula original como um registro, ou seja, como uma área dentro de uma área maior.

Isso significa que a área não possui uma posição definida no espaço. Pelo menos é isso que a realidade jurídica diz.

Só que a realidade física do imóvel é diferente. O mesmo possui uma posição definida e respeitada pelos confrontantes.

Se os confrontantes que são os maiores interessados respeitam esta propriedade quem é a justiça para não respeitar e reconhecer a mesma. O projeto gleba legal (provimento nº 07/2005-CGJ) levou isso em consideração e implementou o desmembramento extrajudicial o que agilizou os processos e diminui consideravelmente a quantidade de processos existentes. 

Uma característica do projeto gleba legal é que para a realização do mesmo não é necessário fazer-se a medição. Isso não significa que a mesma não deva ser feita pois é a medição que garante que a área realmente possui o tamanho certo. 

 

O problema dos imóveis flutuantes

A lei 6.015/73 exigiu que o profissional de registro aceitasse o levantamento topográfico somente mediante a apresentação de planta, memorial descritivo e ART. 

O problema é que se pegarmos uma área que foi parcelada várias vezes gerando diversos registro, o desmembramento de um destes registros com a geração da planta da área desmembrada gera um desmembramento flutuante ou seja, um desmembramento onde que não se sabe em que posição a área desmembrada esta dentro do imóvel original.

Isso traz sérios problemas principalmente para o profissional de registro de imóveis pois tornasse difícil para o mesmo identificar qual a posição deste imóvel em relação ao imóvel original e aos outros imóveis desmembrados do mesmo. 

Este problema foi resolvido pela lei 6.766/79 que passou a exigir uma planta extra localizando o imóvel desmembrado dentro do imóvel original. 

Com isso todo desmembramento deve ter a art, memorial descritivo e 2 plantas. Uma situando o imóvel dentro do imóvel original e outra do imóvel desmembrado.

 

Desmembramento de imóveis rurais georreferenciados

A outra situação típica de desmembramento é o desmembramento de uma área que já está no SIGEF, ou seja, que já está georreferenciada.

Nestes casos a área desmembrada deve obrigatoriamente ser georreferenciada, pouco importa se o tamanho da mesma é inferior ao tamanho mínimo exigido para o georreferenciamento na respectiva data.

Isso foi necessário porque do contrário o sistema cadastral nacional corria riscos, pois aconteceria de uma área em certa data estar geo-espacializada no SIGEF e alguns meses depois sofrer um desmembramento e tendo parte ou sua totalidade retirada do SIGEF.

Por causa disso o INCRA definiu que uma vez que determinada área esteja no SIGEF não tem mais como a mesma sair do mesmo.

Quanto ao desmembramento de uma área que esteja no SIGEF existem 2 situações típicas.

A primeira delas é quando este desmembramento resultar na criação de um ou mais vértices novos no perímetro do imóvel. Nestes casos o agrimensor deve ir a campo e locar marcos geodésicos nestes pontos.

desmembramento com a criação de novo vértice

 

A outra situação é quando utiliza-se os marcos já existentes para fazer-se o desmembramento. Nestes casos não é necessário ir-se a campo.

desmembramento sem a criação de novo vértice

 

Além disso, em todo processo de desmembramento será necessário o encaminhamento de um requerimento de desmembramento a partir do site do SIGEF o qual será analisado pelo pessoal do INCRA.

Isso é necessário porque diferentemente de um processo de Georreferenciamento padrão que é automático, ou seja não existe interferência humana, um desmembramento é semi-automático necessitando de análise prévia por um profissional do INCRA.

 

Caso você deseje saber qual o procedimento passo a passo para se desmembrar uma área que já esteja georreferenciada junto ao SIGEF neste artigo eu abordo esta temática.

Desmembramento de imóveis – Apenas a ponta do icebergue

desmembramento a ponta do icebergue

Se você gostou deste artigo a respeito do desmembramento de imóveis você deve ter percebido que o tema é bem complexo. Por mais que eu tenha me esforçado trona-se difícil colocar todo o conhecimento necessário sobre o assunto em um único artigo, pois o mesmo ficaria extremamente longo. 

o que eu mostrei neste artigo é apenas a ponta do icebergue. Existem diversas especificidades a respeito do assunto. Nos treinamentos Topografia cadastral na PráticaMétodo Georreferenciamento Sem Mistérios eu trago vários exemplos práticos através dos quais eu mostro como resolver estas especificidades.

Bom, mas agora eu quero saber o que você achou do artigo e quais fichas que caíram. Deixe seu comentário que eu responderei o mesmo.
Topografia cadastral na Prática

 

 

 

About The Author

Adenilson Giovanini

Especialista em Geotecnologias, Topografia Cadastral e Georreferenciamento de Imóveis Rurais.