Regularização fundiária urbana: o que é e quais suas etapas?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-04-142021-04-14

Qual a legislação a respeito da regularização fundiária urbana? Quais os diferentes tipos existentes? quais as etapas da mesma?

Neste artigo eu responderei estas perguntas.

Legislação a respeito da regularização fundiária urbana

legislação sobre a regularização fundiária urbana

No que se refere a legislação a respeito da regularização fundiária urbana, existem 3 leis principais. São elas:

Lei 6.766/79 (lei do parcelamento do solo);
Lei 11.977/2009 (Lei do programa minha casa, minha vida) e;
Lei 13.465/2017 (lei da regularização fundiária rural e urbana).

Vamos analisar os principais impactos provocados por estas leis na regularização fundiária urbana e qual o estado da arte da mesma.

Impactos da lei do parcelamento do solo (Lei 6.766/79) na regularização fundiária urbana

lei do parcelamento do solo

A lei 6.766/79 é a lei que rege o parcelamento do solo urbano e rural, trazendo todas as disposições a respeito do mesmo.

No que se refere ao parcelamento do solo urbano a mesma em seu artigo 2º, informa que:

O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1^o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2^o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
§ 4^o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Ou seja, a lei 6.766/79 definiu os 2 diferentes tipos possíveis de parcelamento do solo urbano, definindo também as condições nas quais tais parcelamentos podem serem feitos.

A lei do parcelamento do solo também definiu o conceito de lote, definindo que a prefeitura, através plano diretor ou de lei municipal deve definir as dimensões dos lotes.

Ou seja, todo parcelamento do solo deve obedecer a lei municipal a respeito do tema.

Lei do programa minha casa, minha vida (lei 11.977/2009)

lei do programa minha casa, minha vida

Com o passar das décadas após a criação da lei do parcelamento do solo, o parcelamento do solo urbano se viu com o grande acumulo de lotes e apartamentos em situação clandestina ou irregular.

Este é um problema que está presente em todas as classes sociais do pais. Temos imóveis em situação irregular em favelas e também em condomínios de luxo. Isso quando não é o condomínio como um todo que está em situação irregular ou clandestina.

Para você ter uma ideia, dados do ministério do desenvolvimento regional mostram que atualmente cerca de 50% dos mesmos encontram-se em situação irregular.

Ou seja, atualmente temos algo no entorno de 30.000.000 de imóveis em situação irregular.

Isso fez com que com o tempo surgissem enormes esforços na busca pela regularização dos imóveis que se encontram em situação irregular.

Como consequência, no ano de 2009 foi aprovada a lei 11.977/2009 (posteriormente alterada pela lei 12.424/2011). Lei esta que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e sobre a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas.

Entre os outras coisas, a lei 11.977/2009 definiu em ambíto nacional as ZEIS (Zonas Especificas de Interesse Social).

Na realidade, as ZEIS surgiram inicialmente em Recife, no Pernambuco, na década de 80, sendo adotadas durante a década de 90 em Diadema, São Paulo e, em 2001, foi incorporadas ao Estatuto da Cidade, lei nº 10.257/2001.

Segundo a Prefeitura da Cidade do Recife, a definição de ZEIS é a seguinte:

Art. 17 – As Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS – são áreas de assentamentos habitacionais de população de baixa renda, surgidos espontaneamente, existentes, consolidados ou propostos pelo Poder Público, onde haja possibilidade de urbanização e regularização fundiária.

Impactos da lei da regularização fundiária e urbana no parcelamento do solo urbano

regularização fundiária urbana e o parcelamento do solo

Em 2017 foi aprovada a lei 13.465/2017 (lei da regularização fundiária rural e urbana), a qual criou a regularização fundiária urbana.

A lei 13.465/2017 aborda a regularização de Lotes informais (irregulares – Antigamente chamados de clandestinos), promovendo o direito social à moradia, a redução de desigualdades, a defesa do meio ambiente e, a função social da propriedade e da cidade.

Em seu artigo 18º, a mesma trouxe a seguinte definição para as ZEIS:

§ 1o …considera-se ZEIS a parcela de área urbana instituída pelo plano diretor ou definida por outra lei municipal, destinada preponderantemente à população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo.

A Regularização Fundiária Urbana (reurb) aborda as mais variadas situações:

Apartamentos;
Loteamentos;
Condomínios.

Passando a chamar os mesmos de núcleos irregulares.

A mesma possibilita a regularização de imóveis que estejam em localização rural ou urbana. Se for um núcleo está valendo!

Como exemplos temos:

Lotes que não possuíam recuo do córrego em época na qual não havia legislação a respeito (anterior a criação da lei 6.766/79);
Núcleos rurais;
Loteamentos irregulares.

Os 3 tipos de regularização fundiária urbana existentes

propriedade do imóvel

A regularização fundiária urbana se divide em 3 tipos:

Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – S);
Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb – E) e;
Regularização Fundiária Inominada (Reurb – I).

Vamos conhecer melhor cada um destes diferentes tipos de regularização fundiária urbana.

Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – S)

Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente (50 % + 1), por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo Municipal.

As pessoas cujos lotes pertencem a esta categoria de regularização fundiária não pagam requerimento, taxas (IPTU, registro no cartório) e o lote é regularizado sem nenhum custo.

Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb – E)

Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese anterior.

Ou seja, por pessoas da classe média e ricas.

Pessoas que se enquadram nesta categoria de Reurb, pagam tudo:

Requerimento;
Taxas (IPTU, registro no cartório) e;
Os custos de regularização do lote.

Por causa disso, é aconselhável que você sempre solicite REURB – S. A prefeitura analisara e definirá em qual tipo de Reurb o imóvel se enquadra.

Regularização Fundiária Inominada (Reurb – I)

Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais consolidados em data anterior à Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Lei 6.766/1979.

Este tipo de Reurb é bem mais raro do que os outros 2.

A lei do parcelamento do solo, em seu inciso quinto informa que:

“A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.”

Etapas da Regularização Fundiária urbana

etapas da regularização fundiária urbana

A regularização fundiária urbana pode ser resumida em 5 etapas. São elas:

Criação do projeto pela prefeitura;
Solicitação da regularização fundiária pelo posseiro;
Aprovação e emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) pela prefeitura;
Solicitação da regularização junto ao cartório de registro de imóveis;
Regularização do imóvel pelo profissional de registro e emissão da matrícula.

Para a solicitação da regularização fundiária, o posseiro precisará apresentar um Requerimento de Regularização Fundiária (RRF) junto a prefeitura.

Também precisará dos seguintes documentos:

Sugestão: verifique o material que o município já possui. Plantas antigas e levantamentos anteriores, possui você poderá utilizar as peças técnicas produzidas anteriormente como modelos a serem seguidos.

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