Usucapião de Imóvel: Os 6 Tipos Existentes?
Usucapião de imóvel, você acabou de colocar suas 2 mãos em um artigo definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o usucapião de imóvel;
- Quais as vantagens do usucapião de imóveis;
- Qual o conceito e natureza da usucapião de imóvel;
- O que pode ser objeto de usucapião;
- Um exemplo de situação típica de usucapião e;
- Quais os 6 tipos de usucapião de imóvel.
Prossiga a leitura com máxima atenção.
Usucapião de imóvel
Nós podemos classificar os tipos de usucapião de imóvel em 6. Neste artigo, nós mergulharemos fundo em cada um deles.
Com isso, você obterá uma espécie de poder, entendendo quando e como proceder nos diferentes tipos de usucapião.
Na realidade, eu dividirei o artigo em 2 partes, onde que em um primeiro momento, farei um apanhado geral a respeito do tema, trazendo uma série de conceitos importantes.
Em um segundo momento, trarei os diferentes tipos de usucapião existentes.
Vantagens do usucapião de imóvel
A maior vantagem gerada pela usucapião de imóvel é que a pessoa obtêm a propriedade do imóvel e, juntamente com a mesma, a segurança jurídica de que ninguém vai lhe tomar esta área de terras.
Outra grande vantagem é que o imóvel passa a ser aceito como garantia em financiamentos, podendo também ser objeto de projeto de desmembramento para loteamento.
A terceira grande vantagem é a valorização imediata do imóvel, uma vez que a escritura pública de propriedade confere segurança ao adquirente.
Conceito e natureza da usucapião de imóvel
A mesma é uma maneira originária de obtenção da propriedade. A usucapião independe de vínculos anteriores diferentemente de um desmembramento, remembramento ou de uma compra de área.
Na usucapião de imóvel não importa o histórico da propriedade e o respectivo registro ou averbação na matrícula.
É como que se a propriedade nascesse novamente, recebendo uma nova matricula.
A usucapião de imóvel também liberta a propriedade de qualquer ônus existente anteriormente sobre esta área de terras.
Isso porque antes o mesmo pertencia a outro pessoa. Com isso, não interessa, por exemplo, se esta outra pessoa tinha dado o imóvel como garantia por uma hipoteca.
A partir do processo de usucapião o novo proprietário não receberá nenhum dos ônus existentes sobre a propriedade.
Além disso, a usucapião é um processo declaratório, o que significa que a pessoa já tinha a posse do imóvel. A mesma já utilizava e usufruía do mesmo, ela apenas não possuía a propriedade do imóvel.
Perceba que o imóvel estava recebendo uma função social, sendo que não existem motivos para o posseiro não obter a propriedade do mesmo.
O que pode ser objeto de usucapião?
A resposta para esta pergunta é bem simples: todo e qualquer bem pode ser usucapido.
A legislação nacional classifica os bens suscetíveis a usucapião em bens móveis e em bens imóveis.
Porém, pode-se ser feita a usucapião praticamente de qualquer coisa. Como exemplos temos carros e obras de arte, os quais são bens móveis.
No que se refere aos bens imóveis, é possível fazer-se o usucapião de propriedades, usufrutos e até mesmo de servidões.
No que se refere aos usufrutos, não tem como o usufrutuário fazer o usucapião. Porém, caso uma área que está em processo de usufruto seja utilizada por uma outra pessoa, a mesma poderá fazer a usucapião da mesma.
Exemplo de situação típica de usucapião
Um outro exemplo de situação na qual é possível fazer-se a usucapião de imóvel é quando que, após o término do contrato de arrendamento, o arrendatário continua utilizando a terra.
Talvez você não saiba, mas após o término do contrato de arrendamento, caso o arrendatário se negue a sair de cima da propriedade, é só o proprietário ou arrendatário solicitar uma reintegração de posse, que o juiz irá emitir a mesma.
Um detalhe importante é que este procedimento é válido somente no período de até um ano e um dia do término do contrato. Passado este período, o processo de reintegração de posse se torna mais complicado.
Eu utilizei como exemplo o arrendamento, porém a reintegração de posse é o procedimento usual sempre que uma área de posse ou uma propriedade é invadida por terceiros.
A mesma será feita, mesmo que o invasor tenha construído e esteja exercendo serviços. Também não interessa se o mesmo pagou o ITR ou o IPTU (para áreas urbanas).
Além disso, não interessa se esta pessoa possui filhos. Perceba que o que está em risco é o direito a propriedade. Este é um direito de todas as pessoas.
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Os 6 tipos de usucapião de imóvel
Agora que você entendeu uma série de conceitos a respeito da usucapião, finalmente chegou a hora de entendermos os 6 tipos de usucapião de imóvel existentes.
Usucapião ordinário
Este tipo de usucapião é realizado quando que o posseiro possui o imóvel a pelo menos 10 anos, sendo que a posse deve ser continua, incontestada, com justo título e boa fé.
Vamos entender o que os termos acima significam.
Continua
Este termo significa que a pessoa deve utilizar a área de terras por pelo menos 10 anos de maneira ininterrupta. Não pode ser 2 anos de utilização, 3 de abandono e outros 5 anos de utilização ou alguma outra situação parecida.
Outro detalhe importante é que o usucapião pode ser requerido mesmo se os posseiros forem pessoas diferentes.
Por exemplo: o seu João utilizou a área de terras por 4 anos e posteriormente vendeu a mesma para a dona Maria que utilizou ela por mais 6 anos. Neste caso, a dona Maria pode pedir o usucapião da posse.
Perceba que são situações distintas, no primeiro caso ouve o abandono da posse por certo período de tempo. No segundo caso houve a transmissão da posse.
Usucapião de imóvel – Incontestada
Este termo significa que a posse não pode ser contestada pelo antigo proprietário da área ou por quaisquer outras pessoas.
Justo título
Este termo significa que existe algum documento comprovando a posse. São exemplos de documentos: contrato de gaveta e recibo.
Perceba que este tipo de usucapião normalmente é feito por pessoas que adquiriram uma área de terras através de um contrato de gaveta, porém, que não ajeitaram a situação cadastral da mesma.
Ou seja, não obtiveram a propriedade.
Boa fé
Este termo significa que não trata-se de um uso adverso. Que a pessoa realmente adquiriu a área de terras, porém não ajeitou a situação jurídica da mesma.
Isso acontece, pois a pessoa normalmente desembolsa o dinheiro necessário para a compra da terra, ficando descapitalizada.
Desta maneira, não tem condições de contratar um agrimensor e de pagar os emolumentos necessários.
Outra situação bem comum é a falta de conhecimentos a respeito. Isso porque boa parte das pessoas não entendem a diferença entre posse e propriedade. Desta maneira, não percebem as grandes vantagens que obterão ao ter a propriedade do imóvel.
Se a obtenção da área de terras tiver sido de maneira onerosa. Ou seja, se a pessoa pagou pela mesma e esta transferência tiver sido registrada na matrícula, o prazo necessário para encaminhar-se a usucapião se reduz de 10 para 5 anos.
Usucapião de imóvel – Usucapião extraordinário
Neste caso, a pessoa deve utilizar o imóvel de maneira continua e sem oposição a pelo menos 15 anos. Além disso, a mesma não precisa de título e nem mesmo de boa fé.
A usucapião extraordinária normalmente é feita quando o uso de uma área de terras é adverso.
O prazo diminui para 10 anos se o posseiro tiver construído moradia ou se tiver realizando obras e serviços de caráter produtivo.
Lembre-se que o usucapião de imóvel abrange tanto áreas urbanas como áreas rurais, sendo que este termo, construído moradia pode ser utilizado tanto para glebas (áreas rurais) como para lotes (áreas urbanas).
Usucapião de imóvel – Usucapião especial urbano individual
Neste tipo de usucapião, a pessoa deve possuir uma área de no máximo 250 m², sendo que esta posse deve ser de no mínimo 5 anos ininterruptos e sem oposição, sendo que esta pessoa deve estar utilizando o imóvel para moradia sua ou de sua família.
Algo importante é que a pessoa não pode possuir outra propriedade em seu nome. Além disso, esta propriedade é atribuída ao homem, mulher ou a ambos independentemente do estado civil.
Isso significa que, por exemplo, se o seu João no dia 01/01/2010 a posse de um lote e posteriormente, em 2012 se junto com a dona Maria, a partir do dia 02/01/2015 ele pode entrar com um processo de usucapião do lote que adquiriu.
Naturalmente, o lote será propriedade somente dele e não da dona Maria.
Usucapião de imóvel – Usucapião especial urbano coletivo
Este é um tipo bem raro usucapião. O mesmo acontece com áreas que podem ter mais de 250 m² e normalmente acontece em áreas urbanas favelizadas, onde várias pessoas utilizam determinada área de terras.
Neste caso, estas pessoas podem pedir a usucapião coletiva. É uma situação muito parecida com a de um condomínio, existindo áreas próprias e áreas de uso comum a todos.
Basicamente o que irá acontecer é que o juiz vai atribuir uma fração ideal da área para cada um dos solicitantes.
Para fazer-se a solicitação deste tipo de usucapião é necessário utilizar-se a área de terras a no mínimo 5 anos.
Usucapião familiar
Este é um outro tipo bem raro de usucapião. O mesmo normalmente acontece quando um dos conjugues abandonou o lar, o tempo passa e o mesmo não volta para casa.
Nestes casos, passados 2 anos do abandono do lar, o conjugue que ficou pode pedir a usucapião dos móveis e do imóvel. Perceba que do contrário a divisão dos bens terá que ser meio a meio.
Usucapião de imóvel – Usucapião especial rural
Neste tipo de usucapião de imóvel, o usucapiente deve possuir o imóvel a no mínimo 5 anos ininterruptos e sem oposição. Além disso, a área a ser usucapida deve ser de no máximo 50 ha.
Um detalhe muito interessante é que o estatuto da terra não permite o desmembramento de imóveis, de certa forma que a parcela desmembrada fique com uma área menor a da fração mínima de parcelamento.
Porém, a legislação permite que seja feito o usucapião de áreas que possuam área menor do que a fração mínima de parcelamento.
Perceba que a usucapião acaba sendo o caminho utilizado para a regularização de áreas de terras que sejam menor do que a fração mínima de parcelamento.
Um exemplo típico de situação na qual esta regra pode ser aplicado e que dezenas de profissionais já entraram em contato comigo perguntando como proceder são as chácaras rurais.
Quanto a usucapião de área pública, existe apenas uma situação na qual é possível fazer-se o mesmo que são as zonas especiais de interesse social (ZEIS).
Quando que uma área de terras públicas possui esta destinação, normalmente a própria junta de profissionais formada dá o andamento da regularização das propriedades.
Além disso, existe uma outra situação interessante que são as reservas indígenas. As mesmas são áreas cedidas pelo governo.
Ou seja, áreas públicas, sendo que é concedido o usufruto vitalício para a tribo indígena. Com isso é impossível que um índio ou particular que tenha invadido parte da área da reserva indígena consiga a propriedade de tal fração de terras.
Usucapião de imóvel – Usucapião extrajudicial
O sétimo tipo de usucapião de imóvel existente é o extrajudicial. O mesmo é bem complexo, por causa disso, eu não tenho como entrar a fundo no mesmo. Isso porque senão correria o risco de escrever um livro ao invés de um artigo.
Continue seus estudos sobre usucapião
Não sei se você sabe, mas eu possuo centenas de artigos aqui no blog, entre eles diversos artigos sobre usucapião. Separei 3 deles para você continuar com seus estudos:
> Usucapião Extrajudicial: Passo a Passo de Como Proceder…
> Usucapião Extrajudicial Documentos…
> Levantamento para usucapião: como fazer….
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Quais são as diferentes leis sobre o assunto e quais seus impactos no nosso dia a dia?
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Quais são os órgãos envolvidos e como proceder junto aos mesmos?
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Como fazer o loteamento e regularizar chácaras rurais?
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