Desmembramento de imóveis: O guia definitivo!
O desmembramento de imóveis é um tema complexo e cheio de especificidades. Por causa disso, neste artigo eu buscarei abordar o mesmo da maneira mais completa possível.
Os diferentes tipos de desmembramento de imóveis existentes
Primeiramente, preciso que você saiba que o desmembramento pode ser dividido em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.
O desmembramento de imóveis rurais, por sua vez, pode ser dividido em desmembramento de imóveis georreferenciados e desmembramento de imóveis que ainda não foram georreferenciados.
Além disso, para o desmembramento de um imóvel é necessário levar em consideração o tamanho da área a ser desmembrada. Isso porque existe algo chamado de fração mínima de parcelamento que vale tanto para áreas urbanas, como para áreas rurais.
Porém, como que para toda regra existe exceção, existe um artificio que possibilita o registro de imóveis cujas áreas sejam menor do que a fração mínima de parcelamento.
Também existem situações nas quais o profissional de registro se negará a fazer o desmembramento, mesmo a área sendo maior do que a fração mínima de parcelamento.
Perceba que o tema é bem complexo, causando muitas dores de cabeça nos profissionais da área.
Apenas para finalizar a nossa “sopa mágica“, o desmembramento também pode ser dividido em judicial e extrajudicial.
Segue um mapa mental que ajudará você a entender melhor o desmembramento de imóveis.
Antes disso, deixe-me lhe indicar outros 2 artigos épicos sobre Topografia Cadastral. São eles:
> Topografia Cadastral: principais leis e o impacto das mesmas no nosso dia a dia…
> Software de Georreferenciamento. Existe algum Grátis…
Resumo do artigo
Fração mínima de parcelamento
– Desmembramento de imóveis rurais
– Desmembramento de imóveis urbanos
Desmembramento de imóveis rurais não georreferenciados
– Desmembramento judicial
– Projeto gleba legal
– O problema dos imóveis flutuantes
Desmembramento de imóveis rurais georreferenciados
Desmembramento de imóveis – Apenas a ponta do icebergue
Fração mínima de parcelamento
A fração mínima de parcelamento foi criada pela lei 5.868/72 e nada mais é do que a área mínima de cada município que pode ser parcelada.
Na realidade, nós temos 2 situações especificas, o desmembramento de imóveis rurais e o desmembramento de imóveis urbanos. Vamos entender os mesmos.
Desmembramento de imóveis rurais
O órgão responsável pela regularização do uso do solo em áreas rurais é o INCRA.
Para isso, o mesmo leva em consideração a função social da terra. Ou seja, que todo imóvel rural deve dar as condições mínimas necessárias para que uma família consiga obter sua subsistência.
Além disso, todo imóvel rural deve estar produzindo e, desta forma, colaborando para o crescimento do pais.
Ou seja, cada imóvel rural deve ter uma área mínima para que seja produtivo.
Isso irá possibilitar que a família que vive no mesmo consiga se manter, tendo renda suficiente para pagar suas contas.
Ao respeitar estas características, o imóvel estará cumprindo sua função social.
Está é a base do termo módulo rural.
Um módulo fiscal, por outro lado, é a média do tamanho dos módulos rurais do município.
A fração mínima de parcelamento, por sua vez, nada mais é do que o tamanho do módulo fiscal do município.
Isso significa que um imóvel rural não pode, em hipótese alguma ser parcelado com um tamanho mínimo menor do que o tamanho do módulo fiscal do município.
Isso é necessário porque uma família não consegue obter sua subsistência em um imóvel com tamanho menor do que este.
Na pratica, o que acontece é que o profissional de registro se nega a emitir a matricula de um imóvel cuja área possui tamanho menor do que o módulo fiscal.
Dica de amigo: Você pode consultar o tamanho dos módulos fiscais por município, através desta tabela.
Desmembramento de imóveis urbanos
A lei 6.766/79 estabelece que o tamanho de um lote não pode ser menor do que 125 m².
Isso significa que é impossível um lote ser parcelado com uma área menor do que 125 m².
Porém, preste atenção: isso não significa que um desmembramento, mesmo tendo um tamanho superior a 125 m² será aceito pelo profissional de registro de imóveis.
Isso porque de acordo com a lei 10.257/2001, as cidades devem fornecer as condições necessárias para que as pessoas possam viver com dignidade nas mesmas.
Além disso, a lei 6.766/79 conhecida como lei de parcelamento do solo, definiu que as áreas urbanas devem ter áreas ambientais e áreas de uso público.
Com isso, pode acontecer, por exemplo, de uma área que originalmente possuía 1.125 metros quadrados ser inicialmente parcelada em 3 áreas de 375 m².
Posteriormente, de a pessoa que comprou uma destas áreas ir até o registro de imóveis querendo parcelar a área em 3 áreas de 125 m².
Perceba que a área está dentro da estipulada pela lei do parcelamento do solo, podendo até mesmo ter recebido a licença da prefeitura.
Porém, que a mesma não está deixando áreas ambientais e, muito menos áreas de uso público. Ou seja, está burlando a lei do parcelamento do solo.
Além disso, o parcelamento do solo urbano não está sujeito ao INCRA como o parcelamento do solo rural, mas sim, a legislação de parcelamento do solo municipal.
Isso acontece porque diferentemente do que a maioria das pessoas pensa, não existe uma hierarquia de leis. Ou seja, não existem leis que quem faz é a união, leis feitas pelo estado e leis feitas pelo município.
O que existe são leis que, haja vista suas especificidades, devem ser feitas por um destes órgãos.
Desta maneira, se pegarmos um tema de interesse nacional como, por exemplo, a educação, torna-se mais interessante a existência de uma lei que seja aplicável a todo o país.
Por outro lado, cada cidade possui uma topografia única. Além disso, o uso do solo urbano varia de uma cidade para a outra.
Existem cidades cuja renda é gerada pelo comércio.
Existem cidades cuja renda é gerada principalmente pela indústria e ainda, cidades com uma boa participação do turismo em sua renda.
Perceba que devido a estas especificidades não tem como a união definir como será o zoneamento do solo urbano municipal.
O município que deve, através de lei própria definir, por exemplo:
- Que o local A é de uso do comércio;
- Que o local B é de uso domiciliar;
- Que o local C é de uso industrial;
- Que o local D é uma zona de interesse social e;
- Que o local E é de uso turístico.
Isso deve ser levado em consideração no parcelamento do solo urbano.
Um exemplo típico disso são as chácaras, pois diferentemente do que a maioria das pessoas pensa, não existe chácara rural. Isso mesmo, vários alunos do Método Georreferenciamento Sem Mistérios já me fizeram esta pergunta.
A resposta para a mesma é simples, o INCRA não possibilita o parcelamento do solo com área menor do que a área do módulo fiscal.
Chácaras só podem existir em áreas urbanas. Porém, não em qualquer local da área urbana, mas sim, normalmente em áreas classificadas como turísticas.
Desta maneira, a legislação municipal pode permitir a existência de chácaras nestas áreas especificas do espaço urbano.
Desmembramento de imóveis rurais não georreferenciados
O desmembramento de imóveis rurais pode ser dividido em desmembramento judicial e desmembramento extra-judicial.
Desmembramento judicial
O desmembramento judicial era o procedimento padrão de desmembramento até 2005. O mesmo é algo caro, demorado e que gera uma grande quantidade de processos.
Em 2005 surgiu um provimento revolucionário que implementou o projeto gleba legal. O mesmo possibilita o desmembramento de maneira extra-judicial.
Vamos entender melhor este projeto.
Projeto gleba legal
Normalmente, quando uma área é desmembrada, a mesma precisa ser medida, sendo que a área resultante recebe uma nova matricula.
O problema é que normalmente não é isso o que acontece. Isso porque na maioria das vezes a área desmembrada não é medida e, com isso, ela aparece na matricula original como um registro.
Ou seja, como uma área dentro de uma área maior.
Isso significa que a área não possui uma posição definida no espaço, estando em uma posição flutuante dentro da área maior. Pelo menos é isso que a realidade jurídica diz.
Só que a realidade física do imóvel é diferente. O mesmo possui uma posição definida e respeitada pelos confrontantes.
Se os confrontantes que são os maiores interessados respeitam esta propriedade, quem é a justiça para não respeitar e reconhecer a mesma.
O projeto gleba legal (provimento nº 07/2005-CGJ) levou isso em consideração e implementou o desmembramento extrajudicial, o que agilizou os processos e diminui consideravelmente a quantidade de processos existentes.
O problema dos imóveis flutuante
A lei 6.015/73 exigiu que o profissional de registro aceitasse o levantamento topográfico somente mediante a apresentação de planta, memorial descritivo e ART.
O problema é que se pegarmos uma área que foi parcelada várias vezes, gerando diversos registros, o desmembramento de um destes registros com a geração da planta da área desmembrada, gera um desmembramento flutuante.
Ou seja, um desmembramento onde que não se sabe em que posição a área desmembrada esta dentro do imóvel original.
Isso traz sérios problemas, principalmente para o profissional de registro de imóveis, pois tornasse difícil para o mesmo identificar qual a posição deste imóvel em relação ao imóvel original e aos outros imóveis desmembrados do mesmo.
Este problema foi resolvido pela lei 6.766/79, que passou a exigir uma planta extra localizando o imóvel desmembrado dentro do imóvel original.
Com isso, todo desmembramento deve ter a art, memorial descritivo e 2 plantas. Uma situando o imóvel dentro do imóvel original e outra do imóvel desmembrado.
Desmembramento de imóveis rurais georreferenciados
A outra situação típica de desmembramento é o desmembramento de uma área que já está no SIGEF. Ou seja, que já está georreferenciada.
Nestes casos, a área desmembrada deve obrigatoriamente ser georreferenciada, pouco importa se o tamanho da mesma é inferior ao tamanho mínimo exigido para o georreferenciamento na respectiva data.
Isso foi necessário porque do contrário o sistema cadastral nacional corria riscos, pois aconteceria de uma área em certa data estar geo-espacializada no SIGEF e, alguns meses depois, sofrer um desmembramento, tendo parte ou sua totalidade retirada do SIGEF.
Por causa disso, o INCRA definiu que uma vez que determinada área esteja no SIGEF, não tem mais como a mesma sair do mesmo.
Quanto ao desmembramento de uma área que esteja no SIGEF, existem 2 situações típicas.
A primeira delas é quando este desmembramento resultar na criação de um ou mais vértices novos no perímetro do imóvel.
Nestes casos, o agrimensor deve ir a campo e locar marcos geodésicos nestes pontos.
A outra situação é quando faz-se a utilização dos marcos já existentes no desmembramento. Nestes casos não é necessário ir-se a campo.
Além disso, em todo processo de desmembramento será necessário o encaminhamento de um requerimento de desmembramento a partir do site do SIGEF, o qual será analisado pelo pessoal do INCRA.
Isso é necessário porque diferentemente de um processo de Georreferenciamento padrão, que é automático, ou seja, não existe interferência humana…
Um desmembramento é semi-automático, necessitando de análise prévia por um profissional do INCRA.
Caso você deseje saber qual o procedimento passo a passo para se desmembrar uma área que já esteja georreferenciada junto ao SIGEF, neste artigo eu abordo esta temática.
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